入居率UPコラムColumn
色褪せず愛される物件へ。
【有料級】これだけでOK!賃貸経営のキャッシュフローを最大化する方法
東京都内にて投資物件や賃貸物件、マンションなどの
リノベーション・リフォームを行っております
株式会社PINGODです。
当社がご提案する「メイクルームリフォーム」は
リフォームブランドとして、多くの賃貸物件管理者様にお喜びいただいています。
本日の「入居者率アップ コラム」では、
賃貸経営のキャッシュフローを最大化する方法についてご紹介いたします。
不動産投資、不動産経営でもっとも大切なことは「儲かること」ですね。
今回はどうすれば「最終的に手元に残るお金を最大化させる」ということを
お伝えしていきたいと思います。
まず初めに
ご存じの方も多いと思いますが「家賃収入=全部自由に使えるお金」ではありませんよね。
簡単に「自由に使えるお金が生まれるまで」をざっくりとまとめてみます。
- あなた
「今年は一年間終わって家賃収入から(経費※1) 固定資産税〇〇円、
火災保険とかの保険〇〇円と…あ、管理会社に管理料で○○円、広告料(AD)で〇〇円と…税理士や司法書士にも払ったから〇〇円、
あとは電話代とか印紙とか…あ、そうそう工事費で〇〇円かかったな。それと銀行から借りた資金の利息とあと減価償却も計上できるか。」「税務署さん!家賃収入から(経費※1)をひいたら〇〇円でした」
- 税務署さん
- 「あなたは〇〇円儲かったから(※2)税金はいくらですよ」
- あなた
「じゃ、家賃収入からすでに支払った(※1)経費と税務署さんから言われた(※2)税金と(※3)ローンの返済も差し引いて・・・
自由に使えるお金は、家賃収入−※1経費+税金※2+※ローン返済3」か!
となるわけです。
まずここでは
「売り上げ(家賃収入)」=「自由に使えるお金」ではないことを再確認してください。
ここまでは読んで頂いた通りの内容なのですが、
ここから「自由に使えるお金をを最大化する」のに大切なことをお伝えしますね。
不動産投資をされている方には新築から建てた方と中古物件を購入した方がいると思います。
自由に使えるお金を最大化するには経費の工事費、銀行から借りた資金の利息部分、
原価償却費がポイントになってきます。
少し話は難しくなりますが一つずつ理解していけば大丈夫です。
まずは「減価償却費」についてご説明します。
アパートやマンションを建設したり、購入した際には「土地以外の建物にかかる建設費用」、
要するに建物の値段は一括で経費計上するのではなく建物の構造によって何年に分けて経費計上しなさいと決められています。
木造・・・22年
鉄骨造・・・34年
RC・・・47年
となりますね。
この減価償却は経費とは呼ぶものの実際には支出がないので現金は減りません。
ところがこれが終わってしまうと経費がごっそりとなくなるわけです。
経費がなくなると売り上げはあがりますよね?
冒頭では「売り上げ(家賃収入)」=「自由に使えるお金」ではないということは理解して頂いたと思います。
そうです。
売り上げがあがると納税額があがります。
ということは自由に使えるお金は減ってしますのです。
また減価償却費は償却期間が終わると経費として計上できなくなってしまう、
そのタイミングをデットクロスと呼びますので覚えておきましょう。
ここでは「アパート、マンションの土地以外の建設費は何年かに分けて経費にできて、
構造により経費に分けられる期間と費用に違いがあり、それが終わると納税額が増えるんだ」
と覚えてもらえればOKです。
次にローンの返済の利息についてです。
ローンの返済の仕方は月々の返済額を一定にする「元利均等返済」と
元金は一定で支払えば支払うほど利息が減ってくる「元金均等返済」があります。
仕組みは割愛しますが「どちらの支払い方法にせよ利息は減る」という部分が大切です。
すなわち、利息は経費にできますが年月が経つにつれ利息が減っていくので経費計上できる項目が減ってしまうということです。
-
元利均等
-
元金均等
賃貸経営で自由に使えるお金が少なくなる原因@
- 減価償却費がなくなり納税額が増える。
- ローン返済の利息がなくなり納税額が増える。
さらに築年数が経つとどうなるかというと、
「空室」と「設備機器の経年劣化が発生するという問題があります。
ではなぜ今までは
- ☑古くなっても賃貸物件が空室にならなかったのでしょうか?
- ☑敷金が2ヵ月、礼金が2ヵ月、更新料は2ヵ月、退去時にはいろんな費用を取られたので空室にならなかったのでしょうか?
- ☑古い洗面台、傷がついたキッチン、寒いお風呂、外の洗濯機…それでも退去せずに入居していたのでしょうか?
それはなぜか?
「建物より人のほうが多かった」
からです。
非常に単純な理由ですよね。
それでも新築物件は建築されます。なぜならば建設しなくては困る企業や人がいるからです。
反対に人口は増えていますか?減っていますよね。
留学生の数を入れても減少傾向にあります。
そうすると賃料を下げて入居を決めようとしますが、あなた以外の多くの大家さん仲間が同じようなリフォームをして同じように賃料を
下げてしまうので入居者目線からは魅力的な条件にはうつらないし、多くの物件が有り余る中、安くてもマズイ物件には入居をしないのです。
またお部屋の設備機器は経年劣化が必ずきますので何かしらのリフォーム費用が発生します。
当然、退去が増えれば空室期間が増えるばかりか、募集時の広告料や原状回復費用がかさんでしまいます。
賃貸経営で自由に使えるお金が少なくなる原因A
- 建物の築年数が古くなり入居率が下がり収入が減る。
- 賃料を下げたことにより収入が減る。
- 経年劣化とともに修繕がかさむ。退去が増えることで支出が増える。
一旦ここまで「自由に使えるお金が減ってしまう理由
をまとめてみると
- 減価償却費がなくなり納税額が増える。
- ローン返済の利息がなくなり納税額が増える。
- 建物の築年数が古くなり入居率が下がり収入が減る。
- 賃料を下げたことにより収入が減る。
- 経年劣化とともに修繕がかさむ。退去が増えることで支出が増える。
このようなことが考えられます。
ではどのようにしたらよいかというと、
- 空室にしない
- 賃料はあげる
- 経費をつくり、納税額を抑える
- 将来の支出を最大限に抑える
この4つを達成すればいいわけです。
そしてこの4つをかなえる唯一の施策が「リノベーション」なのです。
上記の図で見るとそのカラクリがわかると思います。
工事費を経費として計上することで納税額を減らします。
さらに工事をした恩恵として目減りしてきた全体の総家賃収入を増やすことができます。
結果、良いお部屋に質のよい入居者が集まり退去が出にくくなることで、再募集のための原状回復費用や広告料の費用負担が軽減されるわけです。
(質のよい入居者さんはお部屋を丁寧に使ってくれます!)
どこをどのようにリノベーションすればよいかは
の記事を参考にしてみてください。
ご自身の物件のどこをどのように直せばよいかわからないという方は
こちらの公式LINEからお気軽にお問合せください!
不都合な真実を見抜け。管理会社を選ぶ時のポイント。
東京台東区のPINGodです。
当社ではマンションのリノベーションやリフォームを通して
投資物件・賃貸物件の資産価値向上のお手伝いをいたします。
ピンゴッドでは「メイクルームリフォーム」というリフォームブランドを持っており、
こちらはお客様のご要望やニーズに合わせた変幻自在のリノベーションプランをご提案。
空室対策をお考えの管理会社様、オーナー様は、
是非一度、当社へご相談ください。
こちらでは弊社がこれまで担当した物件や実績を基に、
「入居率が上がる施工」や「空室対策のポイント」をご紹介しています。
本日は「管理会社を選ぶポイント」に関するご紹介です。
オーナー様必見。管理会社を選ぶポイントって?
