東京で原状回復工事ならピンゴッドへ

東京台東区のピンゴッドスタッフです。
こちらのスタッフBlogでは各種リノベーション工事や
原状回復時に役立つような内容や新情報等を定期的に掲載しております。

本日は“原状回復工事の際にお客様からよくいただくご質問とその回答”の一部を
ご紹介したいと思います。

「所有物件の住人退去に伴い、原状回復工事を行う必要がありますが、通常よく行ういつもの原状回復か？
今後の入居率向上を考慮したリフォーム・リノベ―ションも行うべきか？について迷っています…」という内容です。
こちらは多くの物件オーナー様が度々悩まれる判断事項ではないでしょうか。

いつもの原状回復か？リノベーションをすべきか？で迷ったら…

もちろん、近年の流行にマッチするリノベーション工事を早め早めに行った方が良いのは
間違いありませんが、その施工費用分 通常の原状回復工事よりもコストが高くかかります。

そのため、「通常の原状回復のみで済ませたいけれど、その後 長く入居者が決まらず
空き部屋状態だったら困る…」と考え、悩まれるかと思います。

前回の退去時はどうであったか？

ここで考えるべきなのは、まず今回 退去の部屋の前に退去があったお部屋は
どれぐらいの期間で次の入居者が決まったのか？です。

時期的な要因も加味する必要はありますが、前回の退去のあったお部屋が
同じような間取り・賃料・築年数でそれほど長くの期間がかからずに
新たな入居が決まったようであれば、リノベーション工事を行わなくても
今回も早めに決まる可能性がありそうです。

空室期間がある程度長く発生していた場合は、その空室期間の賃料合計と
リノベ―ション工事費用とで比べてどうか？を判断するのも一つの方法です。

近隣の競合物件と比較してマイナス点はどうか？

また他にも、近隣の同じような築年数・広さ・立地の競合物件はどうか？も考えなければならない要素です。

新たな住まいをご検討される方は、やはり近隣にある同じような物件をいくつか内覧してから決めます。
その際に“競合物件よりも賃料が高いのに設備が古い”、“競合物件と比べ、近年人気の設備が無い”、
“競合物件よりも築年数が大分経過している” 等のマイナス点が多いようであれば、
それを挽回するためにいつもの原状回復工事ではなく、リノベーションを選択するのが良いと考えます。

しかし、ここでリノベ―ション工事を選んだとしても そのリノベ―ションの
施工費用を安価に抑え過ぎてしまわないようにするのも重要POINTです。
せっかく追加費用をかけて、リノベ―ション工事を行ったものの
以前と大して見た目の変わりがない…ようであれば意味を成しません。

マイナス点をうめるためのリノベーションを行う以上、入居をご検討される方
にとって 競争物件以上に魅力的にならなければなりません。
そのため、ある程度 適切にリノベ―ション工事費をかけることが必要です。

原状回復/リノベーションのプロがご相談にのります！

ピンゴッドではこのようなお悩みを考慮した、費用対効果が最大化する
リノベ―ションプラン・原状回復プランを東京近郊を中心に行っています。

「無駄な工事が出ないこと」を前提とした、“所有物件の賃料最大化”へ
重きを置いた施工プランもご提案しております。
東京で所有物件の原状回復やリノベーション工事のことなら、
お気軽にご相談下さい。

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今回も東京近郊エリアをメインに高品質な原状回復工事や内装工事を行っている、
ピンゴッド スタッフが皆様にお役に立つ情報をお届けします！是非ご覧ください。

まず基本的な内容ではありますが、“そもそも原状回復工事とは何か？”です。
簡単にご説明すると、お部屋の賃貸契約が終了となり、入居者さんがお部屋を出ていく時に
入居前の状態/元の状態に直すための施工となります。

入居者さんがお部屋を使用している際に起きた傷や破損・汚れ等を適切に補修し、
次の新たな入居者さんが使用できるように直す必要があります。

お部屋はどうしても経年劣化等により、様々な設備に痛みが生じます。
このような老朽化は賃貸マンション等に限らず、どのような建物/オフィス等にも
起きるため、やはり定期的に修理や時には大規模な内装工事が必要です。

