東京で原状回復工事ならピンゴッドへ

【有料級】これだけでOK！賃貸経営のキャッシュフローを最大化する方法

東京都内にて投資物件や賃貸物件、マンションなどの効果的な原状回復工事、
住宅リノベーション・リフォームを行っております株式会社PINGODです。

当社がご提案する「メイクルームリフォーム」はリフォームブランドとして、
これまでに大変多くの賃貸物件管理者様にお喜びいただいています。

本日の「入居者率アップ コラム」では、
賃貸経営のキャッシュフローを最大化させるための効果的な方法についてをご紹介します。

【コラム更新日】2024年4月12日、4月18日（木）

不動産物件への投資、不動産経営を行う上で、もっとも大切なことは「儲かること」ですね。
では、今回はどうすれば「最終的に手元に残るお金を最大化させることができか？」といった内容を
詳しく そして分かりやすく皆様へお伝えしていたいと思います。

まず初めに
ご存じの方も多いとは思いますが「家賃収入＝全部自由に使えるお金」では勿論ありません。

簡単に「自由に使うことができるお金が生まれるまで」をざっくりとまとめてみます。

あなた

「今年は一年間が終わって家賃収入から（経費※１）　固定資産税〇〇円、 火災保険とかの保険〇〇円と…
あ、管理会社に管理料で○○円、広告料（AD）で〇〇円と…税理士や司法書士にも払ったから〇〇円、 あとは電話代とか印紙とか…
あ、そうそう原状回復等の工事費で〇〇円かかったな。 それと銀行さんから借りた資金の利息と、あと減価償却も計上できるか。」

「税務署さん！家賃収入から（経費※１）をひいたら〇〇円でした」

税務署さん

「あなたは〇〇円儲かったから（※２）税金はいくらですよ」

あなた

「じゃ、家賃収入からすでに支払った（※１）経費と税務署さんから言われた（※２）税金と（※3）ローンの返済も差し引いて…
自由に使えるお金は、家賃収入−※１経費＋税金※２＋※ローン返済3」か！

となるわけです。

まずこちらでは
「売り上げ（家賃収入）」＝「自由に使えるお金」ではないことを再確認してください。
こちらは賃貸経営を行う上でとても重要な点です。

ここまでは読んで頂いた通りの内容なのですが、
ここからは「自由に使えるお金をを最大化する」のに大切なことをお伝えしますね。

不動産投資をされている方には、“新築から建てられた方”と
“中古物件を購入された方”の2パターンがいらっしゃると思います。
自由に使えるお金を最大化するには経費の工事費、銀行から借りた資金の利息部分、
原価償却費がポイントになってきます。

少し話は難しくなりますが、一つずつ順番に理解をしていけば大丈夫です。

まずは「減価償却費」についてを詳しくご説明します。

アパートやマンションを建設したり、購入した際には「土地以外の建物にかかる建設費用」、
要するに建物の値段は一括で経費計上するのではなく、建物の構造によって何年に分けて経費計上しなさいと決められています。

木造・・・２２年
鉄骨造・・・３４年
RC・・・４７年

上記のようになります。この減価償却は「経費」とは呼ぶものの、実際には支出がないので現金はもちろん減りません。

ところが、これが終わってしまうと経費がごっそりとなくなる訳です。

経費がなくなると売り上げはあがりますよね？

冒頭では「売り上げ（家賃収入）」＝「自由に使えるお金」
ではないということは理解して頂いたと思います。

そうです。
売り上げがあがると納税額があがります。

ということは自由に使えるお金は減ってしまうのです。

また減価償却費は償却期間が終わってしまうと、経費計上ができなくなってしまう…
そのタイミングを専門用語でデットクロスと呼びますので、是非今回を機に覚えておきましょう！

ここでは「アパート、マンションの土地以外の建設費は何年かに分けて経費にでき、
構造により経費に分けられる期間・費用に違いがあり、それが終わると納税額が増える」 と覚えてもらえればOKです。

次にローンの返済利息についてをお話します。
ローンの返済の仕方は月々の返済額を一定にする「元利均等返済」と
元金は一定で支払えば支払うほど利息が減ってくる「元金均等返済」があります。
詳しい仕組みは割愛しますが「どちらの支払い方法にせよ利息は減る」という部分が大切です。

すなわち、利息は経費にできますが年月が経つにつれて利息が減っていくので経費計上できる項目が減ってしまうということです。

元利均等

元金均等

賃貸経営で自由に使えるお金が少なくなる原因�@

• • 減価償却費がなくなり納税額が増える。
  • ローン返済の利息がなくなり納税額が増える。

さらに築年数が経つとどうなるかというと、
「物件の空室」と「設備機器の経年劣化が発生する」という大きな問題があります。

ではなぜ今までは

1. ☑古くなっても賃貸物件が空室にならなかったのか？
2. ☑敷金が2ヵ月、礼金が２ヵ月、更新料は2ヵ月、退去時には色々と費用を取られたので空室にならなかったのでしょうか？
3. ☑古い洗面台、傷がついたキッチン、寒いお風呂、外の洗濯機…それでも退去せずに入居していたのでしょうか？

それは何故なのか？
「建物の数よりも、人の方が多かった」からです。非常に単純な理由ですよね。

それでもご存知の通り、新築物件はどんどん建築をされます。
なぜならば新たに建設をしなくては困る企業や人達がいるからです。
反対に人口は増えているでしょうか…？　むしろどんどん減少していっていますよね。
海外から毎年訪れる留学生さんの数を入れたとしても、ニュースにある通り間違いなく減少傾向にあります。

そうすると大家さんや物件オーナーさんは月々の賃料を下げて、新たな入居者を決めようとしますが、
あなた以外の多くの大家さん仲間も原状回復工事や同じようなリフォーム工事を行い、同じように賃料を下げてしまうので
入居者さん目線からは魅力的な条件にはうつらないですし、多くの物件が有り余る中、安くてもマズイ物件には入居しようとはしないのです。

また、お部屋の設備機器は経年劣化が必ずきますので何かしらのリフォーム費用が次第に発生します。
当然、退去が増えれば空室期間が増えるばかりか、募集時の広告料や原状回復費用に関するコストがかさんでしまいます。

賃貸経営で自由に使えるお金が少なくなる原因�A

• 建物の築年数が古くなり、入居率が下がり収入が減少
• 賃料を下げたことによって、賃貸収入が減少
• 経年劣化と共に修繕がかさむ。退去が増えることで支出が増える

一旦ここまでの「自由に使えるお金が減ってしまう理由」に関してをまとめてみると

• 減価償却費がなくなることで、納税額が増加する
• ローン返済の利息がなくなり、納税額が増加
• 建物の築年数が古くなり、入居率が下がり収入が減少
• 賃料を下げることで、賃貸収入が減少する
• 経年劣化にあわせ修繕工事が増える。退去が増えることで支出が増える。

上記のような複数の要因が考えられます。

ではどのようにしたら良いのか？かというと、

• 所有物件をできるだけ空室にしないこと
• 月々の賃料は上げる
• 経費を作り、納税額を抑える
• 将来の支出を最大限に抑える

上記４つを一つずつ達成すれば良いわけです。

そして、この４つをかなえる唯一の施策がこれまでに行ってきた一般的な原状回復工事ではなく「リノベーション」なのです。

上記イラスト解説図で見ると、そのカラクリがよく理解できると思います。

原状回復や設備工事費を経費として計上することで、納税額を減らします。
さらに工事をした恩恵として目減りしてきた全体の総家賃収入を増やすことができます。

その結果、良いお部屋に質の良い入居者さんが集まり、退去が出にくくなることで、再募集のための原状回復費用や広告料の費用負担が軽減されるわけです。
（質の良い入居者さんはお部屋を丁寧に使ってくれる傾向にあります！）

では、どこをどのようにリノベーションすればよいのか？

の記事を是非参考にしてみてください。

ご自身の所有物件について、どういった箇所をどのように直せば良いか…分からないという方は
下記 電話番号へとご連絡をいただくか、下記公式LINEからお気軽にお問合せくださいませ！

不都合な真実を見抜け！管理会社を選ぶ時のポイント

東京台東区の原状回復工事/リノベーション専門 株式会社PINGodでは、
賃貸マンション等のリノベーション工事や各種リフォーム工事などを通して
投資物件・賃貸物件の資産価値向上のお手伝いをいたします！

当社は「MAKE ROOMリフォーム」といった独自のリフォームブランドを持っており、
それぞれのお客様のご要望・ニーズに合わせた
変幻自在のリノベーションプランをご提案しています。