オーナー様からのご相談で「管理会社を変えたい」といったものがあります。
弊社にお問合せ頂くお客様は「空室でお困り」ですので
「管理会社から何も提案がない」といったお声が多く届きます。
私たちも管理会社とはお取引をさせて頂いておりますが
その中でも「よい管理会社」とそうでない管理会社ははっきり分かれてきました。
今お付き合いのある管理会社様は優良な会社様だけになっています。
ではどのようなことに注意して管理会社を選んだらよいかポイントをお伝えします。
管理手数料以外にかかる費用はあるか?
一般的には賃料の5%といわれていますが最近は3%や定額などといった会社も増えています。
しかしここで気を付けて頂きたいのが「他で手数料を取られることはないか?」です。
実は管理手数料が安い。代わりに、退去時の原状回復工事の時やリフォーム工事の際に
「〇〇料」といったよくわからない名目で手数料を取られたり、
入居者の退去時に入居者から預かっている「敷金」を入居者に返金せずに
「〇〇料」といったこれもよくわからない名目で取ってしまう会社もありました。
手数料に関しては、「管理手数料以外にかかる費用はありますか?」と質問してみてください。
工事会社の見積もりにさら費用を上乗せしているか?
これも業界の悪い通例になります。
アパマン、エイブル、ERA、ピタットハウス、センチュリー21など不動産フランチャイズに
加盟しているのは地場の〇〇不動産といった企業になりますが、
どのFCに加盟しているかは関係なく、上乗せ料を取っている会社は取っています。
工事業者に紹介料という名目で工事費に上乗せさせるのです。
逆にオーナー様の負担になるから紹介料はいらないよという優良な不動産会社もあります。
私たち工事業者からすると不動産会社から紹介を頂けるのは大変ありがたいことですし、
営業経費が掛かっていないので「わたしたちの利益の一部を紹介料としてお支払いする」のはいいと思いますので
弊社でも謝礼として一部お支払いしております。
ではどのような状態がいけないかというと工事会社が出した見積もりにさらに20%、
30%上乗せしている不動産会社です。ここまでくるとぼったくりです。
実際に私たちも不動産会社からそのような要求をされる場合がありますが弊社ではお取引をお断りさせて頂いております。
入居中対応の対応は早いか?レスポンスは早いか?
レスポンスに関しては当然早いほうがいいと思いますがこれは不動産会社の内部体制によります。
社員の入れ替わりが早い会社だと引継ぎがうまくいっておらず入居者、オーナーからの連絡に四苦八苦といった会社もあります。
長く勤めているベテランの社員いるかどうか、賃貸管理を担当する人員は何名いるか、
そのような内部の体制を質問してみるのがいいと思います。
一人で抱えきれない数のオーナーや入居者の対応をするのは必然とレスポンスが遅くなりますので注意が必要です。
社内の体制を確認しましょう。
客付けはきちんとされているか?
不動産オーナーにとってこれがもっとも大切なことですね。
今はネット集客が主流になっています。
WEB上で判断されるため物件自体に魅力がなかったり、
募集条件が大幅に相場と合っていないとあ内見者が増えることはありません。
内見者がいなければ申し込みも入りません。
しかし、大切なことは「管理会社が広く募集を出しているか?」ということです。
一般的に不動産会社は「レインズ」という宅建業者を営む者だけが
閲覧できるポータルサイトにオーナー様からお預かりした物件を
掲載して他社の不動産会社(仲介会社)に「オーナー様からこんな物件を
預かっているのでお客様をご紹介してくださいね」と告知をします。
そうすると仲介業者はお部屋探しをしているお客様に条件が合えば
ご紹介をして成約になればオーナー様からの謝礼金として
「広告料(ADとも呼びます)」を頂戴します。
この広告料はオーナー様からの謝礼金として元付の管理会社が預かり、
他社が客付けをしたら半分ずつに分けて収入とします(分け方はいろいろあります)
※余談としてこの広告料が不動産仲介会社の手数料なので
そもそもこの広告料を出していないオーナー様の物件は客付けされにくいのが現状です・・・
話を戻すと、広告料は折半と言いましたが、仮に元付けの管理会社(あなたが物件を任せた会社)が
この広告料を自社でまるまる頂こうとしたらどうしますか?
そうです、他社に情報を渡さないのです。
すなわち周知活動をしないということです。
どことは言いませんが割と多い傾向にあります。
しっかりとあなたの物件が他社へ情報がいっているか確認するには、
家探しのふりをして全く知らない仲介業者へ行ってみてご自身の物件が条件に合うように話してみてください。
あなたの物件が紹介されたなら情報は回っているということなのでOKでしょう。
さらに、ここから類似の物件を何件か紹介してもらい内見に行ってみてください。
案内してくれた仲介業者が「あなた自身の物件をどのようにおすすめするか」であなたの物件がどのように思われているかわかります。
もしかしたらあまり魅力を感じてもらっていなくて他の物件の当て馬にされている可能性もありますから・・・
退去時にしっかりと次の募集提案をだせるか?
通常退去が出たら退去人と立ち合いをして原状回復するにあたり
「経年劣化」「過失部分」に清算部分を分けて清算をします。
それは大切なことですが、当たり前のように原状回復工事をして次の募集することは
非常に危険だということです。
次のようなステップで提案してくれるような管理会社だと非常によいかと思います。
同等のu数(間取り)立地条件、内装の状態、
を有する物件が現在いくらで募集していてどのくらい空室期間の確認。なぜならば同じように原状回復工事をしても賃料を下げなくてはならなかったり
今と同じ賃料で募集をしたら長期空室になる可能性がある。-
上記を踏まえてどのような戦略を立てるのかを考える。
バリューアップ(リノベーション)工事をして賃料維持、アップを図るのか?
その費用は節税の観点からみても効果的か?や。
対応年数と工事費を比較した場合に今回のお部屋は賃料を
下げて募集をしたほうがよいかなど。単に「工事をする」「賃料をさげる」ではなく将来の見通しを
踏まえて考えることができるか?が大切です。
まずはあなたの物件を預ける際に空室があるので
あればどのような対策があるか尋ねてみるのがいいですね。
弊社がこれまでオーナー様とお付き合いする中で、
トラブルのもとや不安、不満のもっとも多くは上記のような内容でした。
以下は参考までにポイントを箇条書きにしたので参考にしてみてください。
- 透明性と報告書の提供
- 管理会社が透明性を重視し、定期的な報告書やアカウントの詳細を提供しているかを確認しましょう。
収支や支出、入居者の状況などを適切に報告しているかが重要です。
- 管理手数料とサービス料
- 不動産管理会社の手数料構造やサービス料について明確に理解し、他の類似の会社と比較検討してみましょう。
低コストで優れたサービスを提供する会社を見つけることが重要です。
- ポリシーと規定の理解
- 管理会社のポリシーや規定を理解し、入居者との関係や解約時の手続き、物件のメンテナンス方針などを確認しましょう。
明確な規定は、将来のトラブルを避けるためにも重要です。
- 入居者への対応
- 入居者への対応が適切であるかどうかを確認しましょう。
問題や要望に対して迅速かつ丁寧に対応しているかが、入居者の満足度に影響します。
- 実際の物件訪問
- 不動産管理会社が管理している物件を実際に訪れ、状態や管理の質を目で確認することが重要です。
実際の物件を見ることで、管理会社の品質をより具体的に評価できます。
- コストと料金構造
- 管理会社の料金体系を理解し、サービス内容と料金が適切に対応しているか確認しましょう。
追加料金や隠れた費用があるかどうかを明確にしておくことが重要です。
- スタッフの能力とトレーニング
- 管理会社のスタッフが専門知識を持ち、トレーニングや教育を受けているかどうかを確認しましょう。
