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東京都を中心に投資用物件/賃貸物件の原状回復工事、
マンションリノベーション等 を手掛ける株式会社PINGODコラムです。

当社では通常の原状回復は勿論、お客様/施主様のご要望に合わせたリノベーションを実現します。
入居率UPをご希望されるオーナー様や より魅力的な物件へ仕上げたいとお考えの方は
是非、PINGODまでご相談ください！

今回は“施主支給のメリットデメリット”について、詳しくお話したいと思います。

各種施工時の「施主支給に関するメリット・デメリット」

「施主支給」とは、部材を施主がリフォーム会社へ支給するといった形で工事を行うことです。
一般的なリフォームはリフォーム会社が建材・各種設備などを専門の商社（問屋）から購入し、お客様（施主さん）へと販売する形式です。

ちなみにリフォーム会社によって、問屋から仕入れることができる金額は実はまちまちです。
何故なら、年間を通した取引量で決まる場合もあったり
その問屋がそもそも何系に強いか？によってもリフォーム会社への卸値は変わります。

例えばMAKEROOMのリフォームでは
「クロス材・床材が安い問屋さん」「トイレやキッチン、お風呂が安い問屋さん」といった形で。
それぞれどれが安いか？を吟味して発注先を分けています。

トイレ工事専門店、エアコン工事専門店など〇〇専門店といったところは、
その商品を年間に大量発注したり、事前に現金購入をしてストックすることで
お客さんに対して安価に販売できるわけです。

残念ながらMAKEROOMでは、お客様のご要望に合わせて一つずつ発注を行うので
激安店ほどはお安くはできませんが、正直そこまで大きく変わることもありません。

では施主支給のメリットとは、何でしょうか？

• 施主さんの気に入った商品を使用できる
• 施主さん自身で、その商品価格を確認できるので安心できる
• できるだけ安い商品を探すことができる

反対にデメリットは何か？？

商品の受け取りや搬入作業を施主自身で行う必要がある

これが意外と大変です。ネットショップの商品配送は大体が“トラックでの荷台受け渡し”のため
トラックから降ろすのも施主さん自身で行わなくてはなりません。
もちろん、階段があれば階段を何往復もして荷揚げをする必要があります。

リフォーム会社の見積もり内に「小運搬」「荷揚げ費」などの項目があるケースが
あるのは、このような作業費用のことを指します。

特にエレベーターの無い古めのアパートやマンションだと、
全ての材料を手上げしなくては なりませんので、それだけで時間と大きな労力がかかってしまうのです。
ゴミの降ろす作業等も一緒ですね。

保証対象外や製品不備があった場合、施主が自己責任で対応

リフォーム会社経由で仕入れた部材に不具合があった時は、リフォーム会社がメーカー・配送会社へと確認、
工事のやり直し等の対応をしてくれますが、施主支給品は基本的に施工会社の保証範囲外となります。
そのため、明確な施工不良以外は、施主さんの自己責任となります。

その商品が現場に対応しているか？を判断するのは困難

例えば、楽天などでキッチンを注文しようとすると、
「サイズ」や「色」はなんとなく分かると思いますが吊り戸とレンジフードの「高さ」やサイドパネルは必要か？
加熱機器はこれで合っているか？など選択することがあります。

そして、いざ現場にキッチンがきたが「これじゃ合わない…」「加工が必要です」といった問題が生じるリスクがあります。
トイレも床排水なのか？壁排水なのか？給水はどこからとるか？排水の芯は何センチか？等
トイレ一つとっても調べておくべき点は多くはあります。

クロスなども商品によっては「薄い」ものがあります。
薄いということは下地のぼこぼこが出やすいので、築年数が古い壁には不向き等 こういった注意が必要です。
建築部材のカタログを見ると、驚くほど決めることが多いため、見積もりを作る段階でも一つ一つ調べることは非常に大変な作業となります。

納期の問題と工事スケジュールについて

原状回復工事やリノベーション工事等、施工を進めていく中で“工程表”というものがあります。
お客様には工事の進捗をお知らせするものですが、
現場スケジュールといって「誰がいつ入り、この商品がいつ届く」という現場管理表のようなものです。

分かりやすく言うと、今から天井のクロスを貼るといった時に大量の部材が部屋の真ん中に置かれてしまった場合、邪魔となります。
リフォーム業者が問屋を通して配送をお願いする場合、事前に配達日時が相談をできます。
しかしネットショップで注文した場合、大型商品は日時指定が不可の場合が殆どです。

関連部材も施主支給となる

「この商品を使うには、このアダプターが必要です」などの関連部材です。
これは現場に合わせて選択することが多く、商品は届いたのにパーツが無い…といったトラブルも実は起きることがあります。