定期的な現状回復と共に、空室対策をお考えの管理会社様・物件オーナー様は、
是非一度ご相談ください。リノベーションのプロが丁寧にお客様のお悩み等をヒアリングの上、
効果的な施工プランをご説明します。

以下項目では弊社がこれまでに担当した原状回復物件やリノベーション工事物件の実績を基に、
「入居率が上がる施工」や「空室対策の重要ポイント」をご紹介したいと思います！

まずは「管理会社を選ぶポイント」に関するご紹介です。

オーナー様必見！物件管理会社選びのポイント

物件オーナー様からのご相談で「管理会社を変えたい」といった内容がよくあります。
弊社へお問合せ頂くお客様は「所有物件の空室でお困り」のため、
「管理会社側から何ら新たな提案が無い！」といったお声が多数届きます。

私たちも管理会社さんとはお取引きをさせて頂いておりますが、
その中でも「良い物件管理会社さん」とそうでない管理会社さんとで
ハッキリ分かれてきました。
現在、お付き合いのある管理会社様は優良な会社様のみとなっています。

ではどのような点に注意し、物件管理会社を選ぶべきか？のポイントをお伝えします。

管理手数料以外にかかる費用はあるか？を確認する

一般的には賃料の５％といわれていますが、最近は３％や定額などといった会社も増えてきています。
しかしここで気を付けて頂きたいのが「他の部分で想定していなかった手数料を取られることはないか？」です。

実は管理手数料が安い。代わりに、退去時の原状回復工事の際やリフォーム工事の際に
「〇〇料」といった不明確な名目で手数料を取られたり、
入居者さんの退去時に入居者さんから預かっている「敷金」を入居者へ返金をせずに
「〇〇料」といった、これもよく分からない名目でそのまま取ってしまう会社も実はありました。

こういった様々な手数料に関して、「管理手数料以外にかかる費用は何かありますか？」また、どういった内容のものですか？と
具体的に深堀りをする質問をしてみてください。その反応/対応によって分かる部分があります。

工事会社の見積もりにさらに費用を上乗せしていないか？

これも業界の悪い通例になります。
アパマン、エイブル、ERA、ピタットハウス、センチュリー21など不動産フランチャイズに
加盟しているのは地場の〇〇不動産といった企業になりますが、
どのFCに加盟しているかは関係なく、上乗せ料を取っている会社は取っています。

工事業者に紹介料という名目で、工事費に上乗せさせるのです。
逆にオーナー様の負担になるから紹介料はいらないよといった優良な不動産会社さんもあります。

我々のような原状回復やリノベーション等を行う工事業者からすると、不動産会社さんからご紹介を頂けるのは大変ありがたいことですし、
営業経費が掛かっていないので「わたしたちの利益の一部を紹介料としてお支払いする」のは良いと思いますので
弊社でも謝礼として一部をお支払いしています。

ではどのような状態がいけないか？というと、工事会社が出した見積もりに対してさらに20％や
30%上乗せを行っている不動産会社です。ここまでくると、もはやぼったくりと言えます。

実際に私たちも不動産会社からそのような要求をされる場合がありますが、ピンゴッドではお取引きをお断りさせて頂いています。

入居中の対応は早期か？レスポンスは早いか？

レスポンスに関しては、当然早い方が良いと思いますがこれは不動産会社の内部体制にもよります。
社員の入れ替わりが早い会社だと、業務に関する引継ぎがうまくいっておらず入居者さん・オーナーさんからの連絡に四苦八苦する会社もあります。

長く勤めているベテラン社員さんが在籍してるかどうか？賃貸物件の管理を担当する人員は何名いるのか？
そのような内部体制に関する質問してみるのが良いと思います。

一人で抱えきれない数のオーナーや入居者の対応をするのは、必然的にレスポンスが遅くなりますため注意が必要です。
そのため、上記のような社内体制についてを確認してみましょう。

客付けはキチンとされているか？

不動産オーナー様にとって、こちらが最も大切なことですね。
現在ではインターネット集客が主流になっています。

そのため、WEB上で判断されるので物件自体に魅力がなかったり、
募集条件が大幅に相場と合っていないと、その後の内見者が増えることはまずありません。
そして内見者がいなければ申し込みも勿論入りません。

しかし、ここで大切なことは
「まず管理会社側が広く募集を出しているか？」ということです。
一般的に不動産会社は「レインズ」という宅建業者を営む者だけが
閲覧することができるポータルサイトへオーナー様からお預かりした物件を掲載し、
他社の不動産会社（仲介会社）に
「オーナー様からこういった物件を預かっているため、お客様をご紹介してくださいね」
といった告知をします。

そうすると、仲介業者はお部屋探しをしているお客様に条件が合えば
物件をご紹介をし、成約になればオーナー様からの謝礼金として「広告料（ADとも呼びます）」を頂戴します。

こちらの広告料はオーナー様からの謝礼金として元付の管理会社さんが預かり、
他社が客付けをしたら半分ずつに分けて収入とします（分け方は様々です）
※余談として、この広告料が不動産仲介会社の手数料なので
そもそもこの広告料を出していないオーナー様の物件は客付けされにくいのが現状です…

お話を戻しますと、広告料は折半とは言いましたが、仮に元付けの管理会社（あなたが物件を任せた会社）が
こちらの広告料を自社でまるまる頂こうとしたらどうしますか？…
そうです、他社に情報を渡さないのです。すなわち周知活動をしないということです。

具体的にどことは言いませんが、実は割と多い傾向にあるのです。
シッカリと自身の物件が他社へと情報がいっているか？を確認するには、
家探しのふりをして全く知らない仲介業者へ行ってみて、ご自身の物件が条件に合うように話してみてください。
自身の物件が紹介されたならば、情報は回っているということなのでOKでしょう。

さらに、ここから類似の物件を何件か紹介してもらい内見に行ってみてください。
案内してくれた仲介業者が「あなた自身の物件をどのようにお勧めするか？」で、あなたの物件がどのように思われているかが分かります。
もしかすると、あまり魅力を感じてもらっていなく、他物件の当て馬にされている可能性もあります…
上記方法は手間ではありますが、実際が分かるのでとても有効です。

退去時にシッカリと、次の募集提案を出せるか？

通常、退去が出たら退去人の方との立ち合いを行い、原状回復工事を進めるにあたり
「経年劣化」「過失部分」に清算部分を分けて清算します。

こちらは大切なことですが、当たり前のように原状回復工事をして次の募集をすることは
非常に危険ということです。

そのため、次のようなステップで提案をしてくれるような管理会社さんだと良いと考えます。

• 同等の�u数（間取り）立地条件、内装の状態を有する物件が現在いくら？で
  募集していて、どのくらいの空室期間かを確認。

  なぜならば、同じように原状回復工事をしても賃料を下げなくてはならなかったり
  今と同じ賃料で募集をしたら、長期的に空室となる可能性が十分あるからです。
  こちらは注意が必要です

• 上記を踏まえ、具体的にどのような戦略を立てるのか？を検討する

  バリューアップ（リノベーション）工事をして賃料維持・アップを図るのか？
  その費用は節税の観点からみても本当に効果的なのか？や、対応年数/工事費を比較した場合に今回のお部屋は
  賃料を下げて募集をした方が良いのか？などです。

  単に「原状回復の工事をする・リノベーションを行う」「その後の賃料を下げる」ではなく、
  将来の見通しを踏まえて考えることができるか？がとても大切です。

  まずは自身の物件を預ける際に空室があるので、であればどのような対策があるか？を尋ねてみるのが良いですね。

東京台東区の株式会社ピンゴッドがこれまでに多くのオーナー様とお付き合いをする中で、
トラブルの元や不安・不満として最も多いのは上記のような内容となります。

以下は、参考までにポイントを箇条書きにしたものです。今後の参考にしてみてください。

透明性と報告書の提供について

管理会社さんが透明性を重視し、定期的な報告書・アカウントの詳細を提供しているか？を確認しましょう。
収支や支出、入居者の状況などを適切に報告しているかが重要となります。

管理手数料とサービス料を確認する

不動産管理会社さんの手数料構造やサービス料についてを明確に理解し、他の類似会社と比較検討をしてみましょう。
低コストで優れたサービスを提供する会社を見つけることが大切です。

ポリシーと規定に関する理解

管理会社さんのポリシーや規定を理解し、入居者との関係や解約時の手続き、物件のメンテナンス方針などを具体的に確認しましょう。
明確な規定は、将来のトラブルを避けるためにも非常に重要です。

