プロが教える賃貸物件のリノベのポイント7選

いざリノベーション、リフォームをしようと考えた時に何から手をつけて良いか?
と思う不動産オーナー様も多いのではないでしょうか?

今は家賃を下げても「必要最低限」の住環境(内装、設備)が揃っていないと入居はしてもらえません。
なぜなら今の新築、(築浅物件)は「必要最低限」の住環境(内装、設備)を揃えつつ、かつ賃料がお安い物件がたくさんあります。

入居希望者様はその中からスマートフォン一つで条件を絞り簡単に検索することができます。

では、ここでいう最低限とはなんでしょうか?
私たちが物件を調査しに行った際に必ずチェックするポイントにもなりますので一つずつ解説してみたいと思います。

【防犯面】

●TVモニタフォンの設置
オートロックを設置するのが難しくても必要最低限TVモニタフォンは設置しましょう。 
ネット通販を利用する方が増えている今、必然的に来訪者は増えますのでモニタ画面で確認できた方が安心です。

【水回り 設備面】

●電気コンロからIHやガスコンロへの交換
単身者物件に多い電気コイルのキッチンも今は最低限IHへ変更した方がよいでしょう。

●瞬間湯沸かし器、バランス釜は給湯器へ変更
こちらは給湯器を設置ましょう。
配管もやりなおしの為にもっとも費用がかかる工事にはありますが、バランス釜や瞬間湯沸かし器は現代での需要は無いに等しいでしょう。
これが残っている状態の物件はかなり築古の物件だと思うので、水回りの工事全般を含めたリノベーションを検討するべきでしょう。
配管の工事は漏水を防ぐ為にも行った方がよいでしょう。

● ウォシュレット便座の設置
和式便器はもちろん洋式に変更しなくてはなりませんがウォシュレット便座の設置もマストになってきました。
ただ人が使ったものは嫌だという方もいるので入居時にプレゼントでもよいかもしれません。
その際にトイレに電源があるかどうかも確認が必要です。

● 洗面台の設置
これもファミリータイプの新築物件はほとんどが設置されていますのでなければ設置したい設備です。
ただ置く場所は脱衣所の中が好ましいので脱衣所がなければ合わせて作りたい部分です。
たまに設置すればいいのか?と言わんばかりに玄関前や廊下にポツンと置いてある物件を見ますがそれは逆効果です

● 洗濯パンを室内へ設置
古い物件では外に置いてあるケースも少なくはありませんが これも室内へ移動した方がよいでしょう。
外でも問題ないよというかたもいますが、新築、築浅物件が安い賃料で中にあるので比較された時に入居が決まらないという原因になります。

【間取り面】

間取りはそれぞれ生活スタイルがあるので千差万別ですがDKタイプの間取りは家族の人数が多く部屋数をたくさん取りたかった時代のものです。
現代は少子化が進んでいますので部屋数は重視されておらずどちらかというと自由に家具をレイアウトできるような開放的な間取りが重要視されています。
これは安価な家具メーカーが増えて家具のレイアウトを自由に、生活を楽しむライフスタイルが支持されてきたことも要因の一つになります。

間取りは2DKであれば1LDK、3DKであれば2LDKへと変更します。
ただここで注意が必要なのはそもそも2DKでも平米数が狭い物件もあります。
それを無理に1LDKにしても極小の1LDKが出来上がってしまい、それこそ新築、築浅の1LDKと比較された場合に入居希望者に支持されるかを考えなくてはなりません。それであれば広めの1Kタイプの間取りへ大胆に変更した方が競合が少なく人気物件になるケースもあります。