原状回復工事の際は細かな確認を

最初はちょっとした破損でも、そのまま放置をし続けると後々 大きな工事費用が
必要となる場合もあるので、入退去に伴い行う原状回復時には細かなチェックと
早め早めの修理をお勧めします。

特に日々使用をする＆故障した際のマイナス面が大きいトイレ、お風呂、キッチン等の
水回り設備には十分注意しましょう。

新規入居へと繋がる施工も重要

入退去の度に毎回同じような簡易的 原状回復だけでなく、ある程度の年月が
経過している物件の場合、“今後の新規入居へ繋がりやすい工事面”も踏まえ
施工プランを検討した方が良いと考えます。

新築の状態から3年や5年程度では、一般的な原状回復で問題なく
次の入居が決まっていたのが、長年経過することで 次第に次の入居が決まりにくくなります。
これは単純に設備の劣化が要因という訳でなく、お洋服やお車 等のデザインに流行りが
あるのと同様に、単体マンション外観/内装にもその時代の流行りがあります。

「当時は先進的なデザインでお洒落、スタイリッシュに見えたお部屋が
最近では何だか古びたイメージに感じる…」というケースがよくあり、
壁紙クロスのデザインからキッチン・バスタブ設備のデザイン等も
20年、30年と経過をすると 最近のビジュアルと比べた際、どうしても見劣りします。

そのため、新築施工から ある程度の年月が経過した際は一度
最近新たにできた賃貸物件を見学に行くと良いでしょう。
自身の所有物件と比べた際「まだまだうちの物件でもイケるな！」と感じるか？
「入居検討者さんが比べた際、うちの物件は見劣りするかも…」か？
をご自身で体感いただくと分かりやすいかもしれません。

原状回復+入居率UPの内装工事とは？

今後の入居検討者さんからの印象を考慮した原状回復工事・内装工事を
検討する時に大切なのが“ターゲット層の明確化とそれにマッチする施工”です。

若い単身者向けと、家族世帯向けとでは部屋の間取り/広さや必要設備面などがやはり大きく変わってきます。
例えば 日々使用する浴室とお手洗いですが、単身者向けでは
浴室とトイレが一体型のユニットでも大丈夫な場合が多いものの
家族世帯向けの場合、別なのが当たり前になりつつあります。

また、家族団らんで食事を楽しむダイニングも広めの方が好まれ、
他にも家族向けの場合 収納スペースやベランダスペース/日当たりの
良さの面なども重視されます。

これを踏まえ、まずは「現在の所有マンションの入居者さんはどういった
年代、家族世帯なのか？」を把握します。
また、「今後増やしていきたいターゲット層/入居者さんはどうか？」を検討しなければなりません。

そしてメインターゲット層が定まったら、そのターゲット層に好まれる
お部屋作りを行うのがPOINTです。

クロスや床材等のデザイン・材質もターゲット層によって変わってきます。
若い世代であれば、ブラック・グレー・ブラウン調のシックなデザインや
シンプルでスタイリッシュなビジュアルが好まれますが、家族層の場合は
木目調で明るいイメージのお部屋で汚れにくく頑丈な床材/材質の方が好まれます。

また浴室のバスタブも家族向けでは親御さんとお子さんと入れるような
少し広めのタイプが良く、キッチンもカウンター式が人気で
日々の家事を行う際に便利でスムーズな間取りか？等も気にした方が良いでしょう。

工事費用は中長期的な目線で考える

上記POINTを押さえた原状回復・内装工事を行う際、適切にコストをかける必要があります。

最低限のできるだけコストを抑えた原状回復のみの場合、短期的なコスト面で
考えると費用を抑えられますが、その後 長く入居が決まらず 空室状態が
続いてしまっては本来得られるはずであった賃貸収入を逃してしまい、
結果的に大きなマイナスとなります。

ですが、逆に今後の入居率UPを最重視し、間取り変更から設備の大半を
最新のタイプへと変更した場合 その後 すぐに入居が決まっても
原状回復+内装工事にかけた費用をどれぐらいの期間で回収できるか？
の面を予め考慮しなければなりません。

要は“かける内装工事費用”と“その後の入居率/得られる賃貸収入”の面で
適切なラインはどこか？を中長期的な目線で考えることが重要です。
時には空室対策・リノベ―ジョンのプロにも相談をしながらプランニングすると より効果的です。