なぜ施主支給をしたいか？考える

メリットの項目で記載しましたが、支給したい理由の多くは「こだわり」か「価格」です。

もちろんお施主様には十分にご満足頂きたいので、MAKEROOM/ピンゴッドでは施主支給を全否定しているわけではありません。

「施主指定」という、「この商品を仕入れてほしい」という方法もありますし、
どのようにすれば円滑に施主支給ができるか？を具体的にご紹介したいと思います。

施主支給する時の注意点

まずは第一に「なぜ支給したいのか？」ということをご相談ください。

全体的な工事金額を減額したい時

特別にこだわりの商品を使いたいわけではなく、全体的な工事金額を減額したいのであれば
「工事内容自体を見直す」か「リフォーム会社にもう少し安くならないか？」といったことを相談してみてください。

施主支給にした所で、全体的に大きく安くなることは考えにくいと思いますし
上記でも記載しましたが、商品代金が安くなる代わりに施主さんの手間や負担が発生をするのです。

またリフォーム会社側も時間で商売をしています。無茶難題に対応することも手間なのです。
一つ一つネットショップの価格を提示し「こっちのほうが安いからこのネットショップから買ってほしい」
などとは、くれぐれも言わないようにお願いします。

こだわりがあって施主支給したい時

工事前の現地調査段階にて、まずはお気軽にご相談ください。

例えば「このIKEAの洗面台が可愛らしいので使いたい！」など。
最近はIKEA商品を使いたいという施主様も多くなってきました。

MAKEROOM/ピンゴッドでも多くご相談を頂きますが、
IKEA商品の場合は配管部材が日本のものと合わない場合があるので、関連部材はこちらで準備したり、
組み立て費が発生をしたり（普段使用している日本メーカー品は組み立てに慣れているため、それ以上に組立工数がかかる）や
商品を購入するのはどちらが行うのか？リフォーム会社が購入しに行った場合、日当や運搬費もお施主様の負担になったり、
そのあたりのお話もさせて頂きますが大体はサービスとしています。

施主支給での成功ステップ

部材の仕様や施工要領・施工方法を確認する

IKEAと同様にリフォーム会社でも、すべての商品を過去に使ったことがあるわけではありません。

だいたいの商品には施工説明書というものがありますので、それらをまずは取り寄せた上で事前打ち合わせを行いましょう。

保証内容や施工保証の確認と責任所在

到着した商品に不備があった場合、どちらが問い合わせを行うのか？代替え商品を用意するか？
そのために生じる工程の変更をどうするか？等の問題があります。

特に海外商品などは、納期にさらに１か月かかり工事がその分止まってしまうケースもあります。
MAKEROOMでも過去に実際にありましたが、海外製のアンティーク水栓を取り付けた所、
何度しっかりと取り付けても水が漏れてしまう…という事例もありました。

日本メーカー品であれば、まずこういった事例はありえませんが海外製だと粗悪品もありますため
そのような場合は施工不備ではなく部材不備となってしまいます。

配送スケジュールと商品の受け取りについて

リフォーム会社の指定した納品日にきちんと配達されるか？の確認と受け取り・搬入方法を確認することです。

搬入方法はお施主様一人では到底できないため、搬入費を別途支払いをし、搬入してもらいましょう。

数量や関連部材に関する確認

当社でも見積もりの中に「副資材費」と明記する時があります。

例えばビス、ボンド、釘、刃物など実際に現場でどのくらい使用するか分からないものです。
施主支給で床材はきたものの、専用ボンドが必要だった…といったケースもあります。
施工方法の確認とも重複しますが、そのような関連部材の確認をシッカリと行いましょう。

数量についてですが、床材・クロスなどは面積に対して多めに発注をしないとカットする分があるため足りなくなってしまいます。
これらの数量も併せて確認をすることが重要です。

施主支給で最も大切なこと

一にも二にも予めの相談がやはり大切です。

こだわりがあって支給をしたい場合は、別途相談料をお支払いして
相談に乗ってもらった方が双方共に良いかと考えます。

お施主様も気兼ねなく相談をすることができますし、リフォーム会社も調べることが
多々あるのでWIN-WINの関係となります。

MAKEROOMのリフォームでは、ご希望商品があればお気兼ねなく受け付けますし、
「施主支給」ではなく「施主指定」といった形式にて、関連部材の選定や
搬入などもこちらで責任施工をさせて頂いております。

PINGODのお届けする「MAKEROOMリフォーム」は、
施主様のこだわりや「こうしたい！」といった想いの実現をお手伝いします。

リフォームや原状回復工事を行う会社・工務店は世の中に数多くありますが、
空室対策面を考慮の上、不動産物件をより魅力的に魅せる施工ができる会社はごく僅かです。

当社はお客様のご要望に寄り添い、また地域・物件にごとに求められるニーズを見極め、適切なリフォーム提案をいたします。
現状の物件に対してご不満がある場合や、新たに施工会社をお探しの場合は是非お気軽にご相談ください！
プロの親切丁寧にお客様のご要望をヒアリングします。