【和室の考え方】

●和室から洋室への変更 ●押入れからクローゼットへの変更 ●襖から洋室扉に変更

結論、和室を残すかどうかは物件によります。
和室の工事はどの空室対策でも真っ先に上げられますが、私たちは何もすべて洋室にしなくてもいいと考えています。
例えば小さなお子さんがいる家庭では和室があった方が遊び場として使いやすい、布団を敷いてみんなで寝ることができるなどの理由で和室が重宝されることがあります。このような見分け方はその物件がどのような生活圏内であるかを見極める必要があります。
学校、幼稚園があり子育て環境がよいエリアであれば間取りはDKのままで和室を残してもいいのです。

和室が嫌煙される理由は色々あります。
「和室」=「古い」というイメージがありますが、きれいな高級温泉旅館のような和室なら歓迎されます。
最近ではおしゃれな襖材、畳の縁がおしゃれな柄のものも多く出てきましたので洋室に変える前に検討してみることも必要です。

そしてもっともいけないのは、畳からフローリングにしたが古い「襖がそのまま」、「押入れは残ったまま」、「古い柱はそのまま」、「照明は和紙でできている」・・などのいわゆる中途半端なリフォームです。
費用を抑えたつもりがいつまでも入居がつかず損失が多くなる典型的な事例です。

【小物類スイッチ、コンセント、 照明器具の交換】

クロスを綺麗に貼り替えても、照明や壁のスイッチ、コンセントの古さが目立つ、なんて経験はありませんか?
この辺りは内見した際に、入居希望者がその部屋に決めなかった「なんとなく古い」と感じる部分の一つでもあります。

細かいところだと分電盤、ペーパーホルダー、タオルかけ、TVジャック、などです。
料理でいうと飾り付けです。せっかくリフォームしても装飾が古ければ「結果、古いと感じる」ことになります。

【塗装】

現在塗装が施されている部分で、特に巾木や窓枠などの塗装が剥げていることはありませんか?
やはりこれらもそのままだと古さが目立ちます。
退去するたびに全面塗装する必要はありませんが、一度も手を入れず塗装剥げが目立つようであれば塗装工事をしておきましょう。
その際の色味も重要です。その物件に合わせた色味にかえましょう。

【建具の考え方】

通常のリフォームでは建具が使えるようであればもちろんそのまま使用しても問題ありません。
もちろん破損箇所、目立つ傷があれば補修をしておくことが必要です。
しかしリノベーションの場合は、他のデザインとマッチするかどうかを考えなくてはいけません。

例えば和室を洋室にした際に、「クローゼットの建具を新品に交換しけど他の建具は古いままで柄が合わない」・「建具はもともとあった茶系のレトロな柄で、傷もなく使用はできるのが床を白色の分譲マンションのような大理石調にしてしまったので室内の雰囲気がちぐはぐになってしまった」などの例です。

この辺りはインテリアコーディネート術が必要になってきて一般的に工務店ではこの辺りまでは助言はしてくれません。
賃貸物件のリフォームでは入居希望者に選ばれる部屋作りをしなくてはなりませんのでこの辺りも重要なポイントになってきます。
また建具は「交換」、「リメイク」のいずれかで再生可能です。「建具のシート貼り」を参考にしてみてください。

リノベーションのステップは
1:どこを直すかを決める(仕様を考える)
2:デザインを決める(品番を決める)

この2ステップになりますので自分の物件のどこを直せばよいかをまずは決めてみると良いでしょう。
「人が住む」場所なので、「人に貸すものだから」という気持ちではなく「借りていただけるように」という心遣いで整理するといいでしょう。

・クロスを貼り替える
・傷の補修
・故障箇所の修理・清掃

この辺りは当然行わないといけません。
クロスも、汚れた部分だけ貼り替えて、あとは適当に拭いて終わりだと古いところが余計目立ち気持ちよくはありません。
何十年と使った古いエアコンもまだ使えるからという理由ではなく、古臭さを感じないか?清潔感があるか?といったことが大切です。
もちろん全てを最高級のものにする必要はありませんが「お客様」を迎え入れる以上、気持ちよく暮らして頂きたいという目線が大切です。