専門的な問題や緊急時に適切に対応できるかどうかが重要です。
- 保険とリスク管理
- 不動産管理会社が適切な保険を持っているかどうかを確認しましょう。
また、リスク管理や事故対応においてどのような方針を持っているかを理解することも重要です。
- 更新や空室対策
- 空室率を低く保つための戦略や更新の取り組みを行っているかどうかを確認しましょう。
効果的な広告や入居者のリテンションに取り組むことが重要です。
- 管理契約の詳細
- 管理会社との契約書を注意深く読み、契約条件や責任範囲を理解しておきましょう。
契約内容が明確であることが重要です。
- 技術と効率性
- 現代の不動産管理においては、テクノロジーを活用して効率的なサービスを提供することが重要です。
例えば、オンラインでの入居者管理や定期的な報告書の提供など、テクノロジーを活用したサービスを提供しているか確認しましょう。
- ネットワークとリソース
- 管理会社が強力なネットワークやリソースを持っているかどうかも重要です。
優れた業者や修繕会社との関係を持っているか、必要な際に迅速に対応できるかを確認しましょう。
- 透明性と報告
- 優れた管理会社は、入居者の支払い状況や物件の状態、収支の報告など、適切かつ透明性のある情報を提供します。
定期的な報告書や詳細なアカウント管理を提供できるか確認しましょう。
- 危機管理対応
- 管理会社が災害や緊急事態にどのように対応するかも重要です。
緊急時の連絡方法や対応策、保険などが適切に整っているかを確認し、不測の事態に備えましょう。
- 法的問題への対応
- 法的な問題やトラブルが生じた際に、適切に対応できるかどうかも重要です。
契約書や法的手続きを遵守し、問題解決に向けて適切なサポートを提供することが求められます。
- 口コミや評判の調査
- 地域の不動産オーナーや他の投資家からの口コミや評判を調べることが重要です。
インターネット上のレビューサイトやSNS、地域のコミュニティなどで情報を集めましょう。
- ライセンスと認定
- 不動産管理業務を適切に行うためには、適切なライセンスや認定を持つ会社を選ぶことが重要です。
地域の規制や要件を満たしていることを確認しましょう。
- 経験と実績
- 長年の経験や実績がある不動産管理会社を選ぶことが望ましいです。
類似の物件や同じ地域での成功事例を持っているかどうかを確認しましょう。
- 提供されるサービス内容
- 不動産管理会社ごとに提供されるサービス内容は異なります。
賃貸物件の広告、入居者のスクリーニング、メンテナンスや修繕、賃料の徴収、報告書の提供など、
必要なサービスを提供しているかを確認しましょう。
- 契約内容の確認
- 契約内容をよく確認し、手数料やサービス料、解約に関する条件などを理解しましょう。
トラブル時の対応や責任範囲についても明確にしておくことが重要です。
- コミュニケーション能力と対応
- 信頼できる管理会社は、コミュニケーションが円滑であり、オーナーとの関係を重視します。
質問や懸念に対して迅速かつ丁寧に対応する姿勢が重要です。
- 顧客サービスと対応速度
- 管理会社が入居者やオーナーからの問い合わせや要求に対して迅速かつ丁寧に対応しているかを確認しましょう。
良好な顧客サービスは、入居者の満足度を高めるためにも重要です。
- 物件のメンテナンスと管理
- 管理会社が物件の定期的なメンテナンスや清掃、修繕を適切に管理しているかを確認しましょう。
物件の状態を維持し、入居者に快適な環境を提供することが重要です。
- 持続可能性とエコフレンドリーな取り組み
- 不動産管理会社が持続可能な管理方法や環境に配慮した取り組みを行っているかを確認しましょう。
省エネルギー対策やエコフレンドリーな方針を持っているかどうかを調べます。
- 契約更新と家賃の調整
- 家賃の調整や契約更新を適時に行い、市場の動向に合わせた適正な価格設定を行うかどうかを確認しましょう。
時代に合った適正な家賃設定は、収益を最大化するために重要です。
- 不動産業界のトレンドに対する理解
- 不動産管理会社が市場トレンドや業界の変化に敏感であり、それに応じた適切な戦略を持っているかを確認しましょう。
先進的な技術や新しい管理手法を取り入れているかどうかも重要です。
大切な物件。預ける管理会社をしっかりと選定しましょう!
物件そのものは変化がないのに、
預ける管理会社さんによって物件の価値が何倍にも変わってまいります。
現在お願いしている管理会社さんが信頼できるか?任せて安心できるか?を、
今一度振り返ってみるのも大切です。
現状ご不満がないようでしたら問題ありませんが、
すこしでも「あれ?」と思うポイントがあれば、検討すべきだと考えます。
もしかしたら、別の管理会社であればもっと早期に空室が埋まっていたかも…といった
可能性もあります。
不動産オーナーの「施主支給」で工事金額が安くなるは嘘!?
東京都台東区を中心に投資物件、賃貸物件、マンションリノベーション、
マンションリフォームを手掛ける株式会社PINGODが
運営するリフォームブランド「メイクルームリフォーム」です。
当社はお客様のご要望に合わせたリノベーション・リフォームを実現します。
入居率アップをご希望されるオーナー様、
より魅力的な物件に仕上げたいとお考えの方、
是非、PINGODへご相談ください。
今回は施主支給のメリットデメリットについてお話してみたいと思います
「施主支給のメリット・デメリット」
「施主支給」とは、部材を施主がリフォーム会社に支給といった形で工事を行うことです。
一般的なリフォームではリフォーム会社が建材や設備機器などを
専門の商社(問屋)から購入してお客様(施主)に販売する形になります。
リフォーム会社によって問屋から仕入れられる金額はまちまちです。
それは年間を通した取引量で決まる場合もありますが、
問屋がそもそも何系に強いかでもリフォーム会社への卸値は変わります。
例えばMAKEROOMリフォームではクロス材や床材が安い問屋さん、トイレやキッチン、
お風呂が安い問屋さんといった形でそれぞれどれが安いかを吟味して発注先を分けています。
トイレ工事専門店、エアコン工事専門店など〇〇専門店といったところはその商品を
年間に大量発注したり事前に現金購入してストックすることでお客様に安価に販売できるわけです。
残念ながらMAKEROOMリフォームではお客様の養要望にあわせて一つずつ発注するので
激安店ほどはお安くはできませんが正直そこまで大きく変わることもありません。
では施主支給のメリットはなんでしょうか?
- 施主の気に入った商品が使える
- 施主自身が値段を確認できるので安心できる
- できるだけ安い商品を探すことができる
反対にデメリットはなんでしょうか?
商品の受け取り、搬入作業は施主自身で行う必要がある
これが大変です。ネットショップの商品配送はだいたいがトラックの荷台受け渡しなので
トラックから降ろすのも施主が行わなくてはいけません。
もちろん階段があれば階段を何往復もして荷揚げをします。
リフォーム会社の見積もりの中に「小運搬」「荷揚げ費」などの項目が
あるケースがありますがこのような作業を指します。
特にエレベーターのない場所だとすべての材料を手上げしなくてはなりませんので
それだけで時間がかかってしまうのです。
ゴミの降ろす作業なんかも一緒ですね。
保証対象外、製品に不備があった場合は施主が自己責任にて対応する
リフォーム会社で仕入れた部材に不具合があった時は、リフォーム会社がメーカーや配送会社への確認、
工事のやり直しなどの対応をしてくれますが、施主支給品は基本的に施工会社の保証範囲外。
明確な施工不良以外は、施主の自己責任となります。
その商品が現場に対応しているかどうかを判断するのが難しい
例えば楽天などでキッチンを注文しようとすると、
「サイズ」や「色」はなんとなくわかると思いますが吊り戸とレンジフードの「高さ」やサイドパネルは必要か?