入居者様への対応面について

入居者様への対応が適切であるか？どうかを一度確認しましょう。
様々な問題やご要望に対して、迅速かつ丁寧に対応しているか？が入居者様の総合的 満足度へと影響をします。

実際に物件訪問をする

不動産管理会社さんが管理している物件を実際に訪れ、状態・管理の質をご自身の目で確認をすることが大切です。
実際の物件を見ることで、管理会社さんの品質をより具体的に評価することができます。

コストと料金構造の把握

管理会社さんの料金体系を理解し、サービス内容・料金が適切に対応しているか？を確認しましょう。
追加料金や隠れた費用があるかどうかを明確にしておくことが重要です。

スタッフの能力とトレーニング面をチェックする

管理会社のスタッフさんが専門知識を持ち、最低限のトレーニングや適切な教育を受けているか？否かを確認しましょう。
専門的な知識を要する問題や緊急時に適切な対応できるか？どうかは大切です。

保険とリスク管理面のチェック

不動産管理会社さんが適切な保険を持っているか？どうかを確認しましょう。
またリスク管理や事故対応において、どのような方針を持っているのかを理解することも必要です。

更新や空室対策面の確認

物件の空室率を低く保つための戦略や更新時の取り組みを行っているか？どうかを確認します。
効果的な広告や入居者のリテンションに取り組むことが重要となります。

管理契約の詳細をチェックする

管理会社さんとの契約書を注意深く読み、契約条件や責任範囲についてを適切に理解しておきましょう。
まずは契約内容自体が明確であることが非常に重要です。不透明な場合、それついてを必ずつっこみましょう。
後々のトラブル回避のために必要な質問です。

技術と効率性に関するチェック

現代の不動産管理において、テクノロジーを活用し効率的なサービスを提供することが必要です。
例えば、オンラインでの入居者管理や定期的な報告書の提供など、
新たなテクノロジーや仕組みを活用したサービスを提供しているか？をチェック。

ネットワークとリソース面の確認

管理会社さんが強力なネットワーク・リソースを持っているか？どうかも確認すべき事項です。
優れた業者や原状回復工事を行う修繕会社等との関係を持っているか？、必要な際に迅速に対応できるか？を確認します。

透明性のある情報と定期的報告に関する把握

優れた管理会社さんは、各入居者の支払い状況の他、物件の状態と詳細、収支に関する報告など、適切 且つ透明性のある情報を提供します。
定期的な報告書・詳細なアカウント管理を提供できているのか？についてチェックしましょう。

危機管理時の対応面について

管理会社さんが災害の発生時や緊急事態の際、どういった対応を行うか？は無論、重要です。
緊急時の連絡方法やそれへの対応策、保険面などが適切に整っているか？を確認し、不測の事態に備えなければなりません。

法的問題への対応面

法的な問題や何らかの予期せぬトラブルが生じた際、適切に対応できるか？どうかも確認事項です。
契約書面や法的手続きを遵守し、問題解決に向けて適切なサポートを提供することが求められます。

口コミや評判に関する調査

地域の不動産オーナーさんや他の投資家からの口コミ・評判を調べることも必要です。
インターネット上のレビューサイトやSNS、地域のコミュニティサイトなどで容易に情報を集めることができるので、一度確認しましょう。

ライセンスと認定面の確認

不動産管理業務を適切に行うためには、適切なライセンスや認定を持つ会社を選ぶことが重要です。
地域の規制/要件を満たしていることを最低一度は確認しましょう。

経験知識面とこれまでの実績の有無

長年の経験・実績がある不動産管理会社さんを選ぶことが望ましいです。
類似物件や同じ地域での成功事例を持っているか？どうかを確認しましょう。
成功事例に基づく具体的な対策や専門知識と経験を活かした提案が必須といえます。

提供サービスに関する詳細内容の確認

不動産管理会社さんごとに提供されるサービス内容は実は異なっています。
賃貸物件の広告、入居者のスクリーニング、メンテナンスや原状回復面、修繕、賃料の徴収、報告書の提供など、
必要なサービスを適切に提供しているか？や別途費用について等を確認しておきましょう。

詳細な契約内容の確認について

契約内容をよく確認し、手数料やサービス料、解約に関する条件などをシッカリと理解しましょう。
トラブル時の対応や責任範囲についても明確にしておくことが重要といえます。

コミュニケーション能力とトラブル対応面

信頼できる管理会社さんは、コミュニケーションが円滑であり、オーナーさんとの関係性をとても重視します。
質問や懸念などに対して、迅速かつ丁寧に対応する姿勢が重要です。
大切なのは何か困った時やトラブル時にスムーズなやり取りができるか？です。

顧客サービス面・対応速度に関するチェック

管理会社さんが入居者や物件オーナーさんからの問い合わせや要求に対し、迅速かつ丁寧に対応しているか？否かを確認しましょう。
良好な顧客サービスは、入居者さんの満足度を高めるために言うまでもなく大切です。
顧客目線での提案や適切な対応をしているか？を知りましょう。

原状回復工事や物件メンテナンス、管理面

管理会社さんが物件の定期的なメンテナンスや原状回復工事や清掃・修繕等を適切に管理しているか？をチェックしましょう。
物件状態を維持し、入居者さんにとって快適な環境を提供することが必要で、その土台が不適切な場合 空室が多く生じます。

持続可能性とエコフレンドリーな取り組みを行っているか

不動産管理会社さんが持続可能な管理方法や、環境に配慮した取り組みを行っているか？を確認しましょう。
省エネルギー対策やエコフレンドリーな方針を持っているかどうかは簡単な質問により分かります。
またこのような内容は各不動産会社さんの公式ホームページに記載がある場合が多いのでそちらの確認もお勧めです。

契約更新と家賃の調整面

家賃の調整や契約更新を適時に行い、市場の動向に合わせた適正な価格設定を行っているか？どうかを見ます。
時代に合った適正な家賃設定は、収益を最大化するために必要です。

不動産業界のトレンドに対する理解度のチェック

不動産管理会社さんが市場トレンドや業界の変化に敏感であり、それに応じた適切な戦略を持っているか？を確認します。
先進的な技術や新しい管理手法を取り入れているかどうかも重要です。

大切なご自身の物件。預ける管理会社さん選びは適切に！

物件そのものには何ら変化がないのに、
預ける管理会社さんによって物件価値が実は何倍にも変わってきます。

現在お願いしている物件管理会社さんが本当に信頼できるのか？任せて安心できるか？ を
今一度振り返ってみることが大切です。

現状に全く不満がないようでしたら、もちろん問題はありませんが
少しでも「あれ？」と思うポイントがあれば、
是非これを機会に管理会社の変更を検討すべきと考えます。

もしかしたら、別の管理会社さんであればもっと早期に
長く空室だったお部屋が早期に埋まっていたかも… といった可能性もあります。

不動産オーナーの施主支給で工事金額が安くなるは嘘！？

東京都を中心に投資用物件/賃貸物件の原状回復工事、
マンションリノベーション等 を手掛ける株式会社PINGODコラムです。

当社では通常の原状回復は勿論、お客様/施主様のご要望に合わせたリノベーションを実現します。
入居率UPをご希望されるオーナー様や より魅力的な物件へ仕上げたいとお考えの方は
是非、PINGODまでご相談ください！

今回は“施主支給のメリットデメリット”について、詳しくお話したいと思います。

各種施工時の「施主支給に関するメリット・デメリット」

「施主支給」とは、部材を施主がリフォーム会社へ支給するといった形で工事を行うことです。
一般的なリフォームはリフォーム会社が建材・各種設備などを専門の商社（問屋）から購入し、お客様（施主さん）へと販売する形式です。

ちなみにリフォーム会社によって、問屋から仕入れることができる金額は実はまちまちです。
何故なら、年間を通した取引量で決まる場合もあったり
その問屋がそもそも何系に強いか？によってもリフォーム会社への卸値は変わります。

例えばMAKEROOMのリフォームでは
「クロス材・床材が安い問屋さん」「トイレやキッチン、お風呂が安い問屋さん」といった形で。
それぞれどれが安いか？を吟味して発注先を分けています。

トイレ工事専門店、エアコン工事専門店など〇〇専門店といったところは、
その商品を年間に大量発注したり、事前に現金購入をしてストックすることで
お客さんに対して安価に販売できるわけです。

残念ながらMAKEROOMでは、お客様のご要望に合わせて一つずつ発注を行うので
激安店ほどはお安くはできませんが、正直そこまで大きく変わることもありません。

では施主支給のメリットとは、何でしょうか？

• 施主さんの気に入った商品を使用できる
• 施主さん自身で、その商品価格を確認できるので安心できる
• できるだけ安い商品を探すことができる

反対にデメリットは何か？？

商品の受け取りや搬入作業を施主自身で行う必要がある

これが意外と大変です。ネットショップの商品配送は大体が“トラックでの荷台受け渡し”のため
トラックから降ろすのも施主さん自身で行わなくてはなりません。
もちろん、階段があれば階段を何往復もして荷揚げをする必要があります。