リノベーションの前にできる「無料の空室対策チェック」

多くのオーナー様から「空室の悩み」をご相談頂きますが 一概に「空室のお悩み」と言っても様々で、

  • 年々退去してから次の入居までの期間が長くなっている。
  • 総戸数が多く、常に満室状態にならない。
  • 減価償却が終わって納税額が増えて困っている。
  • 賃料が下がったことにより収入が減っている。
  • 管理会社がアドバイスをくれない。
  • 入居者の質が低下している。
  • 建物(お部屋)の老朽化により退去後の工事費がかさむ。

このようなご相談があった際にまずは費用をかけずに改善できることからチェックします。
もちろんリノベーションは空室対策として大きな効果がありますが、その分他の空室対策と比較して費用も大きくなります。
物件の現状をきちんと把握した上で、適切な空室対策を考えま しょう。

チェック項目

・共用部の清掃…
長尺シートの汚れや外壁の汚れを落としましょう。
ホームセンターで安 価な高圧洗浄機も販売されていますし、モップなどで清掃できることもあります。
半年に1度は プロの清掃業者に頼める余裕があるとよいです。
また長尺シート(防水シート)の破れや建物 のクラック(ヒビ)があったら、後々必ず水漏れの原因になります。
ほっておくと傷が大きくなり大きな出費となりますのですぐに対応しましょう。

・ゴミ箱の設置…
これはポストがあるところに不要なチラシなどを捨てられるように設置しましょう。ゴミが散乱するのを防ぎます。
また家庭用のゴミを出すゴミステーションもあった方が良いですが、設置するスペースがない場合は掲示板等にごみの出す日を明記しておきましょう。

・掲示板の見直し…
入居者様へお知らせをする掲示板ですが本体はきれいなものが設置されていますか?
また掲示物は手書きのものではなく印字されたものをきれいに配置するようにしましょう。
モラルを啓蒙する際は「タバコを捨てない、唾をはかない」などの表現ではなく 「きれいに保ちましょう」などの表現に変更しましょう。
内見者が掲示板を見た時に「怖い」 「モラルの悪い方がいる」と思ってしまいます。

・共用部の照明器具の電球は点灯していますか?…
節約のために電球を外すオーナー様もいますが夜の内見時に暗いのは致命的です。
また既存の入居者様のためにも常に安全な状態を保ちましょう。

・土日祝日は案内できる環境ですか?…
内見は土日祝日に入ることが多いです。その際に内見できるように準備をしておきましょう。
管理会社が土日祝日休みであれば真っ先に管理会 社の変更をお勧めします。
自主管理のオーナー様で土日祝日に対応ができない方は管理会社に 任せましょう。

・管理会社の見直し…
今お任せしている管理会社は空室対策、満室対策に関して勉強して いるでしょうか?
会社のHPなどをチェックして「どんな空室対策、満室対策をしています か?」と尋ねてみましょう。

・共用ポストの見直し…
ボロボロのポストや蓋が閉まらないポストが設置されてないでしょうか?こちらも内見時の印象に大きく影響しますので改善しましょう。

・入居者の私物の整理…
玄関横に傘を散乱させていたり自転車置き場ではないところに駐輪したり、ベランダにごみなどが散乱していたりすると内見者の心象が悪くなります。
しかし入居中の方へ改善を促すことは大変な労力が必要となりますので、そのような方の入居を未然に防ぐことが大切です。
特に賃料を下げると入居属性が下がるという傾向にあり、審査時に問題がありそうでも仕方なく入居させた結果トラブルを起こすというケースも実際にあります。
質の高い入居者を集うにはお部屋の状態をよくするリノベーションが効果的です。

