原状回復工事

 

リノベーション

リノベーション江東区亀戸 築32年  平凡なワンルームマンションの表層リノベーション

所在地 東京都江東区亀戸
最寄駅徒歩15分
専有面積 25m²
築年数 32年
施工内容 ■大工工事
一部造作
■電気工事
電気配線
スイッチ、コンセント
照明交換
エアコン1台
■仕上げ
床貼り
クロス貼り替え
etc
プラン・施工金額

スタンダードプラン
30万円〜50万

備考 賃料5万円 → 7万円にアップ

 

Point

家さがしをすると多く目にするタイプのワンルームマンション。
最寄り駅から徒歩15分と好立地でもなければ特別利点があるわけでもありません。

退去してから1年近く案内すらないという状態でした。
あまり費用をかけず空室解消をしたいというご要望あったことと、
ワンルームマンションはなるべく費用をかけない方がよいので今回は表層リノベーションと一部造作工事をご提案しました。
古い収納やミニキッチンの扉は大変傷んでいたので今回は撤去してオープンに。
扉の修理費用を抑えました。
ミニキッチンの水切りは撤去して照明器具をおしゃれなものに交換しています。
トイレですが古いタイルが貼ってあり、通常はこちらのタイルを取るか上からベニヤなどを張るなどしてクロスを
貼りますが極力余分な費用をかけないようにタイルの上からコンクリート柄のクロスを貼っています。

そうすれば既存のタイルの凹凸がでてもおかしくない仕上がりにしています。
(一般のリフォームのやり方には反していますがタイルを取ったりベニヤなどを張っても賃料アップや空室解消にはつながりません)

デザイン面では徒歩15分ということと、オートロックなどの設備がないこと、
単身物件ということで学生〜20代男性をターゲットにリノベーションしました。

完工後こちらも早々にご契約頂けました。
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リノベーション築27年  使い勝手の悪い中リビングを解消

所在地 東京都世田谷区烏山
京王井の頭線 富士見ヶ丘駅 徒歩10分
京王井の頭線 久我山駅 徒歩12分
京王線 芦花公園駅 徒歩19分
専有面積 55m²
築年数 27年
施工内容 ■大工工事
間取り変更/建具工事
■設備工事一式
キッチン/UB/洗面台/ウォシュレットトイレ/給排水管更新
■電気工事
電気配線/スイッチ/コンセント/照明交換/エアコン2台
■仕上げ
床貼り/クロス貼り替え
プラン・施工金額 フルオーダープラン
300万〜350万円
備考 賃料11万円 → 15.7万円にアップ

 

Point

Beforeの間取り図のように中リビングが大きく、ベランダに面している部屋はそれぞれ和室小さな洋室として使われていましたが、中リビングは日当たりも悪くファミリー物件としては大変使いづらい間取りでした。このことが原因で都心の大型マンションではあるものの空室率が10%前後でした。

さらに近年は近隣の築浅ファミリー物件に移動する層や戸建てを購入するファミリー層が増えたことにより退去が出ると次の入居が見込めない状態です。
築15年を経過しており減価償却がなくなっているので納税額が増えているという状態です。

総戸数80世帯で常時8〜15部屋程度あり、空室戸当たり賃料12万円でも年間12万円×15部屋×12ヶ月=2,160万円です。
1部屋あたりこの損失が毎年発生するわけなので逆に言えば300万円を1部屋当たりに投資してこれらの空室が解消できるのであれば十分回収できるわけですし、工事費で経費を増やすことで建物全体の納税額が減らすことができるのです。

工事内容としては部屋数をキープするため最低3LDKは確保することから考えました。
中部屋を縮小してウォークイン、子供部屋など住む方の好きなように使える5帖程度の部屋にして残りをリビングとして間取り変更を行い、対面キッチンにしてリビングには3枚引き込みドアを設けました。ファミリー物件なので色味は抑えて仕上げをして完成しました。

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リノベーション神奈川県横浜市 店舗リフォーム工事

不動産会社の新規出店にあたり、店舗内の改装の御依頼でした。
もともとワンルームタイプの店舗なので、社員オフィス、会議室、お客様接客スペースという形で間取りを分けにしました。

所在地 神奈川県横浜市
施工内容 不動産会社の店舗工事
間取り変更/壁造作/照明工事/建具新規設置/ クロス貼り替え/床一部貼り替え
プラン・施工金額 90万円
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リノベーション築18年 ファミリー向けマンションのリノベーション

専有面積 65m²
築年数 18年
プラン・施工金額 143.7万円
備考 賃料8.5万円 → 14.7万円にアップ

 

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Point

築18年のごく一般的なマンションの事例です。
ファミリー物件としては標準的な間取りを持つ部屋で立地も悪くありませんでしたが、近隣の築浅物件に負けてしまい、空室期間が長くなっていました。

