【原状回復工事】賃貸退去時の原状回復義務とは?

株式会社PINGodでは、東京近郊を中心にお客様満足度の高い原状回復工事、住宅リノベーション等を専門に行っています。
今回も賃貸物件のオーナー様やリノベーション工事をご検討されている方に役立つ情報をお届けしたいと思います。
今日は『退去時の原状回復』に関する話題です。

賃貸住宅を退去する際、原状回復という義務が発生します。
では、この義務にはどのようなものが含まれるのでしょうか?

これには様々な要素が含まれます。

「ただ住み始めた時の状態へと物件を戻す」だけでなく、必要に応じて行う修繕や補修作業が含まれる場合もあります。
単なる家具の搬出や掃除だけでなく、壁紙クロスの張り替え・壁穴の修繕、床の剥がれの補修など、より専門的な作業が含まれることもあるのです。

では、具体的に退去時の原状回復義務にはどのような内容が含まれるのでしょうか?

原状回復とは?国土交通省の定義から読み解く

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、
その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」

交通省によると上記のとおり、原状回復とは建物の価値が賃借人の居住や使用によって減少した場合に、その減少分を修復することを指します。

具体的には、賃借人が意図的または過失によって建物に損傷を与えたり、適切な管理に欠けたり、
通常の使用範囲を超え損耗・損傷を引き起こした場合に修復する必要があります。
この修復費用は通常、賃借人が負担をします。
一方で年月経過や通常の使用による損耗など、自然な経年変化による修繕費用は通常、賃料に含まれています。

要するに、原状回復は建物を賃借した当初の状態に戻すことではなく、賃借人が責任を負う特定の損害を修復することを意味します。

では、賃借人の責任で原状回復する義務があるとされてる
「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損」とは
具体的にどういうことなのか?に関し、ご説明していきます。

賃借人の故意・過失、善管注意義務違反等による損耗とは?

「善管注意義務違反」というと、とても難しく感じますが、
例えば、以下のようなものが該当をします。

・家具の移動や落下物によって、フローリングに深い傷がついた場合。
・喫煙によるヤニや臭いが原因で、クロスを張り替えなくてはいけなくなった場合。
・子供が壁に落書きをしてしまった場合。
・風呂場や台所、洗面台などの掃除、換気を怠ったことが要因で、通常の掃除では落とすことができないカビ/汚れが発生してしまった場合

その他 通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損とは?

原状回復において通常の使用を超える行為とは、賃貸物件を借りる際に、通常生活で想定される範囲を超えて物件に損害を与えた場合を指します。
例えば以下のような破損が該当します。

・壁に大きな穴を開けたり、設備を大きく破損させたりすること。
・壁や床の塗装を故意に剥がすなど、物件の外観を損なう行為
・不注意から水漏れを引き起こしたり、火災による焼け焦げなど、修復が困難な損害を与えること

これらの行為は、賃貸契約における通常の使用を超えるものとみなされ、賃借人が原状回復工事に関する責任を負うことになります。

※ただし、これらは一般的な例であり具体的なケースによっては法的な解釈が異なる場合もあります。
具体的な費用負担の範囲や条件は、賃貸契約の内容や国土交通省のガイドラインによって異なる場合があるため、
詳細は契約書や専門家の意見を参考にすることをお勧めします。

契約書の罠と責任の明確化

契約書には賃貸物件を借りる際に様々な条件が明記されていますが、その中でも「原状回復」という言葉には特に注意が必要です。
一般的に賃借人は契約終了時に物件を元の状態に戻す責任があります。
しかし、この責任範囲には契約書の特約が大きく影響します。

原状回復には契約書や法律によってルールや責任の分担が定められています。
しかし、その理解が不十分だとトラブルの種になりかねません。
契約を締結する際には専門家の助言を受けることや、細心の注意を払うことが重要となります。

例えば、敷金を原状回復費用に充てるということもありますが、敷金と原状回復費用の関係にはややこしい部分があります。
敷金から原状回復費用が差し引かれた額が返還されるはずですが、費用が敷金を超える場合には追加支払いが必要です。
原状回復費用の明細が不透明な場合には必ず敷金の充てられ方を確認しましょう。