・空室のお部屋の定期清掃…
せっかく原状回復工事をしたのに、その後の清掃をせず、せっかく内見が入っても汚れやほこりがあったり、乾燥によりクロスが捲れたり、畳が日焼けしたり、トイレ、キッチン、浴室、洗面台、洗濯パンから臭いが上がってきたりなどの理由で成約に至らない。
(そうならないためにはラップをするのではなく定期的に水をながし常に排水溝に水を溜めて蓋をした状態を保ちます)
管理会社は入居中を管理するのであくまで空室時のお部屋の管理はオーナー様のお仕事になります。日々空室管理に努めましょう。

・広告料の見直し…
入居を決めて頂いた不動産屋さんへは謝礼として手数料をお支払いしましょう。
業界の慣例ではありますが謝礼が出ていない物件は優先的にアナウンスをして頂けないのです。
不動産営業マンはこの謝礼がボーナスに直結していたりするためです。
新築の物件が気に入って窓口にきた入居希望者がいたとしてもこの謝礼を出していると「こちらの物件も おすすめですよ」という具合に案内されます。

・写真の撮り直し、物件資料の見直し…
いわゆるマイソクです。この資料はお客様の手に渡る大事な資料とともに仲介業者にも認知される大事な資料です。
詳しい物件情報はもちろん近隣のスーパーや学校、病院などの案内もあると大変有効です。
ココナラなどのアウトソーシングでお安く作る方法もあります。写真は縦のラインを揃えて綺麗に撮りましょう。
スマートフォンでも構いませんが広角モードで撮るとお部屋が広く見えます。

・不動産屋へPR…
物件資料を作ったら不動産会社へPR活動です。これをリーシング活動と言います。
物件情報を持ってきてくれることは不動産屋にとってもありがたいことです。物件資料を持って訪問しましょう。
物件の近隣の不動産屋へは行ったほうがもちろんいいのですが、できればそのエリアの大きな不動産屋や不動産チェーンに加盟している会社へいくとよいでしょう。
都心であれば路線上の大きな不動産屋や不動産チェーンに加盟している会社へは一通りまわるとよいでしょう。

・賃料の見直し…
賃料を下げるということではなくて、まずは適正な賃料を把握するということが大切です。
弊社に頂く空室のお悩み相談のうち約3割はリノベーションをしなくても上記の対応で空室改善につながります。
逆をいうとリノベーションをしても上記が改善されていないと入居にはつながりません。

建物は古いことと、建物が汚いことはまったく違うのです。
建物が古くても清潔感があってお部屋がリノベーションされていれば付加価値として新築以上 の価値を生み出すことができるのです。

適正賃料の定義ですが、現在の状態で募集するとなるといくら?という考え方になります。
不動産業者であれば業者専用ポータルサイトで相場というのはわかるかもしれませんが、大切なのはオーナー自身が物件の適正賃料を把握することで、次に取るべき対策が見えてくるのです。

そうすれば業者の言いなりにならずにご自身の判断で適切な空室対策ができるようになります。

1:検索機能のある物件ポータルサイトを探し、自身の物件と同じ条件を入力して検索します。
築年数、間取り、賃料は入れずそれ以外の項目を入力してください。
(u数は25uであれば20u〜25uと低い方へ入力してください)

2: 検索結果が出ますので  賃料が安い順 → 賃料が高い順で検索します。
そうすると近隣物件の最安値と最高値が出てきますのでこの2つの賃料を足してから2で割ります。
そうすると同じような間取りの物件の平均値がわかります。

3:さらに自分の物件が相場と比較してどのラインで募集ができるかということをチェックします。
先ほどの検索結果から自分の物件と同等の築年数や内装 (三点ユニットなら三点ユニット、和室があれば和室がある類似物件を確認)の物件の賃料を確認して相場ラインより低い価格帯か高い価格帯か絞り込みをすると適正賃料が見えてきます。
しかし募集が出ている物件=空室物件なので、入居がすぐに決まる価格帯というのはここで判明した賃料より若干(1千円〜5千円)程度安いと考え ておきましょう。

