東京で原状回復工事ならピンゴッドへ

火災に加えて台風被害、地震のリスク。年々の異常気象により建物を守る術もきちんと選択しないとなりません。
つい保険のこととなると保険会社へ「いつもと同じで更新しておきますよ」と言われ、そのままのオーナー様も多いのではないでしょうか。
特に築古物件をお持ちで長期に保険を見直してない方は、以下のことだけでも注意しておきましょう。

まず火災保険ですが①「新価」と②「時価」というものに分かれます。

1998年以前の古い火災保険では「時価」契約となっているケースがほとんどです。

 

実際の例でみてみると、建物が何かしらの理由でなくなった時に「新築時の状態そっくりそのままに戻したい」としましょう。

同じように戻すには新築時には1億円で建てたが、現在（10年後としましょう）には資材・物価等の上昇で1億3千万かかるとすると、

①「新価」は1億3千万保険がもらえます。
（条件により、条件は※１参照）

②「時価」は1億円で建ててますが、10年経って価値がなくなっている分の価格を仮に5千万とすると（これはその時に計算されます。）支払額は5千万になります。

ですのでこの観点からみると ①「新価」の方が良いです。

現在は ①「新価」がほとんどです。
古い保険で長期で ②「時価」に入っている場合は ①「新価」への切り替えがオススメです。
保険料は②「時価」より①「新価」の方が1、3倍ほど高くなりますがリスクを考えるのであれば切り替えたほうがよいでしょう。

■もし現在入っている方式が時価で、新価に切り替える場合の評価額と注意点に関して
→新築以外の建物は、再調達価額により評価し、支払限度額(保険金額)を決定します。
評価額より低い金額で保険金額を設定することも可能ですが、その場合保険料が割高になる可能性があります。 

 

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※１
(1)新価よりも保険金額を低く設定している場合（一部保険）
損害保険金は損害額の一部しか支払われず、十分な補償が受けられません。これを一部保険といいます。

(2)新価よりも保険金額を高く設定している場合（超過保険）
損害保険金が支払われ十分な補償は受けられますが、新価が限度となりますので、それを超えた分の保険金額に対する保険料がむだになってしまいます。
これを超過保険といいます。

(3)新価と保険金額を同一に設定している場合（全部保険）
損害額に応じた損害保険金が支払われ、十分な補償が受けられます。これを全部保険といいます
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上記（１）（２）（３）この中からどれが良いか？というと、
オーナー様の考え方にもよりますが（２）は1億3千万の物件価値なのにそれ以上の保険料をかけているため、
保険料が無駄になりますので（１）か（３）にしましょう。

新価（再調達価額）以上の保険金額を設定していないかどうか？を念のため確認しておきましょう。
では（１）と（３）であれば保険料と保証内容によります。
これは車の保険と一緒で万が一を考えて保証を手厚くするのか、
物件が全損する確率は低いからかけ率を低くして保険料を抑えたといことであれば（１）でよいでしょう。

まず時価方式の場合は、新価の（新価と保険金額を同一に設定している場合（全部保険）にすることです。
この場合、保険会社によって保険料が変わると思いますので見積もりを取ることです。

現在、新価の場合でも同様になります。各会社で価格は変わるので見積もりを取ったら他社は安いということもあります。

■保険料の値上がりについて

損害保険会社各社でつくる損害保険料率算出機構は、火災保険の参考純率を平均で4.9%引き上げることを金融庁に届け出て、
2019年10月30日に適合性審査結果通知を受領したことを公表しました。

2018年度は大阪などで被害が大きかった台風21号の1兆678億円をはじめとして、合計で1兆5695億円もの保険金の支払がありました。
これは1970年度以降で最大の保険金支払額であり、それまで最大であった2004年度の約7400億円の2倍以上です。
こうした巨額な保険金の支払の影響を踏まえ、収支の均衡を確保する観点から再度の参考純率の引き上げが行われるのです。
この引き上げの各社の反映時期は未定ですが、おおむね2021年1月に火災保険料を上げる方向で検討しているようです。

普段あまり見直しをすることのない保険ですが、やはりいざという時のためにも、見直しは必要です。
大切な人を守るためだと思い、保険料の高い安いだけに関わらず内容も併せて見直しをしてみましょう。