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株式会社PINGodでは、東京近郊を中心にお客様満足度の高い原状回復工事、住宅リノベーション等を専門に行っています。
今回も賃貸物件のオーナー様やリノベーション工事をご検討されている方に役立つ情報をお届けしたいと思います。
今日は『退去時の原状回復』に関する話題です。

賃貸住宅を退去する際、原状回復という義務が発生します。
では、この義務にはどのようなものが含まれるのでしょうか？

これには様々な要素が含まれます。

「ただ住み始めた時の状態へと物件を戻す」だけでなく、必要に応じて行う修繕や補修作業が含まれる場合もあります。
単なる家具の搬出や掃除だけでなく、壁紙クロスの張り替え・壁穴の修繕、床の剥がれの補修など、より専門的な作業が含まれることもあるのです。

では、具体的に退去時の原状回復義務にはどのような内容が含まれるのでしょうか？

原状回復とは？国土交通省の定義から読み解く

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、
その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」
交通省によると上記のとおり、原状回復とは建物の価値が賃借人の居住や使用によって減少した場合に、その減少分を修復することを指します。

具体的には、賃借人が意図的または過失によって建物に損傷を与えたり、適切な管理に欠けたり、
通常の使用範囲を超え損耗・損傷を引き起こした場合に修復する必要があります。
この修復費用は通常、賃借人が負担をします。
一方で年月経過や通常の使用による損耗など、自然な経年変化による修繕費用は通常、賃料に含まれています。

要するに、原状回復は建物を賃借した当初の状態に戻すことではなく、賃借人が責任を負う特定の損害を修復することを意味します。

では、賃借人の責任で原状回復する義務があるとされてる
「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損」とは
具体的にどういうことなのか？に関し、ご説明していきます。

賃借人の故意・過失、善管注意義務違反等による損耗とは？

「善管注意義務違反」というと、とても難しく感じますが、
例えば、以下のようなものが該当をします。

・家具の移動や落下物によって、フローリングに深い傷がついた場合。
・喫煙によるヤニや臭いが原因で、クロスを張り替えなくてはいけなくなった場合。
・子供が壁に落書きをしてしまった場合。
・風呂場や台所、洗面台などの掃除、換気を怠ったことが要因で、通常の掃除では落とすことができないカビ/汚れが発生してしまった場合

その他 通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損とは？

原状回復において通常の使用を超える行為とは、賃貸物件を借りる際に、通常生活で想定される範囲を超えて物件に損害を与えた場合を指します。
例えば以下のような破損が該当します。

・壁に大きな穴を開けたり、設備を大きく破損させたりすること。
・壁や床の塗装を故意に剥がすなど、物件の外観を損なう行為
・不注意から水漏れを引き起こしたり、火災による焼け焦げなど、修復が困難な損害を与えること

これらの行為は、賃貸契約における通常の使用を超えるものとみなされ、賃借人が原状回復工事に関する責任を負うことになります。

※ただし、これらは一般的な例であり具体的なケースによっては法的な解釈が異なる場合もあります。
具体的な費用負担の範囲や条件は、賃貸契約の内容や国土交通省のガイドラインによって異なる場合があるため、
詳細は契約書や専門家の意見を参考にすることをお勧めします。

契約書の罠と責任の明確化

契約書には賃貸物件を借りる際に様々な条件が明記されていますが、その中でも「原状回復」という言葉には特に注意が必要です。
一般的に賃借人は契約終了時に物件を元の状態に戻す責任があります。
しかし、この責任範囲には契約書の特約が大きく影響します。

原状回復には契約書や法律によってルールや責任の分担が定められています。
しかし、その理解が不十分だとトラブルの種になりかねません。
契約を締結する際には専門家の助言を受けることや、細心の注意を払うことが重要となります。

例えば、敷金を原状回復費用に充てるということもありますが、敷金と原状回復費用の関係にはややこしい部分があります。
敷金から原状回復費用が差し引かれた額が返還されるはずですが、費用が敷金を超える場合には追加支払いが必要です。
原状回復費用の明細が不透明な場合には必ず敷金の充てられ方を確認しましょう。