東京都近郊エリアを中心に賃貸物件の原状回復工事やマンションリノベーション、
マンションリフォームなどを手掛ける株式会社PINGodです。

こちらでは弊社がこれまでに担当しました具体的な物件例/実績を基に、
「入居率UPへ繋がる施工」や「空室対策時のポイント」をご紹介しています。

本日は「低予算で可能なリノベーション工事」に関するご紹介です。
かつてない物価高騰で、賃貸管理をされている方や管理会社様では施工費用でお悩みかと思います。

とはいえ、退去後何もせずにただ原状回復を行うのみでは“新たな入居者さんが決まらず、
その後 空室状態が長く続き、家賃収入を得られない”といった悪循環に陥ります。
ピンゴッドではお客様のご要望や地域のニーズに合わせた、適切な施工プランをご提案しております。

デザインクロスの特徴や利点について

お部屋のビジュアルを良くする際、よく検討されるデザインクロスについてを解説します。

バリューアップ工事やリノベーション工事をする際、まず「やってみたい工事」として
思いつくのは「デザインクロス」「アクセントクロス」を選ぶことではないでしょうか？

「壁一面に鮮やかなクロスを入れてみたい！」

賃貸経営をしている不動産管理会社様や大家さんであれば一度はカタログを手に取り選んだご経験もあるのではないでしょうか？

しかし、

• 思ったよりもデザインクロス自体が目立たなかった…
• 大きな面へデザインクロスを入れるのを躊躇してしまった…
• 色味が統一感がなくチグハグになってしまった！
• ダサいデザインになってしまった…

等々、こういった失敗をご経験した方も多いのではないでしょうか？

そもそも賃貸物件の原状回復時やリノベーション時において、
クロスをデザインクロスにする意味とは 「新たな入居につながってほしい」ということですよね。

賃料を下げてもなかなか決まらない・築年数が古くなった・立地が悪いなどの弱みを少しでも差別化して
入居を決めるためにリノベーションという手法に出るわけです。

お話を戻すと「壁の一面をアクセントクロスにしても意味はない」ということです。

もちろん壁一面に鮮やかなアクセントクロスやデザインクロスが貼ってあれば、最初に目をひきまます。

床材との調和を図り「意図した壁一面のクロス」は素敵に映ります。
ここでいう無意味な壁一面とは床材や建具とのバランスが取れておらず「何となく選んだ」クロスのことを指します。

〇〇風のお部屋の雰囲気にしたい

〇〇風の部屋の雰囲気を作っていくとなると、
もっと「クロスの種類を多様」にしていかないといけません。
例えば、「北欧風」「ハワイ風」「ヴィンテージ風」などです。

その分かりやすい例がアパレルショップやカフェなどです。
お店のカラーによって様々な作り込みがされているのが分かります。

アパレルショップなら「ロンハーマン」、カフェなら「スターバックス」などは
店名を見なくても、お店の内装写真を少し見ただけで分かるのではないでしょうか？
また「無印良品」などはナチュラルであること自体がお店のカラーになっていますよね。

で大切なのはそのような内装＝お店のカラーを出すことで、それに魅了されているファン（お客様）が集客できていることです。

「メイクルームリフォーム」では、デザインのリフォームプランニングやデザインアドバイスも行っております。
リフォームプランニングやデザインのアドバイスは、全国でご相談に承れますためお気軽にご相談ください。

東京都台東区のピンゴッドです。
当社は、リノベーションを通して物件の価値を高める施工を得意としています。

低下価格の施工と、物件価値を上げる施工内容で、入居率や賃料アップを支援します！

リノベーションや原状回復工事は、ただ単純に見た目を綺麗にすれば良いというわけではありません。
その地域で物件を探すターゲット層に合わせた施工を行わなければ、いくら金額をかけたリノベーションであっても、無駄になってしまいます。
また、逆に安価な原状回復工事のみを行ったとしても、物件に魅力を感じられず空室が続くようであれば、意味がありません。

ピンゴッドでは、オーナー様・物件管理会社様にとって有益となる原状回復工事・リノベーション工事をプランニングします。

費用がかけられない場合は部分施工の工夫を

物件の価値を高めるための施工を行う上で、施工の予算に見合った工事をご提案しております。

しかしながら、リノベーションにかけられる費用は限られているためご要望によっては、すべてを叶えることが難しい場合もあります。
そういった場合、ピンゴッドでは様々な代替案を提案させていただいています。

そのひとつが、建具へのシート貼りです。通常、扉の交換や設備の交換となると、莫大な費用がかかります。
ですが、それをシート貼り施工によって見た目を再生することで、設備交換の費用を抑えることができます。

古く見える扉やキッチン設備などが物件の肝となる箇所ではない場合、シート貼り工事にて対応することがおすすめです。

物件の価値を見出す施工を

資産価値向上や空室対策を行うとなった場合、「この方法なら絶対に成功する！」という一律の方法は存在しません。
オーナー様の意向やその地域のターゲット層など、物件や地域の特色を踏まえて対策を取っていく必要があります。