東京台東区にて原状回復やリノベーションに対応しておりますPINGodです。本記事では、「入居率ＵＰ」に関する豆知識を掲載してまいります。

多くの大家さんが、ご入居者様の退去に伴い頭を抱える問題が、リフォーム工事や原状回復工事ではないでしょうか？

不動産会社からは「入居が決まりにくいのでリフォームしましょう」と勧められると、本当に必要なのかな？と疑問に感じたり、
かといって「原状回復工事だけですぐに入居が決まるのかな？」と心配になったり…
といった大家さんも多いと思います。

今回はそういった原状回復関係の工事などをできるだけ安価に済ませる方法と、安く済ませる場合の注意点をまとめてみました。

原状回復工事について

まずは原状回復工事ですが、その意味は「ご入居者様の入居時の状態に戻す」ことなので、退去時に「故障」や「破損」があれば、全てにおいて「修復」「修理」が必要なので退去してみないと具体的な費用がいくらかかるか？
分からないのが正直な所です。

まずは退去時に一つ一つ丁寧に「故障」「破損」を確認することが大切となります。
さて、その次に原状回復の工事を進める段階になるのですが、工事を進める方法は大きく２種類あります。

一つは大家さん自身が、退去後のお部屋を見て「壁紙」の貼り替えが必要だから「クロス屋」へと発注する、「水栓金具の交換」が必要だから「設備屋」へ発注をするといった個々へ発注を行う方法です。
これを「分離発注」と呼びます。逆に個々の工事を一括でリフォーム会社へ依頼することを「一括発注」と呼びます。

分離発注と一括発注のメリット・デメリット

「分離発注」はリフォーム会社へ「一括発注」するよりもコストが下がりますが、「全て大家さんの指示で、全ての責任が大家さん」になります。
なぜコストが下がるかというと、一括発注の場合は「企業」へ注文するので「企業の利益や経費」が上乗せになります。

分離発注の場合は単純にこれらのコストがなくなりますが、代わりに個々の職人を手配して、それぞれが「いつ」現場に入るのか？を管理する「工程管理」や、場合によっては「商品」を購入して現場へ「納品」する作業など大家さん自身の作業や管理業務が増えます。

そして全てが大家さんの「責任」という「責任の意味」とは、例えば壁紙を新品に貼り替えた後に、水栓金具の交換で設備屋が現場に入り、最後にルームクリーニング屋が入ったとしましょう。
全部の工事が終わって現場に行くと貼り直したはずの壁紙の一部に傷が付いていた場合は誰の責任になるかということです。

クロス屋は貼り替えたからうちはやっていないと言うでしょうし、後に入った業者もそれぞれ元々傷がついていました、と言うのがせきのやまではないでしょうか。

このような事態を防ぐためには、その都度、大家さんが現場を確認する必要があります。
これが一括発注であれば、誰が傷をつけたかどうかはともかく、傷を直してくださいという一言で済みます。
（そもそも最後に確認をして引き渡しますので、傷がある状態自体が少ないでしょう）

原状回復工事を一括発注にて依頼時の注意点

次に一括発注で費用を抑えたいのであれば、「同条件」で複数社から見積もりを取るのが一番分かりやすい方法です。

例えば…

• 畳の表替え
• キッチン水栓のパッキン交換
• 障子貼り替え

etc…

のような箇条書きでもいいので、同じ指示書をリフォーム会社へ渡すとよいでしょう。
本来であれば「品番」を指定するところまでを大家さんで行うとよいのですが、

例）
キッチンの水栓金具交換（○○メーカー、品番○○　もしくは同等品）
etc…

そこまでは分からないという場合は、見積書に「どのような商材を使うか？」品番も記載してもらうといいでしょう。
理由としてキッチンの水栓金具が故障した場合、「水栓金具の交換をお願いします」といっても「水栓金具」もピンキリですよね。

車が故障した際にトヨタ、日産などのメーカーだけ決めて車種はお任せで、さらにはオプションもお任せでなんてこともないでしょう。
しかし賃貸物件の原状回復工事やリフォーム工事では、大家さん自身に知識があまりないことから、いわゆる「お任せ」で工事が進んでいる場合があります。
きちんと見積書に品番を記載していただくことで、その商品が妥当な値段か？どうかも判断することができます。

かといって、あまりに安さを追求するあまり、リフォーム業者へ一つ一つの商材をネット検索で最安値を提示し「ここはこんなに安い」、「この商品を渡すから取り付けだけお願い」といった行動はトラブルの元になります。