リフォーム会社の見積もり内に「小運搬」「荷揚げ費」などの項目があるケースが
あるのは、このような作業費用のことを指します。

特にエレベーターの無い古めのアパートやマンションだと、
全ての材料を手上げしなくては なりませんので、それだけで時間と大きな労力がかかってしまうのです。
ゴミの降ろす作業等も一緒ですね。

保証対象外や製品不備があった場合、施主が自己責任で対応

リフォーム会社経由で仕入れた部材に不具合があった時は、リフォーム会社がメーカー・配送会社へと確認、
工事のやり直し等の対応をしてくれますが、施主支給品は基本的に施工会社の保証範囲外となります。
そのため、明確な施工不良以外は、施主さんの自己責任となります。

その商品が現場に対応しているか？を判断するのは困難

例えば、楽天などでキッチンを注文しようとすると、
「サイズ」や「色」はなんとなく分かると思いますが吊り戸とレンジフードの「高さ」やサイドパネルは必要か？
加熱機器はこれで合っているか？など選択することがあります。

そして、いざ現場にキッチンがきたが「これじゃ合わない…」「加工が必要です」といった問題が生じるリスクがあります。
トイレも床排水なのか？壁排水なのか？給水はどこからとるか？排水の芯は何センチか？等
トイレ一つとっても調べておくべき点は多くはあります。

クロスなども商品によっては「薄い」ものがあります。
薄いということは下地のぼこぼこが出やすいので、築年数が古い壁には不向き等 こういった注意が必要です。
建築部材のカタログを見ると、驚くほど決めることが多いため、見積もりを作る段階でも一つ一つ調べることは非常に大変な作業となります。

納期の問題と工事スケジュールについて

原状回復工事やリノベーション工事等、施工を進めていく中で“工程表”というものがあります。
お客様には工事の進捗をお知らせするものですが、
現場スケジュールといって「誰がいつ入り、この商品がいつ届く」という現場管理表のようなものです。

分かりやすく言うと、今から天井のクロスを貼るといった時に大量の部材が部屋の真ん中に置かれてしまった場合、邪魔となります。
リフォーム業者が問屋を通して配送をお願いする場合、事前に配達日時が相談をできます。
しかしネットショップで注文した場合、大型商品は日時指定が不可の場合が殆どです。

関連部材も施主支給となる

「この商品を使うには、このアダプターが必要です」などの関連部材です。
これは現場に合わせて選択することが多く、商品は届いたのにパーツが無い…といったトラブルも実は起きることがあります。

なぜ施主支給をしたいか？考える

メリットの項目で記載しましたが、支給したい理由の多くは「こだわり」か「価格」です。

もちろんお施主様には十分にご満足頂きたいので、MAKEROOM/ピンゴッドでは施主支給を全否定しているわけではありません。

「施主指定」という、「この商品を仕入れてほしい」という方法もありますし、
どのようにすれば円滑に施主支給ができるか？を具体的にご紹介したいと思います。

施主支給する時の注意点

まずは第一に「なぜ支給したいのか？」ということをご相談ください。

全体的な工事金額を減額したい時

特別にこだわりの商品を使いたいわけではなく、全体的な工事金額を減額したいのであれば
「工事内容自体を見直す」か「リフォーム会社にもう少し安くならないか？」といったことを相談してみてください。

施主支給にした所で、全体的に大きく安くなることは考えにくいと思いますし
上記でも記載しましたが、商品代金が安くなる代わりに施主さんの手間や負担が発生をするのです。

またリフォーム会社側も時間で商売をしています。無茶難題に対応することも手間なのです。
一つ一つネットショップの価格を提示し「こっちのほうが安いからこのネットショップから買ってほしい」
などとは、くれぐれも言わないようにお願いします。

こだわりがあって施主支給したい時

工事前の現地調査段階にて、まずはお気軽にご相談ください。

例えば「このIKEAの洗面台が可愛らしいので使いたい！」など。
最近はIKEA商品を使いたいという施主様も多くなってきました。

MAKEROOM/ピンゴッドでも多くご相談を頂きますが、
IKEA商品の場合は配管部材が日本のものと合わない場合があるので、関連部材はこちらで準備したり、
組み立て費が発生をしたり（普段使用している日本メーカー品は組み立てに慣れているため、それ以上に組立工数がかかる）や
商品を購入するのはどちらが行うのか？リフォーム会社が購入しに行った場合、日当や運搬費もお施主様の負担になったり、
そのあたりのお話もさせて頂きますが大体はサービスとしています。

施主支給での成功ステップ

部材の仕様や施工要領・施工方法を確認する

IKEAと同様にリフォーム会社でも、すべての商品を過去に使ったことがあるわけではありません。

だいたいの商品には施工説明書というものがありますので、それらをまずは取り寄せた上で事前打ち合わせを行いましょう。

保証内容や施工保証の確認と責任所在

到着した商品に不備があった場合、どちらが問い合わせを行うのか？代替え商品を用意するか？
そのために生じる工程の変更をどうするか？等の問題があります。

特に海外商品などは、納期にさらに１か月かかり工事がその分止まってしまうケースもあります。
MAKEROOMでも過去に実際にありましたが、海外製のアンティーク水栓を取り付けた所、
何度しっかりと取り付けても水が漏れてしまう…という事例もありました。

日本メーカー品であれば、まずこういった事例はありえませんが海外製だと粗悪品もありますため
そのような場合は施工不備ではなく部材不備となってしまいます。

配送スケジュールと商品の受け取りについて

リフォーム会社の指定した納品日にきちんと配達されるか？の確認と受け取り・搬入方法を確認することです。

搬入方法はお施主様一人では到底できないため、搬入費を別途支払いをし、搬入してもらいましょう。

数量や関連部材に関する確認

当社でも見積もりの中に「副資材費」と明記する時があります。

例えばビス、ボンド、釘、刃物など実際に現場でどのくらい使用するか分からないものです。
施主支給で床材はきたものの、専用ボンドが必要だった…といったケースもあります。
施工方法の確認とも重複しますが、そのような関連部材の確認をシッカリと行いましょう。

数量についてですが、床材・クロスなどは面積に対して多めに発注をしないとカットする分があるため足りなくなってしまいます。
これらの数量も併せて確認をすることが重要です。

施主支給で最も大切なこと

一にも二にも予めの相談がやはり大切です。

こだわりがあって支給をしたい場合は、別途相談料をお支払いして
相談に乗ってもらった方が双方共に良いかと考えます。

お施主様も気兼ねなく相談をすることができますし、リフォーム会社も調べることが
多々あるのでWIN-WINの関係となります。

MAKEROOMのリフォームでは、ご希望商品があればお気兼ねなく受け付けますし、
「施主支給」ではなく「施主指定」といった形式にて、関連部材の選定や
搬入などもこちらで責任施工をさせて頂いております。

PINGODのお届けする「MAKEROOMリフォーム」は、
施主様のこだわりや「こうしたい！」といった想いの実現をお手伝いします。

リフォームや原状回復工事を行う会社・工務店は世の中に数多くありますが、
空室対策面を考慮の上、不動産物件をより魅力的に魅せる施工ができる会社はごく僅かです。

当社はお客様のご要望に寄り添い、また地域・物件にごとに求められるニーズを見極め、適切なリフォーム提案をいたします。
現状の物件に対してご不満がある場合や、新たに施工会社をお探しの場合は是非お気軽にご相談ください！
プロの親切丁寧にお客様のご要望をヒアリングします。

原状回復/リノベーション時 デザインクロスの効果的な入れ方

東京都近郊エリアを中心に賃貸物件の原状回復工事やマンションリノベーション、
マンションリフォームなどを手掛ける株式会社PINGodです。

こちらでは弊社がこれまでに担当しました具体的な物件例/実績を基に、
「入居率UPへ繋がる施工」や「空室対策時のポイント」をご紹介しています。

本日は「低予算で可能なリノベーション工事」に関するご紹介です。
かつてない物価高騰で、賃貸管理をされている方や管理会社様では施工費用でお悩みかと思います。

とはいえ、退去後何もせずにただ原状回復を行うのみでは“新たな入居者さんが決まらず、
その後 空室状態が長く続き、家賃収入を得られない”といった悪循環に陥ります。
ピンゴッドではお客様のご要望や地域のニーズに合わせた、適切な施工プランをご提案しております。