4:念のため新築物件の賃料も確認しましょう。
当然ですがリノベーションをしても新築以上の値段をつけるのは難しいので一つの目安が出てきます。
最後に徒歩圏内の絞り込み範囲をひろげて同手順で再度確認したり、またその地域で人気の最寄り駅が他にあればそちらと比較してどうか?など総合的に判断します。 その上で答え合わせの上で近隣の不動産会社に電話をして
「このような間取り、場所にある物件を持っているが(もしくは購入しようと考えているが)貴社ではいくらで募集されますか?」
と聞いてみると営業マンがある程度教え てくれるでしょう。
(具体的な物件名は言わなくてよい)
このようにして賃料設定をするとより適正な賃料を見出すことができます。
>適正賃料の無料相談はこちら

賃貸物件の賃料決めですが旅館経営と同じです。
これはお客様からすれば この内容でこの値段であればこっちの旅館がいいなと思うことと同じことです。

ですが多くのオーナー様が自身の物件の適正な値付けができないのが現状で、 それはライバル物件をしっかりと把握していないからなのです。

例えば築7年の時に6年間の入居が終了し再募集の際に、6年前と同じ賃料で募集をしたら空室が続き、見直してみたら新浅物件と同じ賃料で募集をしていたなんてケースもあります。 築7年から6年経過したら築13年でいわゆる築古物件の部類にはいってきますの で当然の結果ですよね。
もちろん高い賃料で募集を開始してみることは大切ですが、あくまで
「今募集をするのであれば適正賃料は〇〇円だが、あえて、〇〇円か らスタートしていつまでに内見がなければ〇〇円まで下げよう」という見通しが必要です。
そもそも現在内見につながるケースというのはほぼ100%スマートフォンや WEBからなので「条件に当てはまらない物件」や「写真上で古そう」な物件には内見すらはいりません。
「相場より高いけどサービスが悪そう、汚そう」な旅館が見向きもされないことと一緒です。

これらの状況をよく判断した上で賃料は下げるのは何かと不都合だから、今回はリノベーションを導入しよう、節税対策で今年は経費を増やしたいのでリノベーションをしよう、外壁工事を導入するか、などの選択肢を増やしつつ満室になるように入居者様が喜ぶようなことを考えていくのです。
このように適正賃料を常に把握するのは単に募集時だけではなく賃貸経営にまつわるあらゆる決定を下すのに大切なこととなります。
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賃貸物件オーナーのための火災保険

火災に加えて台風被害、地震のリスク。
年々の異常気象により建物を守る術もきちんと選択しないとなりません。

つい保険のこととなると保険会社に「いつもと同じで更新しておきますよ」と言われてそのままのオーナー様も多いのではないでしょうか。

特に築古物件をお持ちで長期に保険を見直してない方は以下のことだけでも注意しておきましょう。

まず火災保険ですが@「新価」とA「時価」というものに分かれます。
1998年以前の古い火災保険では「時価」契約となっているケースがほとんどです。

 

実際の例でみてみると、建物が何かしらの理由でなくなった時に「新築時の状態そっくりそのままに戻したい」としましょう。

同じように戻すには新築時には1億円で建てたが、現在(10年後としましょう)には資材や物価の上昇で1億3千万かかるとすると、

@「新価」は1億3千万保険がもらえます。
(条件により、条件は※1参照)

A「時価」は1億円で建ててますが、10年経って価値がなくなっている分の価格を仮に5千万とすると(これはその時に計算されます。)支払額は5千万になります。

ですのでこの観点からみると @「新価」のほうがよいです。

現在は @「新価」がほとんどです。
古い保険で長期で A「時価」に入っている場合は@「新価」への切り替えがオススメです。
保険料はA「時価」より@「新価」の方が1、3倍ほど高くなりますがリスクを考えるのであれば切り替えたほうがよいでしょう。