ピンゴッドでは、これまで数々の施工実績があり、その経験を活かした臨機応変な対応が可能です。

空室が長く続いている物件オーナー様、既存の施工業者では満足な提案が得られない管理会社様、
是非一度、台東区のピンゴッドへご相談ください。

東京都台東区を中心に、原状回復工事やリノベーションを行っておりますピンゴッドです。 当社では、「入居者様目線の施工」「資産価値を高める施工」をモットーに、皆様にご満足をいただける施工を目指しております。 「ご満足」と一言で言っても、「デザイン性」「作業のクオリティ」「コスト」……どこに重点を置くかはお客様により異なります。 大前提として「品質の高い施工をご提供する」ことはもちろんですが、その上で、お客様が重視する箇所をじっくりとヒヤリングし、工事プランをご提案いたします。 ピンゴッドでは、「収益性」を考慮してご提案いたします。 空室対策としての「原状回復工事」「リノベーション」をご検討中のオーナー様・管理会社様は、まずはお気軽にご相談ください。 「ただ単に原状回復工事をする」 「綺麗な部屋へ大々的にリノベーションする」 こういった工事は、どの施工会社でもできることだと思います。 ですがピンゴッドは、「なぜその施工が必要なのか？」をお客様にご説明しております。 物件を求める方にマッチしない工事を行うことは、無意味な施工だと考えるからです。

物件の周辺地域での家賃相場を考慮し、賃料アップのための施工プランも提案可能です。 当社は施工会社ではなく、皆様の良きアドバイザーとして、皆様の期待にお応えします。

多くのオーナー様から「空室のお悩み」をよくご相談頂きますが、一概に「空室のお悩み」と言っても様々です。

• 年々 退去をしてから、次の入居者が決まるまでの期間が長くなっている…
• 総戸数が多く、常に満室状態とならない。
• 減価償却が終わって納税額が増えて困っている…
• 賃料が下がったことにより、賃貸収入自体が減っている。
• 管理会社さんが良いアドバイスをしてくれない。
• 入居者の質が低下しているように感じる…
• 建物（お部屋）の老朽化により、退去後の原稿回復工事費がかさんでいる。

このようなご相談があった際、まずは工事費用をかけずに改善できることからチェックをします。

もちろんリノベーション工事は空室対策として大きな効果がありますが、その分 他の空室対策や一般的な原状回復工事と比較して費用も大きくなります。
物件の現状をきちんと把握した上で、適切な空室対策を考えましょう。

空室対策 チェック項目

・共用部の清掃…
長尺シートの汚れや外壁の汚れをしっかりと落としましょう。
ホームセンターで安価な高圧洗浄機も販売されていますし、モップなどで清掃できる箇所は多くあります。

半年に1度は プロの清掃業者へ頼める余裕があるとより良いでしょう。
また長尺シート（防水シート）の破れや建物のクラック（ヒビ）があったら、後々必ず水漏れの原因になります。
そのまま長期的に放置してしまうと、傷が大きく広がり、その後の大きな出費となりますので早期に対応すべきです。

・ゴミ箱の設置…
これはポストがある所に不要なチラシ等を捨てられるように設置しましょう。ゴミが散乱するのを防ぎます。
また家庭用のゴミを出すゴミステーションもあった方が良いですが、設置するスペースがない場合は掲示板等にごみの出す日を明記しておきましょう。

・掲示板の見直し…
入居者様へお知らせをする掲示板ですが、本体は綺麗なものが設置されていますか？破損はないですか？
また掲示物は手書きのものではなく、印字されたものを綺麗に配置するようにしましょう。

モラルを啓蒙する際は「タバコを捨てない、唾をはかない」などの表現ではなく 「綺麗に保ちましょう」などの表現に変更しましょう。
内見者が掲示板を見た時に「怖い」 「モラルの悪い方がいる」と思われてしまいます。

・共用部の照明器具の電球は点灯するか？…
節約のために電球を外すオーナー様もいますが、夜間の内見時に暗いのは致命的です。
また既存の入居者様のためにも、常に安全な状態を保ちましょう。

・土日祝日は案内できる環境か？…
内見は土日祝日に入ることが多いです。その際に速やかに内見できるように準備しておきましょう。
管理会社が土日祝日休みであれば、真っ先に管理会社の変更をお勧めします。
自主管理のオーナー様で土日祝日に対応ができない方は、土日対応可能な管理会社へお任せしましょう。

・管理会社の見直し…
今お任せしている管理会社は空室対策・満室対策に関して勉強しているでしょうか？
会社のHPなどをチェックし「どんな空室対策、満室対策をしていますか？」と尋ねてみましょう。
曖昧な答えや具体的・目新しい対策がなければ問題です。