デザインクロスの特徴や利点について

お部屋のビジュアルを良くする際、よく検討されるデザインクロスについてを解説します。

バリューアップ工事やリノベーション工事をする際、まず「やってみたい工事」として
思いつくのは「デザインクロス」「アクセントクロス」を選ぶことではないでしょうか？

「壁一面に鮮やかなクロスを入れてみたい！」

賃貸経営をしている不動産管理会社様や大家さんであれば一度はカタログを手に取り選んだご経験もあるのではないでしょうか？

しかし、

• 思ったよりもデザインクロス自体が目立たなかった…
• 大きな面へデザインクロスを入れるのを躊躇してしまった…
• 色味が統一感がなくチグハグになってしまった！
• ダサいデザインになってしまった…

等々、こういった失敗をご経験した方も多いのではないでしょうか？

そもそも賃貸物件の原状回復時やリノベーション時において、
クロスをデザインクロスにする意味とは 「新たな入居につながってほしい」ということですよね。

賃料を下げてもなかなか決まらない・築年数が古くなった・立地が悪いなどの弱みを少しでも差別化して
入居を決めるためにリノベーションという手法に出るわけです。

お話を戻すと「壁の一面をアクセントクロスにしても意味はない」ということです。

もちろん壁一面に鮮やかなアクセントクロスやデザインクロスが貼ってあれば、最初に目をひきまます。

床材との調和を図り「意図した壁一面のクロス」は素敵に映ります。
ここでいう無意味な壁一面とは床材や建具とのバランスが取れておらず「何となく選んだ」クロスのことを指します。

〇〇風のお部屋の雰囲気にしたい

〇〇風の部屋の雰囲気を作っていくとなると、
もっと「クロスの種類を多様」にしていかないといけません。
例えば、「北欧風」「ハワイ風」「ヴィンテージ風」などです。

その分かりやすい例がアパレルショップやカフェなどです。
お店のカラーによって様々な作り込みがされているのが分かります。

アパレルショップなら「ロンハーマン」、カフェなら「スターバックス」などは
店名を見なくても、お店の内装写真を少し見ただけで分かるのではないでしょうか？
また「無印良品」などはナチュラルであること自体がお店のカラーになっていますよね。

で大切なのはそのような内装＝お店のカラーを出すことで、それに魅了されているファン（お客様）が集客できていることです。

「メイクルームリフォーム」では、デザインのリフォームプランニングやデザインアドバイスも行っております。
リフォームプランニングやデザインのアドバイスは、全国でご相談に承れますためお気軽にご相談ください。

プロが教える賃貸物件のリノベポイント７選

これまで行ってきた原状回復工事ではなく、いざリノベーション・リフォームをしようと考えた時、
「何から手をつけて良いものか・・・」と思われる賃貸マンションオーナー様等 不動産オーナー様は多いのではないでしょうか？

現在は家賃を下げても「必要最低限」の住環境（内装・設備）が揃っていないと入居はしてもらえません。
なぜなら今の新築（築浅物件）は、「必要最低限」の住環境（内装・設備）を揃えつつ、かつ賃料がお安い物件が多数あります。
入居希望者様はその中からスマートフォン一つで、条件を絞り簡単に検索することができるのが現状です。

では、ここでいう最低限とはなんでしょうか？
私たちが物件を調査しに行った際に、必ずチェックするポイントにもなりますので一つずつ解説をしてみたいと思います。

防犯対策面の確認

●TVモニターフォンの設置について
オートロックを設置するのが難しくても、必要最低限TVモニターフォンは設置しましょう。　
ネット通販を利用する方が増えている今、必然的に来訪者は増えますのでモニター画面で確認をできた方が間違いなく安心です。

水回り設備面を確認

●電気コンロからIHやガスコンロへの交換
単身者物件に多い電気コイルのキッチンも今は最低限IHへと変更を行った方が良いでしょう。

●瞬間湯沸かし器、バランス釜は給湯器へと変更
こちらは給湯器を設置しましょう。
配管もやりなおしの為、最も費用がかかる工事にはありますが、バランス釜や瞬間湯沸かし器は現代での需要は無いに等しいでしょう。
これが残っている状態の物件はかなり築古の物件だと思うので、水回りの工事全般を含めたリノベーションを検討するべきでしょう。
従来行ってきた原状回復のみでは厳しい段階にあると言えます。

配管の工事は、漏水を防ぐ為にもしっかりと行った方がよいでしょう。

● ウォシュレット便座の設置
和式便器はもちろん洋式へと変更しなくてはなりませんが、ウォシュレット便座の設置も近年マストになってきました。
ただ人が使ったものは嫌だという方もいるので、入居時にプレゼントでも良いかもしれません。
その際にトイレに電源があるかどうかも確認を行っておくべきです。

● 洗面台の設置
これもファミリータイプの新築物件では殆どが設置されていますため、もしもなければ今後設置をしたい設備です。
ただ置く場所について、脱衣所の中が好ましいので脱衣所がなければ合わせて作りたい部分です。

● 洗濯パンを室内へ設置
古い物件では外に置いてあるケースも少なくありませんが　これも室内へと移動した方がよいでしょう。
外でも問題ないよという方もいますが、新築/築浅物件が安い賃料で中にあるので、それと比較された時に入居が決まらない原因になります。

間取り面のチェック

間取りにはそれぞれの生活スタイルがあるので千差万別ですが、DKタイプの間取りは家族の人数が多く部屋数をたくさん取りたかった時代のものです。

現代は少子化が進んでいますので部屋数は重視されておらず、どちらかというと自由に家具をレイアウトできるような開放的な間取りが重要視されています。
これは安価な家具メーカーが増えて、「家具のレイアウトを自由に生活を楽しむライフスタイルが支持されてきた」ことも要因の一つです。

間取りは２DKであれば１LDK、３DKであれば２LDKへと変更工事を行います。

ただここで注意が必要なのは、そもそも２DKでも平米数が狭い物件もあります。
それを無理に１LDKにしても極小の１LDKが出来上がってしまい、それこそ新築/築浅の１LDKと比較をされた場合、
入居希望者に支持されるのか？を十分考えなくてはなりません。
それであれば、広めの１Kタイプの間取りへと大胆に変更を行った方が競合が少なく、人気物件になるケースもあります。

和室に関する考え方のPOINT

●和室から洋室へと変更　●押入れからクローゼットへの変更　●襖から洋室扉へ変更

結論、和室を残すかどうかは物件によります。

和室の工事はどの空室対策でも真っ先に上げられますが、私たちは何もすべて洋室にしなくても良いと考えています。
例えば小さなお子さんがいるご家庭では「和室があった方が遊び場として使いやすい！」「布団を敷いてみんなで寝ることができる」などの理由で、
和室が重宝されることもあります。
このような見分け方は、その物件がどのような生活圏内であるか？をまず見極める必要があります。
学校や幼稚園が近隣エリア内にあり、子育ての環境が良いエリアであれば間取りはDKのままで和室を残しても良いでしょう。

和室が敬遠される理由は色々あります。
「和室」＝「古い」というイメージがありますが、きれいな高級温泉旅館のような和室ならば むしろ歓迎されます。
最近ではおしゃれな襖材、畳の縁がおしゃれな柄のものも多く出てきました。そのため、洋室へと変える前に一度検討してみることも必要です。

そして最もいけないのは、畳からフローリングにしたが古い「襖がそのまま」、「押入れは残ったまま」、「古い柱はそのまま」、「照明は和紙でできている」
…などのいわゆる中途半端なリフォーム工事です。
費用を抑えたつもりがいつまでも入居がつかず損失が多くなる典型的マイナスな事例です。

小物類スイッチやコンセント、照明器具の交換面

クロスを綺麗に貼り替えても、照明や壁のスイッチ、コンセントの古さが目立つ、このような経験はありませんか？
内見をした際に、入居希望者がその部屋に決めなかった「何となく古い…」と感じる部分の一つでもあります。

細かいところだと分電盤、ペーパーホルダー、タオルかけ、TVジャックなどです。
料理でいうと飾り付けです。せっかく原状回復やリフォーム工事を行っても装飾が古ければ「結果、古いと感じる」ことになります。

塗装面の改善

現在塗装が施されている部分で、特に巾木や窓枠などの塗装が剥げていることはありませんか？
やはりこれらもそのままだと古さが目立ってしまいます。

入退去時の原状回復の度に全面塗装を行う必要はありませんが、一度も手を入れず塗装剥げが目立つようであればやはり塗装工事をすべきです。
その際の色味も重要です。その物件に合わせたカラーリングを意識しましょう。