ちなみに、近年多く起こっている自然災害による損傷は賃借人が責任を負うものではありません。
地震や台風などの被害は貸主が修繕をする必要があります。

原状回復工事の種類について

原状回復工事は、入居者が退去する際に物件を元の状態に戻すための手続きです。
その工事には様々な種類があります。

業者による清掃
まず業者による清掃は、原状回復工事の基本中の基本です。
退去時には室内の清掃と消毒を行い、次の入居者が快適に過ごせるようにします。
法的には賃借人が費用負担する必要はないとされていますが、特約で賃借人が支払わなければならない旨が記載されていることが多いです。

床のフローリング張替え
床が結露で腐食したり、家具の移動などで大きなキズを付けてしまった際は、張り替えを行い原状回復をする必要があります。

壁紙クロスの張り替え
壁紙が喫煙によるヤニで大きく変色をしたり、不注意で破ってしまった場合等、新しいクロスへと張り替える必要があります。

設備の修理・交換
設備の修理や交換は欠かせません。
もし賃借人の不注意で故障させてしまった場合は、負担となることもあります。
しかし設備にはそれぞれ耐用年数があり、その耐用年数を過ぎてから故障した場合には貸主が負担して交換や修理を行います。

また、居住年数が原状回復に与える影響も大きいです。
長期間居住しているほど、建物や設備の経年劣化が進んでいきます。
それにより賃借人の負担が軽減されることもありますので、居住年数を正確に把握しておきましょう。

原状回復工事費用を出来る限り抑える方法

アパートや賃貸物件に住んでいる人にとっては、退去時に発生をする原状回復工事費用をできるだけ抑えたいものです。
ここでは、原状回復工事に関する費用を削減するために日常で取り入れられる方法をいくつかご紹介します。

定期的な掃除の習慣を身につける
キッチンや浴室などの定期的な掃除を行うことで、カビや汚れの蓄積を防ぎ、その後の原状回復工事時の必要性を減らします。
日々のちょっとした清掃が、将来の費用を大幅に削減することへとつながります。

壁や床の保護
家具や椅子の下にフェルトなどの保護材を使用し、床を傷から守ります。
壁には家具が直接触れないようにスペーサーなどを設置すると良いでしょう。
最近では100円ショップでも椅子やテーブル、TV台下用の保護材や保護ジェルを販売しており、容易に購入できるのでお勧めです。

水回り設備の定期的なチェック
水漏れや詰まりがないか?を定期的にチェックし、小さな問題が大きくなる前に対処しましょう。
洗濯機や便器等から水漏れが発生すると、床材や場合によっては内装壁内部へと侵入し、腐食を引き起こす等のリスクがあるため
十分注意する必要があります。

設備の定期的なメンテナンス
ガスコンロやエアコンなどの設備は、正しく使っていても劣化や故障が起こる可能性があります。
しかし定期的なコンロの清掃・エアコンフィルターの清掃・室外機の清掃等 メンテナンスを行うことで、故障・損傷を未然に防ぐことができます。
そのため、上記のような定期点検や定期清掃を怠らないようにしましょう。

ご自身で小さな修理/リペアを行っておく
簡単な壁の穴埋めや、小さな傷の修復はホームセンターで購入し自分で簡単に修繕を行うことができます。
穴や傷が小さい内にリペアすることで、傷の広がりを防ぐことができます。
ただし、専門的な知識が必要な修理はプロに任せるべきですね。

これらの方法を実践することで、退去時の原状回復費用を削減することができます。
日常のちょっとした努力が将来の負担を軽減することにつながりますので、ぜひ取り入れてみてください。

東京台東区の株式会社ピンゴットでは、お部屋に対する適切な原状回復工事に対応しています。
原状回復は賃貸物件の価値を保つ上で非常に重要な役割を果たします。
しかし、専門的な知識・技術が必要なため、自己処理することは難しい場合も多いと言えます。
原状回復工事でお困りな内容がございましたら、お気軽にご相談ください!