・共用ポストの見直し…
ボロボロのポストや蓋が閉まらないポストが設置されてないでしょうか？こちらも内見時の印象へ大きく影響するため早めに改善しましょう。

・入居者の私物整理面
玄関横に傘を散乱させていたり、自転車置き場ではない場所に駐輪したり、ベランダにゴミなどが散乱していたりすると内見者の心象が非常に悪くなります。
しかし入居中の方へ改善を促すことは大変な労力が必要となりますので、そのような方の入居を未然に防ぐことが大切です。

特に賃料を下げると入居属性が下がるという傾向にあり、
審査時に問題がありそうでも仕方なく入居させた結果、その後に大きなトラブルを起こすというケースも実際あります。
質の高い入居者を集うには、お部屋の状態を良くする原状回復工事やリノベーション工事が効果的です。

・空室のお部屋は定期清掃されているか
せっかく原状回復工事を行ったのに、その後の清掃を一切せず、せっかく内見が入っても汚れやほこりがあったり、乾燥によりクロスが捲れたり、畳が日焼けしたり、トイレ、キッチン、浴室、洗面台、洗濯パンから臭いが上がってきたりなどの理由で成約に至らないケースがあります。
（そうならないためには、ラップをするのではなく定期的に水を長し常に排水溝に水を溜めて蓋をした状態を保ちます）

管理会社は入居中を管理するので、あくまで空室時のお部屋の管理はオーナー様の仕事になります。日々 適切な空室管理へと努めましょう。

・広告料の見直し…
入居を決めて頂いた不動産屋さんへは謝礼として手数料をお支払いしましょう。
業界の慣例ではありますが謝礼が出ていない物件は、優先的にアナウンスをして頂けないのです。
不動産営業マンはこの謝礼がボーナスに直結していたりするためです。

新築物件が気に入って窓口にきた入居希望者がいたとしても、この謝礼を出していると「こちらの物件もおすすめですよ」という具合に案内されてしまいます。

・写真の撮り直し、物件資料の見直し…
いわゆるマイソクです。この資料はお客様の手に渡る大事な資料とともに仲介業者にも認知される大事な資料です。
詳しい物件情報はもちろん近隣のスーパーや学校、病院などの案内もあると大変有効です。

ココナラなどのアウトソーシングでお安く作る方法もあります。写真は縦のラインを揃えて綺麗に撮りましょう。
スマートフォンでも構いませんが広角モードで撮るとお部屋がより広く見えます。

・不動産屋へのPR面…
物件資料を作ったら不動産会社へのPR活動です。これをリーシング活動と言います。
物件情報を持ってきてくれることは不動産屋にとってもありがたいことです。物件資料を持って是非訪問しましょう。

物件の近隣の不動産屋へは行ったほうが勿論いいのですが、できればそのエリアの大きな不動産屋や不動産チェーンに加盟している会社へいくと良いでしょう。
都心であれば路線上の大きな不動産屋や不動産チェーンに加盟している会社へは一通りまわるとよいでしょう。

・賃料面の見直し…
賃料を下げるということではなく、まずは適正な賃料を把握するということが大切です。
弊社に頂く空室のお悩み相談のうち、約3割は何もリノベーションをしなくても上記対応で空室改善につながります。
逆をいうとリノベーションをしても上記が改善されていないと入居にはつながりません。

建物は古いことと、建物が汚いことはまったく違うのです。
建物が古くても適切な原状回復がなされており、清潔感があって部屋がリノベーションされていれば、
その付加価値として新築以上の価値を生み出すことができるのです。

適正賃料の定義ですが、「現在の状態で募集するとなるといくら？」という考え方になります。
不動産業者であれば業者専用ポータルサイトで相場というのは分かるかもしれませんが、
大切なのはオーナー自身が物件の適正賃料を把握することで、次に取るべき対策が見えてくるのです。
そうすれば業者の言いなりにならずに、ご自身の判断で適切な空室対策ができるようになります。

１：検索機能のある物件ポータルサイトを探し、自身の物件と同じ条件を入力し検索
築年数、間取り、賃料は入れずそれ以外の項目を入力してください。
（㎡数は25㎡であれば20㎡～25㎡と低い方へ入力してください）

２： 検索結果が出ますので 賃料が安い順→賃料が高い順で検索します。
そうすると近隣物件の最安値と最高値が出てきますので、この2つの賃料を足してから2で割ります。
すると同じような間取りの物件の平均値が分かります。

３：さらに自分の物件相場と比較し、どのラインで募集できるか？をチェックします。
先ほどの検索結果から自分の物件と同等の築年数や内装 （三点ユニットなら三点ユニット、和室があれば和室がある類似物件を確認）の物件の賃料を確認し、
相場ラインよりも低い価格帯か？高い価格帯か？絞り込みをすると適正賃料が見えてきます。

しかし募集が出ている物件＝空室物件なので、入居がすぐに決まる価格帯というのはここで判明した賃料より若干（1千円～5千円）程度安いと考えておきましょう。

４：念のため、現在の新築物件の賃料もチェック
当然ですがリノベーション工事をしても、新築以上の値段をつけるのは難しいため、一つの目安が出てきます。
最後に徒歩圏内の絞り込み範囲を広げて同手順で再度確認をしたり、またその地域で人気の最寄り駅が他にあれば、
そちらと比較してどうか？など総合的に判断します。