建具の考え方について

通常のリフォームで建具が使えるようであれば、勿論そのまま使用しても問題ありません。
もちろん破損箇所、目立つ傷があれば、その部分の補修施工を行うことが必要です。
しかしリノベーション工事の場合、他のデザインとマッチするかどうか？を考えなくてはいけません。

例えば和室を洋室にした際に、「クローゼットの建具を新品へ交換したものの、他の建具は古いままで柄が合わない…」「建具は元々あった茶系のレトロな柄で傷もなく使用自体はできるものの、床を白系で分譲マンションのような大理石調に変更したため、室内の雰囲気がチグハグな雰囲気になってしまった！」などの例です。

この辺りはインテリアコーディネート術が必要になってくる分野で、一般的な工務店ではこういったビジュアル的な統一感に関する助言はしてくれません。
賃貸物件の原状回復/リフォーム工事では入居希望者に選ばれる部屋作りをしなくてはなりませんので、この辺りも重要なポイントになってきます。
また建具は「交換」、「リメイク」のいずれかで再生可能です→「建具のシート貼り」をご参考ください。

リノベーションの大まかなステップとして
１：どこを直すか？を決める（仕様を考える）
２：具体的なデザイン/ビジュアル面を決める（品番を決める）

こちらの２ステップになりますため、自分の物件のどこをどう直せば良いか？をまずは決めることが大切です。
「人が住む場所」なので、「人に貸すものだから」という気持ちではなく、「借りていただけるように」という心遣いで整理を行うといいでしょう。

・クロスを貼り替える
・傷の補修
・故障箇所の修理及び清掃

この辺りは当然行わないといけません。

クロスも汚れた部分だけを貼り替えて、あとは適当に拭いて終わりの場合 古い所が余計に目立ってしまい気持ちよくはありません。

何十年と使った古いエアコンも「まだ使えるから…」という理由ではなく、古臭さを感じないか？清潔感があるか？といった目線で検討することが大切です。
もちろん全てを最高級のものにする必要はありませんが、「お客様」を迎え入れる以上、気持ちよく暮らして頂きたいという目線が必要です。

原状回復時やリノベーション前にできる「空室対策チェック」

多くのオーナー様から「空室のお悩み」をよくご相談頂きますが、一概に「空室のお悩み」と言っても様々です。

• 年々 退去をしてから、次の入居者が決まるまでの期間が長くなっている…
• 総戸数が多く、常に満室状態とならない。
• 減価償却が終わって納税額が増えて困っている…
• 賃料が下がったことにより、賃貸収入自体が減っている。
• 管理会社さんが良いアドバイスをしてくれない。
• 入居者の質が低下しているように感じる…
• 建物（お部屋）の老朽化により、退去後の原稿回復工事費がかさんでいる。

このようなご相談があった際、まずは工事費用をかけずに改善できることからチェックをします。

もちろんリノベーション工事は空室対策として大きな効果がありますが、その分 他の空室対策や一般的な原状回復工事と比較して費用も大きくなります。
物件の現状をきちんと把握した上で、適切な空室対策を考えましょう。

空室対策 チェック項目

・共用部の清掃…
長尺シートの汚れや外壁の汚れをしっかりと落としましょう。
ホームセンターで安価な高圧洗浄機も販売されていますし、モップなどで清掃できる箇所は多くあります。

半年に1度は プロの清掃業者へ頼める余裕があるとより良いでしょう。
また長尺シート（防水シート）の破れや建物のクラック（ヒビ）があったら、後々必ず水漏れの原因になります。
そのまま長期的に放置してしまうと、傷が大きく広がり、その後の大きな出費となりますので早期に対応すべきです。

・ゴミ箱の設置…
これはポストがある所に不要なチラシ等を捨てられるように設置しましょう。ゴミが散乱するのを防ぎます。
また家庭用のゴミを出すゴミステーションもあった方が良いですが、設置するスペースがない場合は掲示板等にごみの出す日を明記しておきましょう。

・掲示板の見直し…
入居者様へお知らせをする掲示板ですが、本体は綺麗なものが設置されていますか？破損はないですか？
また掲示物は手書きのものではなく、印字されたものを綺麗に配置するようにしましょう。

モラルを啓蒙する際は「タバコを捨てない、唾をはかない」などの表現ではなく 「綺麗に保ちましょう」などの表現に変更しましょう。
内見者が掲示板を見た時に「怖い」 「モラルの悪い方がいる」と思われてしまいます。

・共用部の照明器具の電球は点灯するか？…
節約のために電球を外すオーナー様もいますが、夜間の内見時に暗いのは致命的です。
また既存の入居者様のためにも、常に安全な状態を保ちましょう。

・土日祝日は案内できる環境か？…
内見は土日祝日に入ることが多いです。その際に速やかに内見できるように準備しておきましょう。
管理会社が土日祝日休みであれば、真っ先に管理会社の変更をお勧めします。
自主管理のオーナー様で土日祝日に対応ができない方は、土日対応可能な管理会社へお任せしましょう。

・管理会社の見直し…
今お任せしている管理会社は空室対策・満室対策に関して勉強しているでしょうか？
会社のHPなどをチェックし「どんな空室対策、満室対策をしていますか？」と尋ねてみましょう。
曖昧な答えや具体的・目新しい対策がなければ問題です。

・共用ポストの見直し…
ボロボロのポストや蓋が閉まらないポストが設置されてないでしょうか？こちらも内見時の印象へ大きく影響するため早めに改善しましょう。

・入居者の私物整理面
玄関横に傘を散乱させていたり、自転車置き場ではない場所に駐輪したり、ベランダにゴミなどが散乱していたりすると内見者の心象が非常に悪くなります。
しかし入居中の方へ改善を促すことは大変な労力が必要となりますので、そのような方の入居を未然に防ぐことが大切です。

特に賃料を下げると入居属性が下がるという傾向にあり、
審査時に問題がありそうでも仕方なく入居させた結果、その後に大きなトラブルを起こすというケースも実際あります。
質の高い入居者を集うには、お部屋の状態を良くする原状回復工事やリノベーション工事が効果的です。

・空室のお部屋は定期清掃されているか
せっかく原状回復工事を行ったのに、その後の清掃を一切せず、せっかく内見が入っても汚れやほこりがあったり、乾燥によりクロスが捲れたり、畳が日焼けしたり、トイレ、キッチン、浴室、洗面台、洗濯パンから臭いが上がってきたりなどの理由で成約に至らないケースがあります。
（そうならないためには、ラップをするのではなく定期的に水を長し常に排水溝に水を溜めて蓋をした状態を保ちます）

管理会社は入居中を管理するので、あくまで空室時のお部屋の管理はオーナー様の仕事になります。日々 適切な空室管理へと努めましょう。

・広告料の見直し…
入居を決めて頂いた不動産屋さんへは謝礼として手数料をお支払いしましょう。
業界の慣例ではありますが謝礼が出ていない物件は、優先的にアナウンスをして頂けないのです。
不動産営業マンはこの謝礼がボーナスに直結していたりするためです。

新築物件が気に入って窓口にきた入居希望者がいたとしても、この謝礼を出していると「こちらの物件もおすすめですよ」という具合に案内されてしまいます。

・写真の撮り直し、物件資料の見直し…
いわゆるマイソクです。この資料はお客様の手に渡る大事な資料とともに仲介業者にも認知される大事な資料です。
詳しい物件情報はもちろん近隣のスーパーや学校、病院などの案内もあると大変有効です。

ココナラなどのアウトソーシングでお安く作る方法もあります。写真は縦のラインを揃えて綺麗に撮りましょう。
スマートフォンでも構いませんが広角モードで撮るとお部屋がより広く見えます。

・不動産屋へのPR面…
物件資料を作ったら不動産会社へのPR活動です。これをリーシング活動と言います。
物件情報を持ってきてくれることは不動産屋にとってもありがたいことです。物件資料を持って是非訪問しましょう。

物件の近隣の不動産屋へは行ったほうが勿論いいのですが、できればそのエリアの大きな不動産屋や不動産チェーンに加盟している会社へいくと良いでしょう。
都心であれば路線上の大きな不動産屋や不動産チェーンに加盟している会社へは一通りまわるとよいでしょう。

・賃料面の見直し…
賃料を下げるということではなく、まずは適正な賃料を把握するということが大切です。
弊社に頂く空室のお悩み相談のうち、約3割は何もリノベーションをしなくても上記対応で空室改善につながります。
逆をいうとリノベーションをしても上記が改善されていないと入居にはつながりません。