賃料を下げても解決する見通しがなく、とはいえこれ以上賃料を下げるのも難しい…とのことで、リノベーションで差別化を図る方向でのご提案。
無事に空室が埋まり、収益もアップいたしました。

リノベーション築47年RCマンションのリノベーション(2)

専有面積 45m²
構造 RC
築年数 47年
プラン・施工金額 194.1万円
備考 賃料6.7万円 → 12.4万円にアップ

 

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Point

築40年を過ぎたRCマンションの事例です。
内装も和室がメインで浴槽もバランス釜と、古めの設備になっていました。
この状態から通常通りのリフォームを行っても費用が高額になる上、出来上がるのは一般的な部屋でしかなく、それでは他の物件との価格競争に勝つことが難しい状況でした。

そこで、同等の費用でできる範囲でのリノベーションをご提案、実施しました。
その結果、他物件との差別化を図れ、相場よりも高い賃料で入居していただくことができました。

リノベーション築47年RCマンションのリノベーション(1)

所在地 東京都台東区
専有面積 42m²
構造 RC
築年数 47年
間取り 2DK→1SLDK
プラン・施工金額 298万円

 

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Point

築40年を過ぎたRCマンションの事例です。
ファミリー物件でしたが、トイレの横の脱所内には洗面台がなく 洗濯パンは外に置く間取りでした。
トイレの横の脱衣所内には、洗面台と洗濯パンを置くスペースがなく、壁を壊して脱衣所を広げようとも躯体のため、それも難しい状態でした。

そこでリビングの一部に「魅せる洗面台」として収納棚を兼ね備えた造作洗面台を設置してその背後に冷蔵庫を設置できるようにしました。
排水の問題からキッチンの横には洗濯機置き場を設置して排水がスムーズにできるようにも工夫しました。

収納も押入れ1軒分でしたが新たにウォークインクローゼットを設置、 リビング側、寝室側どちらからでも出入りできるようにしました。

部分施工

部分施工建具のシート貼り

 

古くなった建具はシート貼りをすることで再生できます。
シートとはフィルム上になっていますが下処理として汚れを落としてから、プライマーを塗ります。

プライマーとはカッティング用シート(粘着剤付き化粧シート)を下地にしっかりと定着させるための液剤です。
カッティング用シートの裏面にはあらかじめ粘着剤が付いていますが、十分に定着しないことがあるのでプライマーを使用します。
サンゲツ社のリアテックシート、3M社のダイノックシートなどがあります。

また建具の枠と扉小窓枠は塗装をして扉のドアノブ(レバーハンドル)も交換しています。
なぜシートを貼ることが予算を抑えることにつながるかというと、一般的に扉を交換するとなると扉+扉の枠も交換が必要になります。
この時点で枠代がかかります。
またこの枠を入れる際に既存の枠を取るため廻りの壁が壊れたりするため補修が必要になります。
そして古い枠を捨てるための費用も重なりますのでシートを貼ることでこれらの使用を抑えることができます。

 

部分施工東京都江東区 水栓金具の交換

オーナー様の要望 水栓金具の交換
施工金額 取付け費用:1.5万円
水栓金具(シングルレバー)部品代:1万円
合計:2.5万円
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Point

水栓金具の交換ですが、配管が露出しているタイプで左右の出幅が非対称になっています。
右(水)の方を専用の部品をかませることで左右の出幅が一緒になり問題なくつけられました。

古い配管なので本来であれば配管ごと交換したほうが将来に渡り安心なのですが予算の都合により水栓金具の交換のみとなっています。
注意しなくてはいけないのが古い配管が壁の中にあるため古い水栓金具を無理に外そうとすると中の配管の接続部分が外れて水漏れを起こすというケースです。
そのような理由からも古い配管は最優先で交換をオススメします。

また弊社では資格を持った水回りのプロが施工にあたっていますのでこのようなケースにも対応が可能となっております。
ネットで見つけた安い業者で知識がない場合に、変えなくてもよい工事をされて高額な費用を請求されたりするので十分に注意しましょう。

部分施工東京都江東区 間取り変更と洋室化・クロス張替え

オーナー様の要望 収納が少ない。
和室が使いにくい。
キッチン吊戸が圧迫感がある。
予算を抑えてこれらを解決したい。
施工金額 40万円
プラン 各所解体後、復旧大工工事
和室⇒洋室化・間取り変更
クロス貼り替え50平米
新規建具交換
床部分貼り替え

 

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施工前
施工中
施工後
Point

解体箇所を最小限に抑え、復旧する部分を少なくすることで費用を抑えました。
すべてを壊すほうが一から作れるので工事はしやすいのですが熟練したリノベーション技術と豊富な施工経験によりこのような部分施工でも少ない費用負担できれいにすることができます。

洋室側の扉をなくすことで、小さいお子さんがいても出入りをスムーズにすることとコストダウンを同時に図りました。
リビングを少し広くしたい、収納を増やしたいという要望を実現できた施工事例になります。

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