■もし現在入っている方式が時価で新価に切り替える場合の評価額と注意点
→新築以外の建物は、再調達価額により評価し、支払限度額(保険金額)を決定します。
評価額より低い金額で保険金額を設定することも可能ですが、その場合保険料が割高になる可能性があります。 

 -----------------------------------------------
※1

  • (1)

新価よりも保険金額を低く設定している場合(一部保険)
損害保険金は損害額の一部しか支払われず、十分な補償が受けられません。これを一部保険といいます。

  • (2)

新価よりも保険金額を高く設定している場合(超過保険)
損害保険金が支払われ十分な補償は受けられますが、新価が限度となりますので、それを超えた分の保険金額に対する保険料がむだになってしまいます。これを超過保険といいます。

  • (3)

新価と保険金額を同一に設定している場合(全部保険)
損害額に応じた損害保険金が支払われ、十分な補償が受けられます。これを全部保険といいます
 -----------------------------------------------
上記(1)(2)(3)この中からどれがよいかというと、
オーナー様の考え方によりますが(2)は1億3千万の物件価値なのにそれ以上の保険料をかけているため、保険料が無駄になりますので(1)か(3)にしましょう。
新価(再調達価額)以上の保険金額を設定していないかどうか、念のため確認しておきましょう
では(1)と(3)であれば保険料と保証内容によります。
これは車の保険と一緒で万が一を考えて保証を手厚くするのか、物件が全損する確率は低いからかけ率を低くして保険料を抑えたといことであれば(1)でよいでしょう。

 

@まず時価方式の場合は新価の(新価と保険金額を同一に設定している場合(全部保険)にすることです。
この場合、保険会社によって保険料が変わると思いますので見積もりを取ることです。

現在、新価の場合でも同様になります。各会社で価格は変わるので見積もりを取ったら他社は安いということもあります。

 

■保険料の値上がりについて

損害保険会社各社でつくる損害保険料率算出機構は火災保険の参考純率を平均で4.9%引き上げることを金融庁に届け出て、2019年10月30日に適合性審査結果通知を受領したことを公表しました。
2018年度は、大阪などで被害が大きかった台風21号の1兆678億円をはじめとして合計で1兆5695億円もの保険金の支払がありました。これは1970年度以降で最大の保険金支払額であり、それまで最大であった2004年度の約7400億円の2倍以上です。
こうした巨額な保険金の支払の影響を踏まえ、収支の均衡を確保する観点から再度の参考純率の引き上げが行われるのです。この引き上げの各社の反映時期は未定ですが、おおむね2021年1月に火災保険料を上げる方向で検討しているようです。

普段あまり見直しをすることのない保険ですが、やはりいざという時のためにも、
見直しは必要です。
大切な人を守るためだと思い、保険料の高い安いだけに関わらず内容も併せて見直しをしてみましょう。

費用を抑える原状回復工事(リフォーム)のポイントと注意点

東京台東区にて原状回復・リノベーション工事を行っておりますPINGodです。
こちらの記事では、「入居率アップ」に関する豆知識を掲載してまいります。

多くの大家さんが、ご入居者様の退去に伴い頭を抱える問題が、リフォームや原状回復工事ではないでしょうか?

不動産会社からは「入居が決まりにくいのでリフォームしましょう」と勧められると、本当に必要なのかな?と疑問に感じたり、かといって原状回復工事だけですぐに入居が決まるのかな?と心配になったり…といった大家さんも多いと思います。

今回はそんな工事をできるだけ安く済ませる方法と安く済ませる場合の注意点をまとめてみました。

原状回復工事について

まずは原状回復工事ですが、その意味は「ご入居者様の入居時の状態に戻す」ことなので、退去時に「故障」「破損」があれば、全てにおいて「修復」、「修理」が必要なので退去してみないと費用がいくらかかるかわからないとのが正直なところです。