建物は古いことと、建物が汚いことはまったく違うのです。
建物が古くても適切な原状回復がなされており、清潔感があって部屋がリノベーションされていれば、
その付加価値として新築以上の価値を生み出すことができるのです。

適正賃料の定義ですが、「現在の状態で募集するとなるといくら？」という考え方になります。
不動産業者であれば業者専用ポータルサイトで相場というのは分かるかもしれませんが、
大切なのはオーナー自身が物件の適正賃料を把握することで、次に取るべき対策が見えてくるのです。
そうすれば業者の言いなりにならずに、ご自身の判断で適切な空室対策ができるようになります。

１：検索機能のある物件ポータルサイトを探し、自身の物件と同じ条件を入力し検索
築年数、間取り、賃料は入れずそれ以外の項目を入力してください。
（�u数は25�uであれば20�u〜25�uと低い方へ入力してください）

２： 検索結果が出ますので 賃料が安い順→賃料が高い順で検索します。
そうすると近隣物件の最安値と最高値が出てきますので、この2つの賃料を足してから2で割ります。
すると同じような間取りの物件の平均値が分かります。

３：さらに自分の物件相場と比較し、どのラインで募集できるか？をチェックします。
先ほどの検索結果から自分の物件と同等の築年数や内装 （三点ユニットなら三点ユニット、和室があれば和室がある類似物件を確認）の物件の賃料を確認し、
相場ラインよりも低い価格帯か？高い価格帯か？絞り込みをすると適正賃料が見えてきます。

しかし募集が出ている物件＝空室物件なので、入居がすぐに決まる価格帯というのはここで判明した賃料より若干（1千円〜5千円）程度安いと考えておきましょう。

４：念のため、現在の新築物件の賃料もチェック
当然ですがリノベーション工事をしても、新築以上の値段をつけるのは難しいため、一つの目安が出てきます。
最後に徒歩圏内の絞り込み範囲を広げて同手順で再度確認をしたり、またその地域で人気の最寄り駅が他にあれば、
そちらと比較してどうか？など総合的に判断します。

答え合わせの上で近隣の不動産会社へ電話をし、「このような間取り/場所にある物件を持っているが（もしくは購入しようと考えているが）
貴社ではいくらで募集されますか？」
と聞いてみると営業マンがある程度教えてくれるでしょう。 （具体的な物件名は言わなくて良い）
このようにして賃料設定をすると、より適正な賃料を見出すことができます。
＞適正賃料の無料相談はこちら

賃貸物件の賃料決めは、旅館経営と同じです。
これはお客様からすれば「この内容でこの値段であれば、こっちの旅館がいいな！」と思うことと同じです。
ですが多くのオーナー様が自身の物件の適正な値付けができないのが現状で、 それはライバル物件をしっかりと把握していないからです。
例えば築7年の時に6年間の入居が終了し、再募集の際に6年前と同じ賃料で募集を行ったら空室が続き、
見直してみたら新浅物件と同じ賃料で募集していた…のようなケースもあります。
 築7年から6年経過したら築13年で、いわゆる築古物件の部類にはいってきますので当然の結果となります。

もちろん高い賃料で募集を開始してみるのは大切ですが、
あくまで「今募集するのであれば適正賃料は〇〇円だが、あえて〇〇円からスタートし、いつまでに内見がなければ〇〇円まで下げよう」
といった定期的/計画的な見通しが必要です。

そもそも現在内見につながるケースというのはほぼ100％スマートフォンやWEBからなので、
「条件に当てはまらない物件」「写真上で古そうな物件」は内見すら入りません。
「相場よりも高いけどサービスが悪そう、汚そう」な旅館が見向きもされないことと一緒です。

これらの状況をよく判断した上で、賃料は下げるのは何かと不都合だから、今回はリノベーション工事を導入しよう、
節税対策で今年は経費を増やしたいのでリノベーションをしよう、外壁工事を導入するか等の選択肢を増やしつつ、
満室になるように入居者様が喜ぶような対策を検討していくのです。

このように適正賃料を常に把握するのは、単に募集時だけではなく賃貸経営にまつわる あらゆる決定を下すのに大切な事となります。
＞適正賃料の無料相談はこちら

賃貸物件オーナーのための火災保険について

火災に加えて台風被害、地震のリスク。年々の異常気象により建物を守る術もきちんと選択しないとなりません。
つい保険のこととなると保険会社へ「いつもと同じで更新しておきますよ」と言われ、そのままのオーナー様も多いのではないでしょうか。
特に築古物件をお持ちで長期に保険を見直してない方は、以下のことだけでも注意しておきましょう。

1998年以前の古い火災保険では「時価」契約となっているケースがほとんどです。

実際の例でみてみると、建物が何かしらの理由でなくなった時に「新築時の状態そっくりそのままに戻したい」としましょう。

同じように戻すには新築時には1億円で建てたが、現在（10年後としましょう）には資材・物価等の上昇で1億3千万かかるとすると、

�@「新価」は1億3千万保険がもらえます。
（条件により、条件は※１参照）

�A「時価」は1億円で建ててますが、10年経って価値がなくなっている分の価格を仮に5千万とすると（これはその時に計算されます。）支払額は5千万になります。

ですのでこの観点からみると �@「新価」の方が良いです。

現在は �@「新価」がほとんどです。
古い保険で長期で �A「時価」に入っている場合は �@「新価」への切り替えがオススメです。
保険料は�A「時価」より�@「新価」の方が1、3倍ほど高くなりますがリスクを考えるのであれば切り替えたほうがよいでしょう。

■もし現在入っている方式が時価で、新価に切り替える場合の評価額と注意点に関して
→新築以外の建物は、再調達価額により評価し、支払限度額(保険金額)を決定します。
評価額より低い金額で保険金額を設定することも可能ですが、その場合保険料が割高になる可能性があります。 

 -----------------------------------------------
※１
(1)新価よりも保険金額を低く設定している場合（一部保険）
損害保険金は損害額の一部しか支払われず、十分な補償が受けられません。これを一部保険といいます。

(2)新価よりも保険金額を高く設定している場合（超過保険）
損害保険金が支払われ十分な補償は受けられますが、新価が限度となりますので、それを超えた分の保険金額に対する保険料がむだになってしまいます。
これを超過保険といいます。

(3)新価と保険金額を同一に設定している場合（全部保険）
損害額に応じた損害保険金が支払われ、十分な補償が受けられます。これを全部保険といいます
 -----------------------------------------------
上記（１）（２）（３）この中からどれが良いか？というと、
オーナー様の考え方にもよりますが（２）は1億3千万の物件価値なのにそれ以上の保険料をかけているため、
保険料が無駄になりますので（１）か（３）にしましょう。

新価（再調達価額）以上の保険金額を設定していないかどうか？を念のため確認しておきましょう。
では（１）と（３）であれば保険料と保証内容によります。
これは車の保険と一緒で万が一を考えて保証を手厚くするのか、
物件が全損する確率は低いからかけ率を低くして保険料を抑えたといことであれば（１）でよいでしょう。

まず時価方式の場合は、新価の（新価と保険金額を同一に設定している場合（全部保険）にすることです。
この場合、保険会社によって保険料が変わると思いますので見積もりを取ることです。

現在、新価の場合でも同様になります。各会社で価格は変わるので見積もりを取ったら他社は安いということもあります。

■保険料の値上がりについて

損害保険会社各社でつくる損害保険料率算出機構は、火災保険の参考純率を平均で4.9%引き上げることを金融庁に届け出て、
2019年10月30日に適合性審査結果通知を受領したことを公表しました。

2018年度は大阪などで被害が大きかった台風21号の1兆678億円をはじめとして、合計で1兆5695億円もの保険金の支払がありました。
これは1970年度以降で最大の保険金支払額であり、それまで最大であった2004年度の約7400億円の2倍以上です。
こうした巨額な保険金の支払の影響を踏まえ、収支の均衡を確保する観点から再度の参考純率の引き上げが行われるのです。
この引き上げの各社の反映時期は未定ですが、おおむね2021年1月に火災保険料を上げる方向で検討しているようです。

普段あまり見直しをすることのない保険ですが、やはりいざという時のためにも、見直しは必要です。
大切な人を守るためだと思い、保険料の高い安いだけに関わらず内容も併せて見直しをしてみましょう。