答え合わせの上で近隣の不動産会社へ電話をし、「このような間取り/場所にある物件を持っているが（もしくは購入しようと考えているが）
貴社ではいくらで募集されますか？」
と聞いてみると営業マンがある程度教えてくれるでしょう。 （具体的な物件名は言わなくて良い）
このようにして賃料設定をすると、より適正な賃料を見出すことができます。
＞適正賃料の無料相談はこちら

賃貸物件の賃料決めは、旅館経営と同じです。
これはお客様からすれば「この内容でこの値段であれば、こっちの旅館がいいな！」と思うことと同じです。
ですが多くのオーナー様が自身の物件の適正な値付けができないのが現状で、 それはライバル物件をしっかりと把握していないからです。
例えば築7年の時に6年間の入居が終了し、再募集の際に6年前と同じ賃料で募集を行ったら空室が続き、
見直してみたら新浅物件と同じ賃料で募集していた…のようなケースもあります。
 築7年から6年経過したら築13年で、いわゆる築古物件の部類にはいってきますので当然の結果となります。

もちろん高い賃料で募集を開始してみるのは大切ですが、
あくまで「今募集するのであれば適正賃料は〇〇円だが、あえて〇〇円からスタートし、いつまでに内見がなければ〇〇円まで下げよう」
といった定期的/計画的な見通しが必要です。

そもそも現在内見につながるケースというのはほぼ100％スマートフォンやWEBからなので、
「条件に当てはまらない物件」「写真上で古そうな物件」は内見すら入りません。
「相場よりも高いけどサービスが悪そう、汚そう」な旅館が見向きもされないことと一緒です。

これらの状況をよく判断した上で、賃料は下げるのは何かと不都合だから、今回はリノベーション工事を導入しよう、
節税対策で今年は経費を増やしたいのでリノベーションをしよう、外壁工事を導入するか等の選択肢を増やしつつ、
満室になるように入居者様が喜ぶような対策を検討していくのです。

このように適正賃料を常に把握するのは、単に募集時だけではなく賃貸経営にまつわる あらゆる決定を下すのに大切な事となります。
＞適正賃料の無料相談はこちら

これまで行ってきた原状回復工事ではなく、いざリノベーション・リフォームをしようと考えた時、
「何から手をつけて良いものか・・・」と思われる賃貸マンションオーナー様等 不動産オーナー様は多いのではないでしょうか？

現在は家賃を下げても「必要最低限」の住環境（内装・設備）が揃っていないと入居はしてもらえません。
なぜなら今の新築（築浅物件）は、「必要最低限」の住環境（内装・設備）を揃えつつ、かつ賃料がお安い物件が多数あります。
入居希望者様はその中からスマートフォン一つで、条件を絞り簡単に検索することができるのが現状です。

では、ここでいう最低限とはなんでしょうか？
私たちが物件を調査しに行った際に、必ずチェックするポイントにもなりますので一つずつ解説をしてみたいと思います。

防犯対策面の確認

●TVモニターフォンの設置について
オートロックを設置するのが難しくても、必要最低限TVモニターフォンは設置しましょう。　
ネット通販を利用する方が増えている今、必然的に来訪者は増えますのでモニター画面で確認をできた方が間違いなく安心です。

水回り設備面を確認

●電気コンロからIHやガスコンロへの交換
単身者物件に多い電気コイルのキッチンも今は最低限IHへと変更を行った方が良いでしょう。

●瞬間湯沸かし器、バランス釜は給湯器へと変更
こちらは給湯器を設置しましょう。
配管もやりなおしの為、最も費用がかかる工事にはありますが、バランス釜や瞬間湯沸かし器は現代での需要は無いに等しいでしょう。
これが残っている状態の物件はかなり築古の物件だと思うので、水回りの工事全般を含めたリノベーションを検討するべきでしょう。
従来行ってきた原状回復のみでは厳しい段階にあると言えます。

配管の工事は、漏水を防ぐ為にもしっかりと行った方がよいでしょう。

● ウォシュレット便座の設置
和式便器はもちろん洋式へと変更しなくてはなりませんが、ウォシュレット便座の設置も近年マストになってきました。
ただ人が使ったものは嫌だという方もいるので、入居時にプレゼントでも良いかもしれません。
その際にトイレに電源があるかどうかも確認を行っておくべきです。

● 洗面台の設置
これもファミリータイプの新築物件では殆どが設置されていますため、もしもなければ今後設置をしたい設備です。
ただ置く場所について、脱衣所の中が好ましいので脱衣所がなければ合わせて作りたい部分です。