まずは退去時に一つ一つ丁寧に「故障」「破損」を確認することが大切です。

さてその次に工事を進める段階になるのですが、工事を進める方法は大きく2種類あります。

一つは大家さん自身が、退去後のお部屋を見て「壁紙」の貼り替えが必要だから「クロス屋」へ発注、「水栓金具の交換」が必要だから「設備屋」へ発注といった個々へ発注する発注方法です。
これを「分離発注」と呼びます。
逆に個々の工事を一括でリフォーム会社へ依頼することを「一括発注」と呼びます。

分離発注と一括発注のメリット・デメリット

「分離発注」はリフォーム会社へ「一括発注」するよりもコストが下がりますが「全て大家さんの指示で、全ての責任が大家さん」になります。
なぜコストが下がるかというと、一括発注の場合は「企業」へ注文するので「企業の利益や経費」が上乗せになります。

分離発注の場合は単純にこれらのコストがなくなりますが、代わりに、個々の職人を手配して、それぞれが「いつ」現場に入るのか?を管理する「工程管理」や、場合によっては「商品」を購入して現場へ「納品」する作業など大家さん自身の作業や管理業務が増えます。

そして全てが大家さんの「責任」という「責任の意味」とは、例えば壁紙を新品に貼り替えた後に、水栓金具の交換で設備屋が現場に入り、最後にルームクリーニング屋が入ったとしましょう。
全部の工事が終わって現場にいくと貼り直したはずの壁紙の一部に傷が付いていた場合は誰の責任になるかということです。
クロス屋は貼り替えたからうちはやっていないと言うでしょうし、後に入った業者もそれぞれ元々傷がついていました、と言うのがせきのやまではないでしょうか。

このような事態を防ぐためには、その都度、大家さんが現場を確認する必要がありますよね。

これが一括発注であれば、誰が傷をつけたかどうかはともかく、傷を直してくださいという一言で済みます。
(そもそも最後に確認をして引き渡しますので傷がある状態自体すくないでしょう)

原状回復工事を一括発注で依頼する際の注意点

次に一括発注で費用を抑えたいのであれば「同条件」で複数社から見積もりを取るのが一番わかりやすい方法です。

例えば、

  • 畳の表替え
  • キッチン水栓のパッキン交換
  • 障子貼り替え

etc…

のような箇条書きでもいいので、同じ指示書をリフォーム会社へ渡すとよいでしょう。

本来であれば「品番」を指定するところまで大家さんで行うとよいのですが、

例)
キッチンの水栓金具交換(○○メーカー、品番○○ もしくは同等品)
etc…

そこまではわからないという場合には、見積書に「どのような商材を使うか?」品番も記載してもらうといいでしょう。
理由としてキッチンの水栓金具が故障した場合に、「水栓金具」の交換をお願いします、といっても「水栓金具」もピンキリですよね。
車が故障した際に、トヨタ、日産などのメーカーだけ決めて車種はお任せで、さらにはオプションもお任せで、なんてこともないでしょう。

しかし、賃貸物件の原状回復工事やリフォームなどでは、大家さん自身にも知識があまりないことから、いわゆる「お任せ」で工事が進んでいる場合があります。
きちんと見積書に品番を記載していただくことで、その商品が妥当な値段かどうかも判断することができます。
かといって、あまりに安さを追求するあまり、リフォーム業者に一つ一つの商材をネット検索で最安値を提示してここはこんなに安い、この商品を渡すから取り付けだけお願い、といった行動はトラブルの元にもなります。

例えば洗濯パンを新しくするためにネットで洗濯パンを購入してリフォーム業者へ渡したが、洗濯パンに付随する「排水するトラップ(排水器具)」が購入されてない、といったことや、商品を設置するために必要な「付属品」が足りないなどのトラブルもあります。
リフォーム業者は当然プロなので、この工事にはこの材料が必要だなというのがわかりますので工事当日には準備をしていきますし、ある程度、現場で想定外の状況が生まれても対応できるように「道具」や「材料」を持ち合わせています。
それが大家さん側で「用意」するといっていたのに当日材料が揃ってなければ工事はできませんし、職人さんは「1日いくら」という「日当」なので場合によっては、出張費ということで工事はしなくても請求をされたりもします。
ひどい場合には、想定した内容と違うので追加費用でいくらかかりますといった「詐欺」にも遭ってしまします。