ちなみに、近年多く起こっている自然災害による損傷は賃借人が責任を負うものではありません。
地震や台風などの被害は貸主が修繕をする必要があります。

原状回復工事の種類について

原状回復工事は、入居者が退去する際に物件を元の状態に戻すための手続きです。
その工事には様々な種類があります。

業者による清掃
まず業者による清掃は、原状回復工事の基本中の基本です。
退去時には室内の清掃と消毒を行い、次の入居者が快適に過ごせるようにします。
法的には賃借人が費用負担する必要はないとされていますが、特約で賃借人が支払わなければならない旨が記載されていることが多いです。

床のフローリング張替え
床が結露で腐食したり、家具の移動などで大きなキズを付けてしまった際は、張り替えを行い原状回復をする必要があります。

壁紙クロスの張り替え
壁紙が喫煙によるヤニで大きく変色をしたり、不注意で破ってしまった場合等、新しいクロスへと張り替える必要があります。

設備の修理・交換
設備の修理や交換は欠かせません。
もし賃借人の不注意で故障させてしまった場合は、負担となることもあります。
しかし設備にはそれぞれ耐用年数があり、その耐用年数を過ぎてから故障した場合には貸主が負担して交換や修理を行います。

また、居住年数が原状回復に与える影響も大きいです。
長期間居住しているほど、建物や設備の経年劣化が進んでいきます。
それにより賃借人の負担が軽減されることもありますので、居住年数を正確に把握しておきましょう。

原状回復工事費用を出来る限り抑える方法

アパートや賃貸物件に住んでいる人にとっては、退去時に発生をする原状回復工事費用をできるだけ抑えたいものです。
ここでは、原状回復工事に関する費用を削減するために日常で取り入れられる方法をいくつかご紹介します。

定期的な掃除の習慣を身につける
キッチンや浴室などの定期的な掃除を行うことで、カビや汚れの蓄積を防ぎ、その後の原状回復工事時の必要性を減らします。
日々のちょっとした清掃が、将来の費用を大幅に削減することへとつながります。

壁や床の保護
家具や椅子の下にフェルトなどの保護材を使用し、床を傷から守ります。
壁には家具が直接触れないようにスペーサーなどを設置すると良いでしょう。
最近では100円ショップでも椅子やテーブル、TV台下用の保護材や保護ジェルを販売しており、容易に購入できるのでお勧めです。

水回り設備の定期的なチェック
水漏れや詰まりがないか？を定期的にチェックし、小さな問題が大きくなる前に対処しましょう。
洗濯機や便器等から水漏れが発生すると、床材や場合によっては内装壁内部へと侵入し、腐食を引き起こす等のリスクがあるため
十分注意する必要があります。

設備の定期的なメンテナンス
ガスコンロやエアコンなどの設備は、正しく使っていても劣化や故障が起こる可能性があります。
しかし定期的なコンロの清掃・エアコンフィルターの清掃・室外機の清掃等 メンテナンスを行うことで、故障・損傷を未然に防ぐことができます。
そのため、上記のような定期点検や定期清掃を怠らないようにしましょう。

ご自身で小さな修理/リペアを行っておく
簡単な壁の穴埋めや、小さな傷の修復はホームセンターで購入し自分で簡単に修繕を行うことができます。
穴や傷が小さい内にリペアすることで、傷の広がりを防ぐことができます。
ただし、専門的な知識が必要な修理はプロに任せるべきですね。

これらの方法を実践することで、退去時の原状回復費用を削減することができます。
日常のちょっとした努力が将来の負担を軽減することにつながりますので、ぜひ取り入れてみてください。

東京台東区の株式会社ピンゴットでは、お部屋に対する適切な原状回復工事に対応しています。
原状回復は賃貸物件の価値を保つ上で非常に重要な役割を果たします。
しかし、専門的な知識・技術が必要なため、自己処理することは難しい場合も多いと言えます。
原状回復工事でお困りな内容がございましたら、お気軽にご相談ください！

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プロのスタッフが丁寧にご相談に乗ります
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東京を中心に原状回復工事・住宅リノベーションを専門に行っているピンゴッドでは
物件資産価値をUPし、短期間で入居が決まる「魅力的な部屋づくり」の
お手伝いを行っています。