● 洗濯パンを室内へ設置
古い物件では外に置いてあるケースも少なくありませんが　これも室内へと移動した方がよいでしょう。
外でも問題ないよという方もいますが、新築/築浅物件が安い賃料で中にあるので、それと比較された時に入居が決まらない原因になります。

間取り面のチェック

間取りにはそれぞれの生活スタイルがあるので千差万別ですが、DKタイプの間取りは家族の人数が多く部屋数をたくさん取りたかった時代のものです。

現代は少子化が進んでいますので部屋数は重視されておらず、どちらかというと自由に家具をレイアウトできるような開放的な間取りが重要視されています。
これは安価な家具メーカーが増えて、「家具のレイアウトを自由に生活を楽しむライフスタイルが支持されてきた」ことも要因の一つです。

間取りは２DKであれば１LDK、３DKであれば２LDKへと変更工事を行います。

ただここで注意が必要なのは、そもそも２DKでも平米数が狭い物件もあります。
それを無理に１LDKにしても極小の１LDKが出来上がってしまい、それこそ新築/築浅の１LDKと比較をされた場合、
入居希望者に支持されるのか？を十分考えなくてはなりません。
それであれば、広めの１Kタイプの間取りへと大胆に変更を行った方が競合が少なく、人気物件になるケースもあります。

和室に関する考え方のPOINT

●和室から洋室へと変更　●押入れからクローゼットへの変更　●襖から洋室扉へ変更

結論、和室を残すかどうかは物件によります。

和室の工事はどの空室対策でも真っ先に上げられますが、私たちは何もすべて洋室にしなくても良いと考えています。
例えば小さなお子さんがいるご家庭では「和室があった方が遊び場として使いやすい！」「布団を敷いてみんなで寝ることができる」などの理由で、
和室が重宝されることもあります。
このような見分け方は、その物件がどのような生活圏内であるか？をまず見極める必要があります。
学校や幼稚園が近隣エリア内にあり、子育ての環境が良いエリアであれば間取りはDKのままで和室を残しても良いでしょう。

和室が敬遠される理由は色々あります。
「和室」＝「古い」というイメージがありますが、きれいな高級温泉旅館のような和室ならば むしろ歓迎されます。
最近ではおしゃれな襖材、畳の縁がおしゃれな柄のものも多く出てきました。そのため、洋室へと変える前に一度検討してみることも必要です。

そして最もいけないのは、畳からフローリングにしたが古い「襖がそのまま」、「押入れは残ったまま」、「古い柱はそのまま」、「照明は和紙でできている」
…などのいわゆる中途半端なリフォーム工事です。
費用を抑えたつもりがいつまでも入居がつかず損失が多くなる典型的マイナスな事例です。

小物類スイッチやコンセント、照明器具の交換面

クロスを綺麗に貼り替えても、照明や壁のスイッチ、コンセントの古さが目立つ、このような経験はありませんか？
内見をした際に、入居希望者がその部屋に決めなかった「何となく古い…」と感じる部分の一つでもあります。

細かいところだと分電盤、ペーパーホルダー、タオルかけ、TVジャックなどです。
料理でいうと飾り付けです。せっかく原状回復やリフォーム工事を行っても装飾が古ければ「結果、古いと感じる」ことになります。

塗装面の改善

現在塗装が施されている部分で、特に巾木や窓枠などの塗装が剥げていることはありませんか？
やはりこれらもそのままだと古さが目立ってしまいます。

入退去時の原状回復の度に全面塗装を行う必要はありませんが、一度も手を入れず塗装剥げが目立つようであればやはり塗装工事をすべきです。
その際の色味も重要です。その物件に合わせたカラーリングを意識しましょう。

建具の考え方について

通常のリフォームで建具が使えるようであれば、勿論そのまま使用しても問題ありません。
もちろん破損箇所、目立つ傷があれば、その部分の補修施工を行うことが必要です。
しかしリノベーション工事の場合、他のデザインとマッチするかどうか？を考えなくてはいけません。

例えば和室を洋室にした際に、「クローゼットの建具を新品へ交換したものの、他の建具は古いままで柄が合わない…」「建具は元々あった茶系のレトロな柄で傷もなく使用自体はできるものの、床を白系で分譲マンションのような大理石調に変更したため、室内の雰囲気がチグハグな雰囲気になってしまった！」などの例です。

この辺りはインテリアコーディネート術が必要になってくる分野で、一般的な工務店ではこういったビジュアル的な統一感に関する助言はしてくれません。
賃貸物件の原状回復/リフォーム工事では入居希望者に選ばれる部屋作りをしなくてはなりませんので、この辺りも重要なポイントになってきます。
また建具は「交換」、「リメイク」のいずれかで再生可能です→「建具のシート貼り」をご参考ください。

リノベーションの大まかなステップとして
１：どこを直すか？を決める（仕様を考える）
２：具体的なデザイン/ビジュアル面を決める（品番を決める）

こちらの２ステップになりますため、自分の物件のどこをどう直せば良いか？をまずは決めることが大切です。
「人が住む場所」なので、「人に貸すものだから」という気持ちではなく、「借りていただけるように」という心遣いで整理を行うといいでしょう。