費用を抑える原状回復工事のＰＯＩＮＴ

東京台東区にて原状回復やリノベーションに対応しておりますPINGodです。本記事では、「入居率ＵＰ」に関する豆知識を掲載してまいります。

多くの大家さんが、ご入居者様の退去に伴い頭を抱える問題が、リフォーム工事や原状回復工事ではないでしょうか？

不動産会社からは「入居が決まりにくいのでリフォームしましょう」と勧められると、本当に必要なのかな？と疑問に感じたり、
かといって「原状回復工事だけですぐに入居が決まるのかな？」と心配になったり…
といった大家さんも多いと思います。

今回はそういった原状回復関係の工事などをできるだけ安価に済ませる方法と、安く済ませる場合の注意点をまとめてみました。

原状回復工事について

まずは原状回復工事ですが、その意味は「ご入居者様の入居時の状態に戻す」ことなので、退去時に「故障」や「破損」があれば、全てにおいて「修復」「修理」が必要なので退去してみないと具体的な費用がいくらかかるか？
分からないのが正直な所です。

まずは退去時に一つ一つ丁寧に「故障」「破損」を確認することが大切となります。
さて、その次に原状回復の工事を進める段階になるのですが、工事を進める方法は大きく２種類あります。

一つは大家さん自身が、退去後のお部屋を見て「壁紙」の貼り替えが必要だから「クロス屋」へと発注する、「水栓金具の交換」が必要だから「設備屋」へ発注をするといった個々へ発注を行う方法です。
これを「分離発注」と呼びます。逆に個々の工事を一括でリフォーム会社へ依頼することを「一括発注」と呼びます。

分離発注と一括発注のメリット・デメリット

「分離発注」はリフォーム会社へ「一括発注」するよりもコストが下がりますが、「全て大家さんの指示で、全ての責任が大家さん」になります。
なぜコストが下がるかというと、一括発注の場合は「企業」へ注文するので「企業の利益や経費」が上乗せになります。

分離発注の場合は単純にこれらのコストがなくなりますが、代わりに個々の職人を手配して、それぞれが「いつ」現場に入るのか？を管理する「工程管理」や、場合によっては「商品」を購入して現場へ「納品」する作業など大家さん自身の作業や管理業務が増えます。

そして全てが大家さんの「責任」という「責任の意味」とは、例えば壁紙を新品に貼り替えた後に、水栓金具の交換で設備屋が現場に入り、最後にルームクリーニング屋が入ったとしましょう。
全部の工事が終わって現場に行くと貼り直したはずの壁紙の一部に傷が付いていた場合は誰の責任になるかということです。

クロス屋は貼り替えたからうちはやっていないと言うでしょうし、後に入った業者もそれぞれ元々傷がついていました、と言うのがせきのやまではないでしょうか。

このような事態を防ぐためには、その都度、大家さんが現場を確認する必要があります。
これが一括発注であれば、誰が傷をつけたかどうかはともかく、傷を直してくださいという一言で済みます。
（そもそも最後に確認をして引き渡しますので、傷がある状態自体が少ないでしょう）

原状回復工事を一括発注にて依頼時の注意点

次に一括発注で費用を抑えたいのであれば、「同条件」で複数社から見積もりを取るのが一番分かりやすい方法です。

例えば…

• 畳の表替え
• キッチン水栓のパッキン交換
• 障子貼り替え

etc…

のような箇条書きでもいいので、同じ指示書をリフォーム会社へ渡すとよいでしょう。
本来であれば「品番」を指定するところまでを大家さんで行うとよいのですが、

例）
キッチンの水栓金具交換（○○メーカー、品番○○　もしくは同等品）
etc…

そこまでは分からないという場合は、見積書に「どのような商材を使うか？」品番も記載してもらうといいでしょう。
理由としてキッチンの水栓金具が故障した場合、「水栓金具の交換をお願いします」といっても「水栓金具」もピンキリですよね。

車が故障した際にトヨタ、日産などのメーカーだけ決めて車種はお任せで、さらにはオプションもお任せでなんてこともないでしょう。
しかし賃貸物件の原状回復工事やリフォーム工事では、大家さん自身に知識があまりないことから、いわゆる「お任せ」で工事が進んでいる場合があります。
きちんと見積書に品番を記載していただくことで、その商品が妥当な値段か？どうかも判断することができます。

かといって、あまりに安さを追求するあまり、リフォーム業者へ一つ一つの商材をネット検索で最安値を提示し「ここはこんなに安い」、「この商品を渡すから取り付けだけお願い」といった行動はトラブルの元になります。

例えば洗濯パンを新しくするためにネットで洗濯パンを購入し、リフォーム業者へ渡したが洗濯パンに付随する「排水するトラップ（排水器具）」が購入されてない…といったことや、商品を設置するために必要な「付属品」が足りないなどのトラブルもあります。

リフォーム業者は当然プロなので「この工事には、この材料が必要だな」というのが分かりますので、工事当日には準備していきますし、ある程度 現場で想定外の状況が生まれても対応できるように「道具」「材料」を持ち合わせています。
それが大家さん側で「用意」するといっていたのに、当日材料が揃ってなければ工事はやはりできませんし、職人さんは「1日いくら」という「日当」なので場合によっては、出張費ということで工事はしなくても請求されたりもします。ひどい場合、想定した内容と違うので追加費用でいくらかかりますといった「詐欺」にも遭ってしまいます。

実は大家さん自身で進める原状回復時には、このような実例がたくさんあります。
特に「ネットショップ」が増えた時代背景からも、このようなトラブルは増加傾向にあります。

アフターフォローについても同様で、リフォーム会社が工事に含んでいる料金の中には工事後に手直しがあった場合のアフターフォロー代も含んでいる場合もありますが、あまりにも値切られてしまうと、アフターフォローが派生すると赤字になります。（これは施工ミスもゼロではありませんが、入居してから発生するトラブルに関してもです）

どのリフォーム会社でも、一般的な会社でも赤字で仕事はしたくないものです。
安く請け負い、いざトラブルが発生したら連絡が取れない、といったリフォーム業者もたくさんいます。

今はインターネット一括検索で安いリフォーム業者をすぐに検索することができますが、工事というのは手作業なので実際にその工事をしてみないと、良し悪しがわかりません。そのため、注文する方にも注意が必要ですが、一番良い方法は見積書に工事内容を詳しく記載してもらい、疑問に感じたことはすぐに質問することです。

そして小さな工事であったとしても、しっかりと契約書を交わして、トラブルが万が一起こった場合でも責任の所在をはっきりさせておくことが重要です。

特にリフォーム業界というのは対応が疎かになる企業が多いのも事実なため、ある程度 希望の範疇の金額で且つキチンとした受答えができ、小さなことでも対応してくれるリフォーム業者であれば問題ないでしょう。

原状回復工事やリフォームでお困りの事がございましたら、是非お気軽にご相談ください！

「原状回復工事」「リフォーム」と「リノベーション」の違いは？

「原状回復工事」「リフォーム」とは、基本的に壊れていたり、汚れていたり、
老朽化したりしている部分を直す、綺麗にしたり、新しくすることを指します。

内装工事であれば、壁紙の張り替えや畳の表替え、剥げた塗装の塗り直し、襖、障子の貼り替えなどが該当します。

設備機器の場合は蛇口から水がたれるので水栓金具を交換した、洗面台の鏡が割れた、給湯器が故障したので交換した、
ガスコンロの火の点きが悪いので新しいものに交換した、など使用に問題があるものを修理、交換をする作業をリフォームと呼びます。

「原状回復工事」「リフォーム」の共通点はどちらも新築時の状態に戻すことにあります。
しかし、築30年の物件であれば30年前の状態に戻ることになるので現代の生活スタイルにマッチしているとは言い難い場合もあります。

賃貸物件のマンションやアパートの場合、入居者が退居した後に清掃、
その入居者が住む前の状態に戻すこと指しますので、こちらも築３０年の物件であれば３０年前の状態に戻ることになるので
現代の生活スタイルにマッチしているとは言い難い場合があります。

そのため、設備機器や給排水管が痛み始める築２５年〜に差しかかり、大掛かりで費用も高額になりがちな
「原状回復工事」「リフォーム」が必要となる場合は、「リノベーション工事」を検討してみることが必要です。

例えば浴室・洗面台を新しいものに交換するために、床を開口して給排水管も合わせて工事をしたが、
２年後にキッチンも取り替えることになり、給排水管も合わせて工事をした場合、「床を開口」をする工事費が二重になっているのに加え、
床を開口した後に張った床材をもう一度張り直さなくてはならない…等の工事も二重になってしまいます。

将来のコストパフォーマンスもトータルで考えてくれる施工会社へ相談することをおすすめします。

まとめると「原状回復工事」「リフォーム」は、マイナスの状態のものをゼロの状態に戻すための機能回復といったところになります。