加熱機器はこれで合っているかなど少々選択することがあります。
いざ現場にキッチンがきたが「これじゃ合わないよ」「加工が必要だよ」など問題が生じる可能性があります。
トイレも床排水なのか?壁排水なのか?給水はどこからとるか?排水の芯は何センチか?などトイレ一つとっても調べておくことはあります。
クロスなども商品によっては「薄い」ものがあります。
薄いということは下地のぼこぼこが出やすいので築年数が古い壁には不向きなどそのようなケースもあります。
建築部材のカタログを見ると驚くほど決めることが実は多く、見積もりを作る段階でも一つ一つ調べることはとても大変な作業になります。
納期の問題と工事スケジュール
工事を進めていく中で工程表というものがあります。
お客様には工事の進捗をお知らせするものですが、
現場スケジュールといって「誰がいつ入って、この商品がいつ届く」という現場管理表のようなものです。
わかりやすくいうと今から天井のクロスを貼るといった時に大量の部材が部屋の真ん中に置かれてしまっては邪魔なわけです。
リフォーム業者が問屋を通して配送をお願いする場合は事前に配達日時が相談できます。
しかしネットショップで注文した場合、大型商品は日時の指定が不可の場合がほとんどです。
関連部材も施主支給になる
この商品を使うのにはこのアダプターが必要ですなどの関連部材です。
これは現場に合わせて選択することが多く、商品は届いたのにパーツがないなんてこともおきます。
なぜ施主支給したいかを考える。
メリットにも書きましたが支給したい理由の多くは「こだわり」か「価格」です。
もちろんお施主様には十分に満足して頂きたいのでMAKEROOMリフォームでは施主支給を全否定しているわけではありません。
「施主指定」というこの商品を仕入れてほしいという方法もありますし、
どのようにすれば円滑に施主支給ができるかをご紹介したいと思います。
施主支給するときの注意点
まず第一に、「なぜ支給したいのか?」ということをご相談ください。
全体的な工事金額を減額したいとき
特別にこだわりの商品を使いたいわけではなく全体的な工事金額を減額したいのであれば
工事内容を見直すかリフォーム会社にもう少し安くならないか?といったことを相談してみてください。
施主支給にしたところで全体的に大きく安くなることは考えにくいと思いますし
上記でも書きましたが商品代金が安くなる代わりに施主の手間や負担が発生するのです。
またリフォーム会社も時間で商売をしています。無茶難題に対応することも手間なのです。
一つ一つネットショップの価格を提示して「こっちのほうが安いからこのネットショップから買ってほしい」
などとはくれぐれも言わないようにお願いします。
こだわりがあって施主支給したいとき
工事前の現地調査段階でまずはお気軽にご相談ください。
例えばこのIKEAの洗面台がかわいらしくて使いたいななど。
最近はIKEA商品を使いたいというお施主様も多くなってきました。
MAKEROOMリフォームでも多くご相談頂きますが、
IKEA商品の場合は配管部材が日本のものと合わない場合があるので関連部材はこちらで準備したり、
組み立て費が発生したり(普段使用している日本のメーカー品は組み立てに慣れているのでそれ以上に手間になったりする)や
商品を購入するのはどちらが行うか?リフォーム会社が購入しに行った場合は日当や運搬費もお施主様負担になったり、
そのあたりのお話もさせて頂きますがだいたいはサービスしています。
施主支給成功のステップ
部材の仕様や施工要領、施工方法を確認する。
IKEAと同様にリフォーム会社でもすべての商品を過去に使ったことがあるわけではありません。
だいたいの商品には施工説明書というものがありますのでそれらをまずは取り寄せた上で事前打ち合わせをしましょう。
保証内容や施工保証の確認と責任の所在
到着した商品に不備があった場合はどちらが問い合わせをするか代替え商品を用意するか?
そのために生じる工程の変更をどうするか?などがありますね。
特に海外商品などは納期にさらに1か月かかり工事が止まってしまうなんてことも。
MAKEROOMリフォームでも過去にありましたが海外製のアンティーク水栓を
取り付けましたがなんど取り付けても水が漏れてしまうなんてこともありました。
日本のメーカー品であればまずありえませんが海外製だと粗悪品もありますので
そのような場合は施工不備ではなく部材の不備となってしまします。
配送スケジュールと商品の受け取り
リフォーム会社の指定した納品日にきちんと配達されるかの確認と受け取りと搬入方法を確認することです。
搬入方法はお施主様一人では到底できないので搬入費を別途お支払いして搬入してもらいましょう。
数量、関連部材の確認
MAKEROOMリフォームでも見積もりの中に「副資材費」と明記するときがあります。
例えばビス、ボンド、釘、刃物など実際に現場でどのくらい使用するかわからないものです。
施主支給で床材はきたが実は専用のボンドが必要だったなんてこともあります。
施工方法の確認とも重複しますがそのような関連部材の確認をしましょう。
数量ですが床材、クロスなどは面積に対して多めに発注しないとカットする分があるので足りなくなってしまいます。
これらの数量も併せて確認しましょう。
施主支給でもっとも大切なこと
一にも二にも相談が大切です。
こだわりがあって支給をしたい場合は別途相談料を
お支払いして相談に乗ってもらったほうが双方よいかと思います。
お施主様も気兼ねなく相談できますしリフォーム会も調べることが
多々あるのでWIN-WINの関係です。
MAKEROOMリフォームではご希望の商品があればお気兼ねなく受け付けますし、
「施主支給」ではなく「施主指定」といった形で関連部材の選定や
搬入などもこちらで責任施工させて頂いております。
PINGODのお届けする「MAKEROOMリフォーム」は、
施主様のこだわりや「こうしたい!」といった想いの実現をお手伝いします。
リフォームやリノベーション、原状回復工事を行う会社・工務店は数多くありますが、
空室対策を考慮し、不動産物件をより魅力的に魅せる施工ができる会社はごく僅かです。
当社は、お客様のご要望に寄り添い、また地域・物件に求められるニーズを見極め、適切なリフォーム提案をいたします。
現状の物件に対してご不満がある場合や、新たに施工会社をお探しの場合、是非お気軽にご相談ください。
プロのおすすめ。デザインクロスの効果的な入れ方
東京都台東区を中心に投資物件、賃貸物件、マンションリノベーション、
マンションリフォームを手掛ける株式会社PINGodが運営する
リフォームブランド「メイクルームリフォーム」です。
こちらでは弊社がこれまで担当した物件や実績を基に、
「入居率が上がる施工」や「空室対策のポイント」をご紹介しています。
本日は「低予算でできるリノベーション」に関するご紹介です。
かつてない物価高騰で、賃貸管理をされている方や管理会社様では施工費用でお悩みかと思います。
とはいえ、退去後何もしなければ入居者が入らず空室が続き家賃収入が得られない、といった悪循環に陥ります。
ピンゴッドでは、お客様のご要望や地域のニーズに合わせた適切な施工プランをご提案いたします。
デザインクロスについて
今回はデザインクロスについてお話してみたいと思います。
バリューアップ工事やリノベーション工事をする際に、まず「やってみたい工事」として
思いつくのは「デザインクロス」「アクセントクロス」を選ぶことではないでしょうか?
「壁一面に鮮やかなクロスを入れてみたい」
賃貸経営をしている不動産管理会社様や大家さんであれば一度はカタログを手に取って選んだご経験もあるのではないでしょうか?
しかし、
- 思ったよりデザインクロスが目立たなかった
- 大きな面にデザインクロスをいれることに躊躇してしまった
- 色味はちぐはぐになってしまった
- ダサいデザインになってしまった
などこんな失敗をしてしまった方も多いのではないでしょうか?
そもそも賃貸物件のリノベーションにおいてクロスをデザインクロスにする意味とは「入居につながってほしい」ということですよね。
賃料を下げてもなかなか決まらない・築年数が古くなった・立地が悪いなどの弱みを少しでも差別化をして
入居を決めるためにリノベーションという手法に出るわけですよね。
話を戻すと「壁の一面をアクセントクロスにしても意味はない」ということです。
もちろん壁一面に鮮やかなアクセントクロスやデザインクロスが貼ってあれば目をひきまます。
床材との調和を図り「意図した壁一面のクロス」は素敵に映ります。
ここでいう無意味な壁一面とは床材や建具とのバランスが取れておらず、「なんとなく選んだ」クロスのことを指しています。
〇〇風の部屋の雰囲気を作りたい
〇〇風の部屋の雰囲気を作っていくとなると、
もっと「クロスの種類を多様」していかないといけません。
例えば、「北欧風」「ハワイ風」「ヴィンテージ風」など。
わかりやすい例がアパレルショップやカフェなどですね。
お店のカラーによって作り込みがされています。
アパレルショップなら「ロンハーマン」、カフェなら「スターバックス」など
店名を見なくてもお店の内装の写真を見ただけで分かるのではないでしょうか?