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原状回復工事を東京で行うならピンゴッドへ

ピンゴッドでは東京を中心に賃貸物件の原状回復工事や
入居率アップを目的とした住宅リノベーション工事を行っております。
原状回復工事のことなら、お気軽にお問合せ・ご相談下さい。

今回もMAKE ROOM運営:ピンゴッドの施工スタッフがこれまでに行ってきた施工事例をご紹介しつつ、
賃貸物件・投資用物件の資産価値を高める原状回復について、
物件オーナー様や管理会社様に役立つ情報を詳しくお伝えしたいと思います!

【記事のリライト日】2024年4月2日(火)17:00

原状回復工事とはどういったものか??

まず そもそも原状回復工事とは何か?ですが、「賃貸物件等のお部屋をご入居者様の入居時・入居時前の状態へと戻すこと」を指します。
お部屋の入退去に伴い、もし室内や設置設備等に破損・故障等があった場合には修復を行い、元の綺麗な状態へと戻します。
いわば原状回復工事はマイナスの状態のものをゼロの状態へと戻すための工事と言えます。

老朽化した部分を直すことも大切ではありますが、状況によっては通常の原状回復工事では、その後の入居へと繋がらないケースもあります。
例えば築30年の物件であれば、30年前の状態に戻ることになりますので、現在のライフスタイルにはマッチしていない可能性も十分にありえます。

ピンゴッドの原状回復工事の特徴について

東京台東区にあるピンゴッドでは、ただ単に修繕/リメイクを行う原状回復工事ではなく、
ビジュアル的部分の改善・デザイン性も兼ねた補修を行います。
こちらは経年劣化により、傷んだ浴室をリメイク(補修)工事をした事例となります。

劣化した部分の補修を行いつつ、これまで設置のミラーをワイド型ミラーへと交換、壁面へのシート貼りの他、
浴室・トイレの塗装などを併せておこなっております。
工事前の写真と比べてみると、現代的なデザインへと再生しているのがよく分かります。

お部屋や水回り設備のデザインもお車・お洋服・広告等と同様に時代の変化と共に「お洒落」とされるデザインが変化します。
20年ほど経つと、どうしても最新のものと比較した際に古くささを感じてしまいます。
ですが、上記のように一部設備やリメイク時のカラーリング/デザイン変更を行うことで、
その時代にあったビジュアルへと見違えるようにリニューアルされます。

■また、退去後の状態に合わせてリノベーションプランもピンゴッドではご用意しています。

一般的な従来の原状回復工事と比べると、工事費用自体は一時的に高くはなりますが、入居者が早々に決まりますので
広告費などの入居者の募集コスト削減や空室損失を抑えることができ、結果的に支出の差はあまりかわりません。

入居者にとって魅力的な部屋に映るかどうか?」は賃貸物件運営をする上で非常に重要な要素です。
ただこれまでに決まったフローに従い最低限の原状回復で留めるのか?それとも、長期的な視点で考え
長く入居されるお部屋や、退去があったとしてもすぐに入居者が決まる部屋か?どうかは
原状回復工事で決まると言っても過言ではありません。

賃貸経営の最大の目的は「収益力と資産価値を最大化」することです。
安価な原状回復工事で済ませたとしても、その後 長く入居者が決まらず空室のままでは意味がありません。

当社は賃貸物件の原状回復工事とリノベーションに特化し、東京近郊をメインに8,000件以上の施工を行って参りました。
これまでの経験で培ってきた専門ノウハウと高い技術力により資産価値を高めるプランの立案とその後の適切な施工を行います。

「最近空室が目立ってきた…」「原状回復費用をリーズナブルにしつつ、デザイン性の高い工事をしたい」
「具体的にどういった工事をすれば、入居者が決まるのだろうか…」といったお悩みを抱えるオーナー様は
多くいらっしゃいます。そういった時はお一人で悩まず、まずはその道のプロフェッショナルへと相談をするのがお勧めです。

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ピンゴッド推奨「東京で必要とされる原状回復工事/リノベーション」とは?