このような実例はたくさんあります。
特に「ネットショップ」が増えた時代背景からも、このようなトラブルは増加傾向にあります。

アフターフォローについても同様で、リフォーム会社が工事に含んでいる料金の中には工事後に手直しがあった場合のアフターフォロー代も含んでいる場合もありますが、あまりにも値切られてしまうと、アフターフォローが派生すると赤字になります。
(これは施工ミスもゼロではありませんが、入居してから発生するトラブルに関しても)

どのリフォーム会社でも一般的な会社でも赤字で仕事はしたくないですよね。
安く請け負って、いざトラブルが発生したら連絡が取れない、なんてリフォーム業者もたくさんいます。

今はインターネット一括検索で安いリフォーム業者をすぐに検索できますが、工事というのは手作業なので工事をしてみないと良し悪しがわかりませんので注文する方にも注意が必要ですが、一番良い方法は見積書に工事内容を詳しく記載してもらい、疑問に感じたことは質問をすることです。

そして小さな工事でもしっかりと契約書を交わして、トラブルが万が一起こった場合でも責任の所在をはっきりさせておくことが重要です。

特にリフォーム業界というのは対応が疎かになる企業が多いのも事実ですので、ある程度希望の範疇の金額で、かつきちんとした受答えができ、小さなことでも即対応してくれるリフォーム業者であれば問題ないでしょう。

リフォーム工事・原状回復工事でお困りの事がございましたら、是非お気軽にご相談ください。

「原状回復工事」「リフォーム」と「リノベーション」の違いとは

「原状回復工事」「リフォーム」とは、基本的に壊れていたり、汚れていたり、
老朽化したりしている部分を直したり、きれいにしたり、新しくしたりすることを指します。

内装工事であれば、壁紙の張り替え、畳の表替え、剥げた塗装の塗り直し、襖、障子の貼り替え、などが該当します。
設備機器の場合は蛇口から水がたれるので水栓金具を交換した、洗面台の鏡が割れた、給湯器が故障したので交換した、
ガスコンロの火の点きが悪いので新しいものに交換した、など使用に問題があるものを修理、交換をする作業をリフォームと呼びます。

「原状回復工事」「リフォーム」の共通点はどちらも新築時の状態に戻すことにあります。
しかし、築30年の物件であれば30年前の状態に戻ることになるので現代の生活スタイルにマッチしているとは言い難い場合があります。

賃貸物件のマンションやアパートの場合には、入居者が退居した後に清掃、
その入居者が住む前の状態に戻すこと指しますのでこちらも築30年の物件であれば30年前の状態に戻ることになるので
現代の生活スタイルにマッチしているとは言い難い場合があります。

そのため設備機器や給排水管が痛み始める築25年〜に差しかかり、大掛かりで費用も高額になりがちな
「原状回復工事」「リフォーム」が必要となる場合は、「リノベーション」を検討してみることも必要です。

例えば浴室、洗面台を新しいものに交換するために床を開口して給排水管も合わせて工事をしたが、
2年後にキッチンも取り替えることになり、給排水管も合わせて工事をした場合、「床を開口」をする工事費が二重になっているのに加え、
床を開口した後に張った床材をもう一度張り直さなくてはならないなどの工事も二重になってしまいますので、
将来のコストパフォーマンスもトータルで考えてくれる会社へ相談することをおすすめします。

まとめると「原状回復工事」「リフォーム」はマイナスの状態のものをゼロの状態に戻すための機能の回復といったところになります。

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