また「無印良品」などはナチュラルであること自体がお店のカラーになっていますよね。
ここで大切なのはそのような内装=お店のカラーを出すことで、それに魅了されているファン(お客様)が集客できていることです。
ではこれを賃貸物件に置き換えて考えてみると、
ワンルームで大学などの学校が近くにあるのであれば10代〜20代のお客様をターゲットに遊び心のある冒険心のあるカラーを取り入れてみたり、
工場が多ければ30代をターゲットに落ち着いたモノトーンのカラーコーディネートにしてみたり、
またはオートロックがなかったり、お部屋が1階であれば女性より男性がターゲットにしてみたりなど
「誰向けに貸し出すか」でお部屋作りのテーマが決まってきます。
「メイクルームリフォーム」ではデザインのリフォームプランニングやデザインのアドバイスも行っております。
リフォームプランニングやデザインのアドバイスは全国でご相談承れますのでお気軽にご相談ください。
プロが教える賃貸物件のリノベのポイント7選
いざリノベーション、リフォームをしようと考えた時に何から手をつけて良いか?
と思う不動産オーナー様も多いのではないでしょうか?
今は家賃を下げても「必要最低限」の住環境(内装、設備)が揃っていないと入居はしてもらえません。
なぜなら今の新築、(築浅物件)は「必要最低限」の住環境(内装、設備)を揃えつつ、かつ賃料がお安い物件がたくさんあります。
入居希望者様はその中からスマートフォン一つで条件を絞り簡単に検索することができます。
では、ここでいう最低限とはなんでしょうか?
私たちが物件を調査しに行った際に必ずチェックするポイントにもなりますので一つずつ解説してみたいと思います。
【防犯面】
●TVモニタフォンの設置
オートロックを設置するのが難しくても必要最低限TVモニタフォンは設置しましょう。
ネット通販を利用する方が増えている今、必然的に来訪者は増えますのでモニタ画面で確認できた方が安心です。
【水回り 設備面】
●電気コンロからIHやガスコンロへの交換
単身者物件に多い電気コイルのキッチンも今は最低限IHへ変更した方がよいでしょう。
●瞬間湯沸かし器、バランス釜は給湯器へ変更
こちらは給湯器を設置ましょう。
配管もやりなおしの為にもっとも費用がかかる工事にはありますが、バランス釜や瞬間湯沸かし器は現代での需要は無いに等しいでしょう。
これが残っている状態の物件はかなり築古の物件だと思うので、水回りの工事全般を含めたリノベーションを検討するべきでしょう。
配管の工事は漏水を防ぐ為にも行った方がよいでしょう。
● ウォシュレット便座の設置
和式便器はもちろん洋式に変更しなくてはなりませんがウォシュレット便座の設置もマストになってきました。
ただ人が使ったものは嫌だという方もいるので入居時にプレゼントでもよいかもしれません。
その際にトイレに電源があるかどうかも確認が必要です。
● 洗面台の設置
これもファミリータイプの新築物件はほとんどが設置されていますのでなければ設置したい設備です。
ただ置く場所は脱衣所の中が好ましいので脱衣所がなければ合わせて作りたい部分です。
たまに設置すればいいのか?と言わんばかりに玄関前や廊下にポツンと置いてある物件を見ますがそれは逆効果です
● 洗濯パンを室内へ設置
古い物件では外に置いてあるケースも少なくはありませんが これも室内へ移動した方がよいでしょう。
外でも問題ないよというかたもいますが、新築、築浅物件が安い賃料で中にあるので比較された時に入居が決まらないという原因になります。
【間取り面】
間取りはそれぞれ生活スタイルがあるので千差万別ですがDKタイプの間取りは家族の人数が多く部屋数をたくさん取りたかった時代のものです。
現代は少子化が進んでいますので部屋数は重視されておらずどちらかというと自由に家具をレイアウトできるような開放的な間取りが重要視されています。
これは安価な家具メーカーが増えて家具のレイアウトを自由に、生活を楽しむライフスタイルが支持されてきたことも要因の一つになります。
間取りは2DKであれば1LDK、3DKであれば2LDKへと変更します。
ただここで注意が必要なのはそもそも2DKでも平米数が狭い物件もあります。
それを無理に1LDKにしても極小の1LDKが出来上がってしまい、それこそ新築、築浅の1LDKと比較された場合に入居希望者に支持されるかを考えなくてはなりません。それであれば広めの1Kタイプの間取りへ大胆に変更した方が競合が少なく人気物件になるケースもあります。
【和室の考え方】
●和室から洋室への変更 ●押入れからクローゼットへの変更 ●襖から洋室扉に変更
結論、和室を残すかどうかは物件によります。
和室の工事はどの空室対策でも真っ先に上げられますが、私たちは何もすべて洋室にしなくてもいいと考えています。
例えば小さなお子さんがいる家庭では和室があった方が遊び場として使いやすい、布団を敷いてみんなで寝ることができるなどの理由で和室が重宝されることがあります。このような見分け方はその物件がどのような生活圏内であるかを見極める必要があります。
学校、幼稚園があり子育て環境がよいエリアであれば間取りはDKのままで和室を残してもいいのです。
和室が嫌煙される理由は色々あります。
「和室」=「古い」というイメージがありますが、きれいな高級温泉旅館のような和室なら歓迎されます。
最近ではおしゃれな襖材、畳の縁がおしゃれな柄のものも多く出てきましたので洋室に変える前に検討してみることも必要です。
そしてもっともいけないのは、畳からフローリングにしたが古い「襖がそのまま」、「押入れは残ったまま」、「古い柱はそのまま」、「照明は和紙でできている」・・などのいわゆる中途半端なリフォームです。
費用を抑えたつもりがいつまでも入居がつかず損失が多くなる典型的な事例です。
【小物類スイッチ、コンセント、 照明器具の交換】
クロスを綺麗に貼り替えても、照明や壁のスイッチ、コンセントの古さが目立つ、なんて経験はありませんか?
この辺りは内見した際に、入居希望者がその部屋に決めなかった「なんとなく古い」と感じる部分の一つでもあります。
細かいところだと分電盤、ペーパーホルダー、タオルかけ、TVジャック、などです。
料理でいうと飾り付けです。せっかくリフォームしても装飾が古ければ「結果、古いと感じる」ことになります。
【塗装】
現在塗装が施されている部分で、特に巾木や窓枠などの塗装が剥げていることはありませんか?