東京都台東区にあります、原状回復工事・物件のリノベーション工事 専門の株式会社ピンゴッドです。
当社では「物件価値を向上させる施工」や「オーナー様からの入居率アップのご相談」を承っております。

本日も自宅のリノベーション工事や物件を所有されているオーナー様/賃貸マンション等の管理会社様に役立つ記事を分かりやすくお届けします。

今回のブログ記事では、原状回復や東京で求められる物件へリノベーションするために、どういった施工を行うべきか?に関しましてをご紹介いたします。
賃貸マンション・賃貸住宅は入退去に伴い、定期的な原状回復やメンテナンスの施工を行いますが、都会か?都心から離れた郊外か?など
その物件の場所や環境・状況によっても必要とされる施工が変わってきます。

そのため、本Blog記事では東京近郊エリアで必要な施工に関する内容を掲載したいと思います。

【ブログ記事の更新日時】2024年4月9日17時

「探している条件」にマッチする原状回復やリノベーションを

現在、お部屋探しをされる方の多くが不動産屋さんへ足を運んでの相談と共に、インターネット検索やネット情報サイト等にて探すケースが増えています。
インターネット上で物件を見つけ詳しく閲覧した後、不動産屋さんへは内見の申し込みだけしに行くといった方もいらっしゃいます。

不動産屋さんで具体的な物件を紹介してもらう場合、物件を探すお客さんへのヒヤリングにより、
詳しい要望・温度感などを定め、それに近い条件の物件を紹介する流れでしょう。
それと比較し、インターネットの場合、例えば「間取り」や「設備」「築年数」など、
詳細な条件でまずデータ検索が行われ、その条件に該当をしなければそもそも閲覧されません。
このような理由により、「ただ綺麗にするだけの原状回復工事」ではなく、ユーザーの要望にマッチしつつ、
「物件の強みを活かしたリノベーション工事」「その物件がより魅力的に感じる施工」が必要となります。

これまで以上に入居を検討される方はインターネット/データベース検索を使い、多種多様な物件を容易に探せるようになっています。
それに対応すべく、他の物件との差別化や複数の物件が並ぶ中で
「オッ!このお部屋良さそう…」と目に留まるお部屋作りや掲載アイキャッチ画像が必要となってきます。

上記のような背景を認識しつつ、それに対応した工事を行うことが大切です。継続的な情報/ニーズのアップデートが必要です。
「駅から多少遠かったとしてしても、できるだけ綺麗でお洒落な今度時のお部屋に住みたい!」
「築年数にはこだわりがないけれど、リビングや寝室が広い物件が良い」
といった多様な要望に応えつつ、その地域に住む・住むことを検討しているターゲット層を考慮した
「本当に必要な原状回復工事(またはリノベーション)」を私たちはご提案します。

情勢の変化に対応した原状回復・リノベーション工事

昨今の情勢を考え、ご自宅でのテレワークを行う方も増えています。そういった影響で、仕事用の部屋を考慮した間取りの物件が人気です。
テレワークも週5日や週3日のみテレワークで、2日間は会社勤務など 働き方も大きく変わってきています。
「週3日 自宅でのテレワークで体がなまりがちなので、それ以外の2日は会社オフィスまで頑張れば自転車で行くことができる物件を探しています!」
とのお声もよく耳にします。

ピンゴッドでは、東京エリアを中心にこれまで数多くの物件の原状回復工事 及びリノベーション工事を担当してまいりました。
その時の情勢や流行等を把握した上で、最善と考えられる原状回復やリノベーションプランを立案しています。
リフォーム・リノベーションを行ったことで、物件の価値が大きく高まり その後の家賃がアップした事例も数多く担当しています。
ただ単に以前の状態へと回復させる原状回復の施工を行うだけでは、家賃アップは難しいと言えます。
その時の入居者のニーズや情勢/自体背景を理解した上での施工が必要となります。

このような賃料アップや入居率アップを目的とした工事には、それに関するプロの専門ノウハウが重要となります。
勿論 工事費用の上限を考えずに、高額なお金をかければ魅力的なお部屋となる工事を行うことができますが、
そうではなく 限られたコストでいかに効果的な工事を行うか?を考えなければなりません。
これまで行っていた原状回復工事費用に対し、どれぐらいの費用をプラスすれば効果的なリノベーションができるか?を私たちは考えます。

「現在持っている物件に空室が目立つ…」といったオーナー様や、
賃貸物件の原状回復工事についてコストの見直しをお考えの物件管理者様は是非ピンゴッドへとご相談ください。
高品質な施工を、コストメリットのある価格にてご提供しております!

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