・クロスを貼り替える
・傷の補修
・故障箇所の修理及び清掃

この辺りは当然行わないといけません。

クロスも汚れた部分だけを貼り替えて、あとは適当に拭いて終わりの場合 古い所が余計に目立ってしまい気持ちよくはありません。

何十年と使った古いエアコンも「まだ使えるから…」という理由ではなく、古臭さを感じないか？清潔感があるか？といった目線で検討することが大切です。
もちろん全てを最高級のものにする必要はありませんが、「お客様」を迎え入れる以上、気持ちよく暮らして頂きたいという目線が必要です。

火災に加えて台風被害、地震のリスク。年々の異常気象により建物を守る術もきちんと選択しないとなりません。
つい保険のこととなると保険会社へ「いつもと同じで更新しておきますよ」と言われ、そのままのオーナー様も多いのではないでしょうか。
特に築古物件をお持ちで長期に保険を見直してない方は、以下のことだけでも注意しておきましょう。

まず火災保険ですが①「新価」と②「時価」というものに分かれます。

1998年以前の古い火災保険では「時価」契約となっているケースがほとんどです。

 

実際の例でみてみると、建物が何かしらの理由でなくなった時に「新築時の状態そっくりそのままに戻したい」としましょう。

同じように戻すには新築時には1億円で建てたが、現在（10年後としましょう）には資材・物価等の上昇で1億3千万かかるとすると、

①「新価」は1億3千万保険がもらえます。
（条件により、条件は※１参照）

②「時価」は1億円で建ててますが、10年経って価値がなくなっている分の価格を仮に5千万とすると（これはその時に計算されます。）支払額は5千万になります。

ですのでこの観点からみると ①「新価」の方が良いです。

現在は ①「新価」がほとんどです。
古い保険で長期で ②「時価」に入っている場合は ①「新価」への切り替えがオススメです。
保険料は②「時価」より①「新価」の方が1、3倍ほど高くなりますがリスクを考えるのであれば切り替えたほうがよいでしょう。

■もし現在入っている方式が時価で、新価に切り替える場合の評価額と注意点に関して
→新築以外の建物は、再調達価額により評価し、支払限度額(保険金額)を決定します。
評価額より低い金額で保険金額を設定することも可能ですが、その場合保険料が割高になる可能性があります。 

 

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※１
(1)新価よりも保険金額を低く設定している場合（一部保険）
損害保険金は損害額の一部しか支払われず、十分な補償が受けられません。これを一部保険といいます。

(2)新価よりも保険金額を高く設定している場合（超過保険）
損害保険金が支払われ十分な補償は受けられますが、新価が限度となりますので、それを超えた分の保険金額に対する保険料がむだになってしまいます。
これを超過保険といいます。

(3)新価と保険金額を同一に設定している場合（全部保険）
損害額に応じた損害保険金が支払われ、十分な補償が受けられます。これを全部保険といいます
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上記（１）（２）（３）この中からどれが良いか？というと、
オーナー様の考え方にもよりますが（２）は1億3千万の物件価値なのにそれ以上の保険料をかけているため、
保険料が無駄になりますので（１）か（３）にしましょう。

新価（再調達価額）以上の保険金額を設定していないかどうか？を念のため確認しておきましょう。
では（１）と（３）であれば保険料と保証内容によります。
これは車の保険と一緒で万が一を考えて保証を手厚くするのか、
物件が全損する確率は低いからかけ率を低くして保険料を抑えたといことであれば（１）でよいでしょう。

まず時価方式の場合は、新価の（新価と保険金額を同一に設定している場合（全部保険）にすることです。
この場合、保険会社によって保険料が変わると思いますので見積もりを取ることです。

現在、新価の場合でも同様になります。各会社で価格は変わるので見積もりを取ったら他社は安いということもあります。

■保険料の値上がりについて

損害保険会社各社でつくる損害保険料率算出機構は、火災保険の参考純率を平均で4.9%引き上げることを金融庁に届け出て、
2019年10月30日に適合性審査結果通知を受領したことを公表しました。

2018年度は大阪などで被害が大きかった台風21号の1兆678億円をはじめとして、合計で1兆5695億円もの保険金の支払がありました。
これは1970年度以降で最大の保険金支払額であり、それまで最大であった2004年度の約7400億円の2倍以上です。
こうした巨額な保険金の支払の影響を踏まえ、収支の均衡を確保する観点から再度の参考純率の引き上げが行われるのです。
この引き上げの各社の反映時期は未定ですが、おおむね2021年1月に火災保険料を上げる方向で検討しているようです。

普段あまり見直しをすることのない保険ですが、やはりいざという時のためにも、見直しは必要です。
大切な人を守るためだと思い、保険料の高い安いだけに関わらず内容も併せて見直しをしてみましょう。