やはりこれらもそのままだと古さが目立ちます。
退去するたびに全面塗装する必要はありませんが、一度も手を入れず塗装剥げが目立つようであれば塗装工事をしておきましょう。
その際の色味も重要です。その物件に合わせた色味にかえましょう。
【建具の考え方】
通常のリフォームでは建具が使えるようであればもちろんそのまま使用しても問題ありません。
もちろん破損箇所、目立つ傷があれば補修をしておくことが必要です。
しかしリノベーションの場合は、他のデザインとマッチするかどうかを考えなくてはいけません。
例えば和室を洋室にした際に、「クローゼットの建具を新品に交換しけど他の建具は古いままで柄が合わない」・「建具はもともとあった茶系のレトロな柄で、傷もなく使用はできるのが床を白色の分譲マンションのような大理石調にしてしまったので室内の雰囲気がちぐはぐになってしまった」などの例です。
この辺りはインテリアコーディネート術が必要になってきて一般的に工務店ではこの辺りまでは助言はしてくれません。
賃貸物件のリフォームでは入居希望者に選ばれる部屋作りをしなくてはなりませんのでこの辺りも重要なポイントになってきます。
また建具は「交換」、「リメイク」のいずれかで再生可能です。→「建具のシート貼り」を参考にしてみてください。
リノベーションのステップは
1:どこを直すかを決める(仕様を考える)
2:デザインを決める(品番を決める)
この2ステップになりますので自分の物件のどこを直せばよいかをまずは決めてみると良いでしょう。
「人が住む」場所なので、「人に貸すものだから」という気持ちではなく「借りていただけるように」という心遣いで整理するといいでしょう。
・クロスを貼り替える
・傷の補修
・故障箇所の修理・清掃
この辺りは当然行わないといけません。
クロスも、汚れた部分だけ貼り替えて、あとは適当に拭いて終わりだと古いところが余計目立ち気持ちよくはありません。
何十年と使った古いエアコンもまだ使えるからという理由ではなく、古臭さを感じないか?清潔感があるか?といったことが大切です。
もちろん全てを最高級のものにする必要はありませんが「お客様」を迎え入れる以上、気持ちよく暮らして頂きたいという目線が大切です。
リノベーションの前にできる「無料の空室対策チェック」
多くのオーナー様から「空室の悩み」をご相談頂きますが 一概に「空室のお悩み」と言っても様々で、
- 年々退去してから次の入居までの期間が長くなっている。
- 総戸数が多く、常に満室状態にならない。
- 減価償却が終わって納税額が増えて困っている。
- 賃料が下がったことにより収入が減っている。
- 管理会社がアドバイスをくれない。
- 入居者の質が低下している。
- 建物(お部屋)の老朽化により退去後の工事費がかさむ。
このようなご相談があった際にまずは費用をかけずに改善できることからチェックします。
もちろんリノベーションは空室対策として大きな効果がありますが、その分他の空室対策と比較して費用も大きくなります。
物件の現状をきちんと把握した上で、適切な空室対策を考えま しょう。
チェック項目
・共用部の清掃…
長尺シートの汚れや外壁の汚れを落としましょう。
ホームセンターで安 価な高圧洗浄機も販売されていますし、モップなどで清掃できることもあります。
半年に1度は プロの清掃業者に頼める余裕があるとよいです。
また長尺シート(防水シート)の破れや建物 のクラック(ヒビ)があったら、後々必ず水漏れの原因になります。
ほっておくと傷が大きくなり大きな出費となりますのですぐに対応しましょう。
・ゴミ箱の設置…
これはポストがあるところに不要なチラシなどを捨てられるように設置しましょう。ゴミが散乱するのを防ぎます。
また家庭用のゴミを出すゴミステーションもあった方が良いですが、設置するスペースがない場合は掲示板等にごみの出す日を明記しておきましょう。
・掲示板の見直し…
入居者様へお知らせをする掲示板ですが本体はきれいなものが設置されていますか?
また掲示物は手書きのものではなく印字されたものをきれいに配置するようにしましょう。
モラルを啓蒙する際は「タバコを捨てない、唾をはかない」などの表現ではなく 「きれいに保ちましょう」などの表現に変更しましょう。
内見者が掲示板を見た時に「怖い」 「モラルの悪い方がいる」と思ってしまいます。
・共用部の照明器具の電球は点灯していますか?…
節約のために電球を外すオーナー様もいますが夜の内見時に暗いのは致命的です。
また既存の入居者様のためにも常に安全な状態を保ちましょう。
・土日祝日は案内できる環境ですか?…
内見は土日祝日に入ることが多いです。その際に内見できるように準備をしておきましょう。
管理会社が土日祝日休みであれば真っ先に管理会 社の変更をお勧めします。
自主管理のオーナー様で土日祝日に対応ができない方は管理会社に 任せましょう。
・管理会社の見直し…
今お任せしている管理会社は空室対策、満室対策に関して勉強して いるでしょうか?
会社のHPなどをチェックして「どんな空室対策、満室対策をしています か?」と尋ねてみましょう。
・共用ポストの見直し…
ボロボロのポストや蓋が閉まらないポストが設置されてないでしょうか?こちらも内見時の印象に大きく影響しますので改善しましょう。
・入居者の私物の整理…
玄関横に傘を散乱させていたり自転車置き場ではないところに駐輪したり、ベランダにごみなどが散乱していたりすると内見者の心象が悪くなります。
しかし入居中の方へ改善を促すことは大変な労力が必要となりますので、そのような方の入居を未然に防ぐことが大切です。
特に賃料を下げると入居属性が下がるという傾向にあり、審査時に問題がありそうでも仕方なく入居させた結果トラブルを起こすというケースも実際にあります。
質の高い入居者を集うにはお部屋の状態をよくするリノベーションが効果的です。
・空室のお部屋の定期清掃…
せっかく原状回復工事をしたのに、その後の清掃をせず、せっかく内見が入っても汚れやほこりがあったり、乾燥によりクロスが捲れたり、畳が日焼けしたり、トイレ、キッチン、浴室、洗面台、洗濯パンから臭いが上がってきたりなどの理由で成約に至らない。
(そうならないためにはラップをするのではなく定期的に水をながし常に排水溝に水を溜めて蓋をした状態を保ちます)
管理会社は入居中を管理するのであくまで空室時のお部屋の管理はオーナー様のお仕事になります。日々空室管理に努めましょう。
・広告料の見直し…
入居を決めて頂いた不動産屋さんへは謝礼として手数料をお支払いしましょう。
業界の慣例ではありますが謝礼が出ていない物件は優先的にアナウンスをして頂けないのです。
不動産営業マンはこの謝礼がボーナスに直結していたりするためです。
新築の物件が気に入って窓口にきた入居希望者がいたとしてもこの謝礼を出していると「こちらの物件も おすすめですよ」という具合に案内されます。
・写真の撮り直し、物件資料の見直し…
いわゆるマイソクです。この資料はお客様の手に渡る大事な資料とともに仲介業者にも認知される大事な資料です。
詳しい物件情報はもちろん近隣のスーパーや学校、病院などの案内もあると大変有効です。
ココナラなどのアウトソーシングでお安く作る方法もあります。写真は縦のラインを揃えて綺麗に撮りましょう。
スマートフォンでも構いませんが広角モードで撮るとお部屋が広く見えます。
・不動産屋へPR…
物件資料を作ったら不動産会社へPR活動です。これをリーシング活動と言います。
物件情報を持ってきてくれることは不動産屋にとってもありがたいことです。物件資料を持って訪問しましょう。
物件の近隣の不動産屋へは行ったほうがもちろんいいのですが、できればそのエリアの大きな不動産屋や不動産チェーンに加盟している会社へいくとよいでしょう。
都心であれば路線上の大きな不動産屋や不動産チェーンに加盟している会社へは一通りまわるとよいでしょう。
・賃料の見直し…
賃料を下げるということではなくて、まずは適正な賃料を把握するということが大切です。
弊社に頂く空室のお悩み相談のうち約3割はリノベーションをしなくても上記の対応で空室改善につながります。
逆をいうとリノベーションをしても上記が改善されていないと入居にはつながりません。
建物は古いことと、建物が汚いことはまったく違うのです。
建物が古くても清潔感があってお部屋がリノベーションされていれば付加価値として新築以上 の価値を生み出すことができるのです。
適正賃料の定義ですが、現在の状態で募集するとなるといくら?という考え方になります。
不動産業者であれば業者専用ポータルサイトで相場というのはわかるかもしれませんが、大切なのはオーナー自身が物件の適正賃料を把握することで、次に取るべき対策が見えてくるのです。