例えば洗濯パンを新しくするためにネットで洗濯パンを購入し、リフォーム業者へ渡したが洗濯パンに付随する「排水するトラップ（排水器具）」が購入されてない…といったことや、商品を設置するために必要な「付属品」が足りないなどのトラブルもあります。

リフォーム業者は当然プロなので「この工事には、この材料が必要だな」というのが分かりますので、工事当日には準備していきますし、ある程度 現場で想定外の状況が生まれても対応できるように「道具」「材料」を持ち合わせています。
それが大家さん側で「用意」するといっていたのに、当日材料が揃ってなければ工事はやはりできませんし、職人さんは「1日いくら」という「日当」なので場合によっては、出張費ということで工事はしなくても請求されたりもします。ひどい場合、想定した内容と違うので追加費用でいくらかかりますといった「詐欺」にも遭ってしまいます。

実は大家さん自身で進める原状回復時には、このような実例がたくさんあります。
特に「ネットショップ」が増えた時代背景からも、このようなトラブルは増加傾向にあります。

アフターフォローについても同様で、リフォーム会社が工事に含んでいる料金の中には工事後に手直しがあった場合のアフターフォロー代も含んでいる場合もありますが、あまりにも値切られてしまうと、アフターフォローが派生すると赤字になります。（これは施工ミスもゼロではありませんが、入居してから発生するトラブルに関してもです）

どのリフォーム会社でも、一般的な会社でも赤字で仕事はしたくないものです。
安く請け負い、いざトラブルが発生したら連絡が取れない、といったリフォーム業者もたくさんいます。

今はインターネット一括検索で安いリフォーム業者をすぐに検索することができますが、工事というのは手作業なので実際にその工事をしてみないと、良し悪しがわかりません。そのため、注文する方にも注意が必要ですが、一番良い方法は見積書に工事内容を詳しく記載してもらい、疑問に感じたことはすぐに質問することです。

そして小さな工事であったとしても、しっかりと契約書を交わして、トラブルが万が一起こった場合でも責任の所在をはっきりさせておくことが重要です。

特にリフォーム業界というのは対応が疎かになる企業が多いのも事実なため、ある程度 希望の範疇の金額で且つキチンとした受答えができ、小さなことでも対応してくれるリフォーム業者であれば問題ないでしょう。

原状回復工事やリフォームでお困りの事がございましたら、是非お気軽にご相談ください！

PINGODのブログを開設しました。こちらでは事例や豆知識といった情報を提供してまいります。よろしくお願いいたします。

「原状回復工事」「リフォーム」とは、基本的に壊れていたり、汚れていたり、
老朽化したりしている部分を直す、綺麗にしたり、新しくすることを指します。

内装工事であれば、壁紙の張り替えや畳の表替え、剥げた塗装の塗り直し、襖、障子の貼り替えなどが該当します。

設備機器の場合は蛇口から水がたれるので水栓金具を交換した、洗面台の鏡が割れた、給湯器が故障したので交換した、
ガスコンロの火の点きが悪いので新しいものに交換した、など使用に問題があるものを修理、交換をする作業をリフォームと呼びます。

「原状回復工事」「リフォーム」の共通点はどちらも新築時の状態に戻すことにあります。
しかし、築30年の物件であれば30年前の状態に戻ることになるので現代の生活スタイルにマッチしているとは言い難い場合もあります。

賃貸物件のマンションやアパートの場合、入居者が退居した後に清掃、
その入居者が住む前の状態に戻すこと指しますので、こちらも築３０年の物件であれば３０年前の状態に戻ることになるので
現代の生活スタイルにマッチしているとは言い難い場合があります。

そのため、設備機器や給排水管が痛み始める築２５年～に差しかかり、大掛かりで費用も高額になりがちな
「原状回復工事」「リフォーム」が必要となる場合は、「リノベーション工事」を検討してみることが必要です。

例えば浴室・洗面台を新しいものに交換するために、床を開口して給排水管も合わせて工事をしたが、
２年後にキッチンも取り替えることになり、給排水管も合わせて工事をした場合、「床を開口」をする工事費が二重になっているのに加え、
床を開口した後に張った床材をもう一度張り直さなくてはならない…等の工事も二重になってしまいます。

将来のコストパフォーマンスもトータルで考えてくれる施工会社へ相談することをおすすめします。

まとめると「原状回復工事」「リフォーム」は、マイナスの状態のものをゼロの状態に戻すための機能回復といったところになります。