所有されている各物件の空室対策はどのオーナー様も頭を悩ませている問題と考えます。
賃貸物件はただ単純に原状回復を定期的に行い、綺麗にしただけでは入居者さんは簡単に決まりません。
立地環境の問題や「どういった方が入居するのか」によって、そのお住まいに求められる項目内容が
大きく異なってきます。

また月々の賃料も「他の周辺物件はいくらぐらいになっているのか？」「その費用と比べてどうか？」
「比較して高い場合は、その高い分をうめる利点があるのか？」等をしっかりと考える必要があります。

当社ではこれまでの数多くの施工経験や蓄積した分析データを基に、
地域性・物件の特性を考慮した「オーダーメイドの原状回復・リノベーション」をご提案します。
空室が長く続いている物件がございましたら、是非ピンゴッドへ一度ご相談ください。
オーナー様に寄り添った満足度の高いプランニングをいたします。

本日のブログでは、“原状回復やリノベーションを行うメリット・デメリット”についてを
詳しくご紹介いたします。

【記事の更新日】2024年4月24日 13時

原状回復/リノベーション工事のメリットについて

• お部屋の内装を今風の雰囲気へとアップデートすることができる
• 建て替えよりもコストを抑え、綺麗な状態できる
• 築古物件でも魅力的なお部屋に見せることが可能
• 内装を一新することで、その後の賃料アップを見込める

原状回復工事のメリットは入居前の状態へとお部屋を綺麗に戻すことができるといった点ですが
住宅リノベーションで上記のように、原状回復よりもその先の「より魅力的な部屋へとデザインや雰囲気・機能面を変えることができる」点が
大きいと言えます。壁紙クロスや床材の変更、水回り設備への施工を行うことで、同じ部屋とは思えないほど デザイン/ビジュアル良く仕上げることが可能です。

リノベーション工事を行うデメリットについて

• 内装が新しくとも、そもそも築古物件であるため、配管などは劣化したままのリスク
• 建てられた当時の法律に基づくため、耐震対策などが追加で必要な場合がある
• 通常の原状回復工事よりも一時的な施工コストが高くなる

東京台東区のピンゴッドでは、住宅リノベーションを行う際のデメリット解消にも努めております。
リノベーションは原状回復よりも施工費用は上がりますが、その後の賃料アップや入居率アップによって
その施工費用をどれぐらいで回収することができるのか？等のシミュレーションをお出しすることもできます。

所有されている物件を確認させていただき、必要な対応やプランニングをご提案します。

配管の劣化面についてと対応POINT

入居された際に入居者様が困らないよう、また入居者様とのトラブルとならないよう、排水管工事についても承っています。
経年劣化する給排水管は、定期的なメンテナンスが必要です。トラブルが起きてからの対応では遅く、事前に予防する考えでの施工が大切です。

大規模な水漏れは設備の故障や場合によっては他の部屋・他の階への影響もあるので、絶対に避けるべきトラブルと言えます。
またどのような工事/メンテナンスも状況が悪化してからの施工よりも 早めの施工の方がかかる費用をおさえることができます。

耐震対策面についてと対応POINT

築古物件へ行う耐震対策工事のご提案も可能です。
物件に必要な工事を見極めてプランニングいたします。
その物件に必要な工事 そして「予算面で問題がなければできれば行っておきたい工事」等を詳しくお話いたします。
大きな地震が発生し、倒壊や大きな破損等が起きてからではなく、そのような状況にならないよう 予めの検査/確認を行い、事前に補強工事等をすべきです。

住宅のリノベーション工事は一般的に行っている原状回復工事にはない利点があります。
物件を建て直しすることなく、新品同様の魅力的なお部屋作りを行うことができます。
物件をリノベーションする際のメリットは上記のようにとても多いですが、それと同時に注意すべきデメリットやその分の施工費用面もあります。

当社はオーナー様・大家様の所有物件に合わせた適切なリノベーションプランをご提案しており、
必要な対策・工事等もニーズや予算に合わせてご提案可能なため、まずはお気軽にご相談ください！
知識経験豊富な担当者者が丁寧にプランニングをいたします。

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