そうすれば業者の言いなりにならずにご自身の判断で適切な空室対策ができるようになります。
1:検索機能のある物件ポータルサイトを探し、自身の物件と同じ条件を入力して検索します。
築年数、間取り、賃料は入れずそれ以外の項目を入力してください。
(u数は25uであれば20u〜25uと低い方へ入力してください)
2: 検索結果が出ますので 賃料が安い順 → 賃料が高い順で検索します。
そうすると近隣物件の最安値と最高値が出てきますのでこの2つの賃料を足してから2で割ります。
そうすると同じような間取りの物件の平均値がわかります。
3:さらに自分の物件が相場と比較してどのラインで募集ができるかということをチェックします。
先ほどの検索結果から自分の物件と同等の築年数や内装 (三点ユニットなら三点ユニット、和室があれば和室がある類似物件を確認)の物件の賃料を確認して相場ラインより低い価格帯か高い価格帯か絞り込みをすると適正賃料が見えてきます。
しかし募集が出ている物件=空室物件なので、入居がすぐに決まる価格帯というのはここで判明した賃料より若干(1千円〜5千円)程度安いと考え ておきましょう。
4:念のため新築物件の賃料も確認しましょう。
当然ですがリノベーションをしても新築以上の値段をつけるのは難しいので一つの目安が出てきます。
最後に徒歩圏内の絞り込み範囲をひろげて同手順で再度確認したり、またその地域で人気の最寄り駅が他にあればそちらと比較してどうか?など総合的に判断します。 その上で答え合わせの上で近隣の不動産会社に電話をして
「このような間取り、場所にある物件を持っているが(もしくは購入しようと考えているが)貴社ではいくらで募集されますか?」
と聞いてみると営業マンがある程度教え てくれるでしょう。 (具体的な物件名は言わなくてよい)
このようにして賃料設定をするとより適正な賃料を見出すことができます。
>適正賃料の無料相談はこちら
賃貸物件の賃料決めですが旅館経営と同じです。
これはお客様からすれば この内容でこの値段であればこっちの旅館がいいなと思うことと同じことです。
ですが多くのオーナー様が自身の物件の適正な値付けができないのが現状で、 それはライバル物件をしっかりと把握していないからなのです。
例えば築7年の時に6年間の入居が終了し再募集の際に、6年前と同じ賃料で募集をしたら空室が続き、見直してみたら新浅物件と同じ賃料で募集をしていたなんてケースもあります。 築7年から6年経過したら築13年でいわゆる築古物件の部類にはいってきますの で当然の結果ですよね。
もちろん高い賃料で募集を開始してみることは大切ですが、あくまで
「今募集をするのであれば適正賃料は〇〇円だが、あえて、〇〇円か らスタートしていつまでに内見がなければ〇〇円まで下げよう」という見通しが必要です。
そもそも現在内見につながるケースというのはほぼ100%スマートフォンや WEBからなので「条件に当てはまらない物件」や「写真上で古そう」な物件には内見すらはいりません。
「相場より高いけどサービスが悪そう、汚そう」な旅館が見向きもされないことと一緒です。
これらの状況をよく判断した上で賃料は下げるのは何かと不都合だから、今回はリノベーションを導入しよう、節税対策で今年は経費を増やしたいのでリノベーションをしよう、外壁工事を導入するか、などの選択肢を増やしつつ満室になるように入居者様が喜ぶようなことを考えていくのです。
このように適正賃料を常に把握するのは単に募集時だけではなく賃貸経営にまつわるあらゆる決定を下すのに大切なこととなります。
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賃貸物件オーナーのための火災保険
火災に加えて台風被害、地震のリスク。
年々の異常気象により建物を守る術もきちんと選択しないとなりません。
つい保険のこととなると保険会社に「いつもと同じで更新しておきますよ」と言われてそのままのオーナー様も多いのではないでしょうか。
特に築古物件をお持ちで長期に保険を見直してない方は以下のことだけでも注意しておきましょう。
まず火災保険ですが@「新価」とA「時価」というものに分かれます。
1998年以前の古い火災保険では「時価」契約となっているケースがほとんどです。
実際の例でみてみると、建物が何かしらの理由でなくなった時に「新築時の状態そっくりそのままに戻したい」としましょう。
同じように戻すには新築時には1億円で建てたが、現在(10年後としましょう)には資材や物価の上昇で1億3千万かかるとすると、
@「新価」は1億3千万保険がもらえます。
(条件により、条件は※1参照)
A「時価」は1億円で建ててますが、10年経って価値がなくなっている分の価格を仮に5千万とすると(これはその時に計算されます。)支払額は5千万になります。
ですのでこの観点からみると @「新価」のほうがよいです。
現在は @「新価」がほとんどです。
古い保険で長期で A「時価」に入っている場合は@「新価」への切り替えがオススメです。
保険料はA「時価」より@「新価」の方が1、3倍ほど高くなりますがリスクを考えるのであれば切り替えたほうがよいでしょう。
■もし現在入っている方式が時価で新価に切り替える場合の評価額と注意点
→新築以外の建物は、再調達価額により評価し、支払限度額(保険金額)を決定します。
評価額より低い金額で保険金額を設定することも可能ですが、その場合保険料が割高になる可能性があります。
-----------------------------------------------
※1
- (1)
新価よりも保険金額を低く設定している場合(一部保険)
損害保険金は損害額の一部しか支払われず、十分な補償が受けられません。これを一部保険といいます。
- (2)
新価よりも保険金額を高く設定している場合(超過保険)
損害保険金が支払われ十分な補償は受けられますが、新価が限度となりますので、それを超えた分の保険金額に対する保険料がむだになってしまいます。これを超過保険といいます。
- (3)
新価と保険金額を同一に設定している場合(全部保険)
損害額に応じた損害保険金が支払われ、十分な補償が受けられます。これを全部保険といいます
-----------------------------------------------
上記(1)(2)(3)この中からどれがよいかというと、
オーナー様の考え方によりますが(2)は1億3千万の物件価値なのにそれ以上の保険料をかけているため、保険料が無駄になりますので(1)か(3)にしましょう。
新価(再調達価額)以上の保険金額を設定していないかどうか、念のため確認しておきましょう
では(1)と(3)であれば保険料と保証内容によります。
これは車の保険と一緒で万が一を考えて保証を手厚くするのか、物件が全損する確率は低いからかけ率を低くして保険料を抑えたといことであれば(1)でよいでしょう。
@まず時価方式の場合は新価の(新価と保険金額を同一に設定している場合(全部保険)にすることです。
この場合、保険会社によって保険料が変わると思いますので見積もりを取ることです。
現在、新価の場合でも同様になります。各会社で価格は変わるので見積もりを取ったら他社は安いということもあります。
■保険料の値上がりについて
損害保険会社各社でつくる損害保険料率算出機構は火災保険の参考純率を平均で4.9%引き上げることを金融庁に届け出て、2019年10月30日に適合性審査結果通知を受領したことを公表しました。
2018年度は、大阪などで被害が大きかった台風21号の1兆678億円をはじめとして合計で1兆5695億円もの保険金の支払がありました。これは1970年度以降で最大の保険金支払額であり、それまで最大であった2004年度の約7400億円の2倍以上です。
こうした巨額な保険金の支払の影響を踏まえ、収支の均衡を確保する観点から再度の参考純率の引き上げが行われるのです。この引き上げの各社の反映時期は未定ですが、おおむね2021年1月に火災保険料を上げる方向で検討しているようです。
普段あまり見直しをすることのない保険ですが、やはりいざという時のためにも、
見直しは必要です。
大切な人を守るためだと思い、保険料の高い安いだけに関わらず内容も併せて見直しをしてみましょう。
費用を抑える原状回復工事(リフォーム)のポイントと注意点
東京台東区にて原状回復・リノベーション工事を行っておりますPINGodです。
こちらの記事では、「入居率アップ」に関する豆知識を掲載してまいります。
多くの大家さんが、ご入居者様の退去に伴い頭を抱える問題が、リフォームや原状回復工事ではないでしょうか?
不動産会社からは「入居が決まりにくいのでリフォームしましょう」と勧められると、本当に必要なのかな?と疑問に感じたり、かといって原状回復工事だけですぐに入居が決まるのかな?と心配になったり…といった大家さんも多いと思います。
今回はそんな工事をできるだけ安く済ませる方法と安く済ませる場合の注意点をまとめてみました。
原状回復工事について
まずは原状回復工事ですが、その意味は「ご入居者様の入居時の状態に戻す」ことなので、退去時に「故障」「破損」があれば、全てにおいて「修復」、「修理」が必要なので退去してみないと費用がいくらかかるかわからないとのが正直なところです。
まずは退去時に一つ一つ丁寧に「故障」「破損」を確認することが大切です。
さてその次に工事を進める段階になるのですが、工事を進める方法は大きく2種類あります。
一つは大家さん自身が、退去後のお部屋を見て「壁紙」の貼り替えが必要だから「クロス屋」へ発注、「水栓金具の交換」が必要だから「設備屋」へ発注といった個々へ発注する発注方法です。
これを「分離発注」と呼びます。
逆に個々の工事を一括でリフォーム会社へ依頼することを「一括発注」と呼びます。
分離発注と一括発注のメリット・デメリット
「分離発注」はリフォーム会社へ「一括発注」するよりもコストが下がりますが「全て大家さんの指示で、全ての責任が大家さん」になります。
なぜコストが下がるかというと、一括発注の場合は「企業」へ注文するので「企業の利益や経費」が上乗せになります。
分離発注の場合は単純にこれらのコストがなくなりますが、代わりに、個々の職人を手配して、それぞれが「いつ」現場に入るのか?を管理する「工程管理」や、場合によっては「商品」を購入して現場へ「納品」する作業など大家さん自身の作業や管理業務が増えます。
そして全てが大家さんの「責任」という「責任の意味」とは、例えば壁紙を新品に貼り替えた後に、水栓金具の交換で設備屋が現場に入り、最後にルームクリーニング屋が入ったとしましょう。
全部の工事が終わって現場にいくと貼り直したはずの壁紙の一部に傷が付いていた場合は誰の責任になるかということです。
クロス屋は貼り替えたからうちはやっていないと言うでしょうし、後に入った業者もそれぞれ元々傷がついていました、と言うのがせきのやまではないでしょうか。
このような事態を防ぐためには、その都度、大家さんが現場を確認する必要がありますよね。
これが一括発注であれば、誰が傷をつけたかどうかはともかく、傷を直してくださいという一言で済みます。
(そもそも最後に確認をして引き渡しますので傷がある状態自体すくないでしょう)
原状回復工事を一括発注で依頼する際の注意点
次に一括発注で費用を抑えたいのであれば「同条件」で複数社から見積もりを取るのが一番わかりやすい方法です。
例えば、
- 畳の表替え
- キッチン水栓のパッキン交換
- 障子貼り替え
etc…
のような箇条書きでもいいので、同じ指示書をリフォーム会社へ渡すとよいでしょう。
本来であれば「品番」を指定するところまで大家さんで行うとよいのですが、
例)
キッチンの水栓金具交換(○○メーカー、品番○○ もしくは同等品)
etc…
そこまではわからないという場合には、見積書に「どのような商材を使うか?」品番も記載してもらうといいでしょう。
理由としてキッチンの水栓金具が故障した場合に、「水栓金具」の交換をお願いします、といっても「水栓金具」もピンキリですよね。
車が故障した際に、トヨタ、日産などのメーカーだけ決めて車種はお任せで、さらにはオプションもお任せで、なんてこともないでしょう。
しかし、賃貸物件の原状回復工事やリフォームなどでは、大家さん自身にも知識があまりないことから、いわゆる「お任せ」で工事が進んでいる場合があります。
きちんと見積書に品番を記載していただくことで、その商品が妥当な値段かどうかも判断することができます。
かといって、あまりに安さを追求するあまり、リフォーム業者に一つ一つの商材をネット検索で最安値を提示してここはこんなに安い、この商品を渡すから取り付けだけお願い、といった行動はトラブルの元にもなります。
例えば洗濯パンを新しくするためにネットで洗濯パンを購入してリフォーム業者へ渡したが、洗濯パンに付随する「排水するトラップ(排水器具)」が購入されてない、といったことや、商品を設置するために必要な「付属品」が足りないなどのトラブルもあります。
リフォーム業者は当然プロなので、この工事にはこの材料が必要だなというのがわかりますので工事当日には準備をしていきますし、ある程度、現場で想定外の状況が生まれても対応できるように「道具」や「材料」を持ち合わせています。
それが大家さん側で「用意」するといっていたのに当日材料が揃ってなければ工事はできませんし、職人さんは「1日いくら」という「日当」なので場合によっては、出張費ということで工事はしなくても請求をされたりもします。
ひどい場合には、想定した内容と違うので追加費用でいくらかかりますといった「詐欺」にも遭ってしまします。
このような実例はたくさんあります。
特に「ネットショップ」が増えた時代背景からも、このようなトラブルは増加傾向にあります。
アフターフォローについても同様で、リフォーム会社が工事に含んでいる料金の中には工事後に手直しがあった場合のアフターフォロー代も含んでいる場合もありますが、あまりにも値切られてしまうと、アフターフォローが派生すると赤字になります。
(これは施工ミスもゼロではありませんが、入居してから発生するトラブルに関しても)
どのリフォーム会社でも一般的な会社でも赤字で仕事はしたくないですよね。
安く請け負って、いざトラブルが発生したら連絡が取れない、なんてリフォーム業者もたくさんいます。
今はインターネット一括検索で安いリフォーム業者をすぐに検索できますが、工事というのは手作業なので工事をしてみないと良し悪しがわかりませんので注文する方にも注意が必要ですが、一番良い方法は見積書に工事内容を詳しく記載してもらい、疑問に感じたことは質問をすることです。
そして小さな工事でもしっかりと契約書を交わして、トラブルが万が一起こった場合でも責任の所在をはっきりさせておくことが重要です。
特にリフォーム業界というのは対応が疎かになる企業が多いのも事実ですので、ある程度希望の範疇の金額で、かつきちんとした受答えができ、小さなことでも即対応してくれるリフォーム業者であれば問題ないでしょう。
リフォーム工事・原状回復工事でお困りの事がございましたら、是非お気軽にご相談ください。
「原状回復工事」「リフォーム」と「リノベーション」の違いとは
「原状回復工事」「リフォーム」とは、基本的に壊れていたり、汚れていたり、
老朽化したりしている部分を直したり、きれいにしたり、新しくしたりすることを指します。
内装工事であれば、壁紙の張り替え、畳の表替え、剥げた塗装の塗り直し、襖、障子の貼り替え、などが該当します。
設備機器の場合は蛇口から水がたれるので水栓金具を交換した、洗面台の鏡が割れた、給湯器が故障したので交換した、
ガスコンロの火の点きが悪いので新しいものに交換した、など使用に問題があるものを修理、交換をする作業をリフォームと呼びます。
「原状回復工事」「リフォーム」の共通点はどちらも新築時の状態に戻すことにあります。
しかし、築30年の物件であれば30年前の状態に戻ることになるので現代の生活スタイルにマッチしているとは言い難い場合があります。
賃貸物件のマンションやアパートの場合には、入居者が退居した後に清掃、
その入居者が住む前の状態に戻すこと指しますのでこちらも築30年の物件であれば30年前の状態に戻ることになるので
現代の生活スタイルにマッチしているとは言い難い場合があります。
そのため設備機器や給排水管が痛み始める築25年〜に差しかかり、大掛かりで費用も高額になりがちな
「原状回復工事」「リフォーム」が必要となる場合は、「リノベーション」を検討してみることも必要です。
例えば浴室、洗面台を新しいものに交換するために床を開口して給排水管も合わせて工事をしたが、
2年後にキッチンも取り替えることになり、給排水管も合わせて工事をした場合、「床を開口」をする工事費が二重になっているのに加え、
床を開口した後に張った床材をもう一度張り直さなくてはならないなどの工事も二重になってしまいますので、
将来のコストパフォーマンスもトータルで考えてくれる会社へ相談することをおすすめします。
まとめると「原状回復工事」「リフォーム」はマイナスの状態のものをゼロの状態に戻すための機能の回復といったところになります。