東京台東区にて原状回復やリノベーションに対応しておりますPINGodです。本記事では、「入居率ＵＰ」に関する豆知識を掲載してまいります。
多くの大家さんが、ご入居者様の退去に伴い頭を抱える問題が、リフォーム工事や原状回復工事ではないでしょうか？
不動産会社からは「入居が決まりにくいのでリフォームしましょう」と勧められると、本当に必要なのかな？と疑問に感じたり、
かといって「原状回復工事だけですぐに入居が決まるのかな？」と心配になったり…
といった大家さんも多いと思います。
今回はそういった原状回復関係の工事などをできるだけ安価に済ませる方法と、安く済ませる場合の注意点をまとめてみました。
原状回復工事について
まずは原状回復工事ですが、その意味は「ご入居者様の入居時の状態に戻す」ことなので、退去時に「故障」や「破損」があれば、全てにおいて「修復」「修理」が必要なので退去してみないと具体的な費用がいくらかかるか？
分からないのが正直な所です。
まずは退去時に一つ一つ丁寧に「故障」「破損」を確認することが大切となります。
さて、その次に原状回復の工事を進める段階になるのですが、工事を進める方法は大きく２種類あります。
一つは大家さん自身が、退去後のお部屋を見て「壁紙」の貼り替えが必要だから「クロス屋」へと発注する、「水栓金具の交換」が必要だから「設備屋」へ発注をするといった個々へ発注を行う方法です。
これを「分離発注」と呼びます。逆に個々の工事を一括でリフォーム会社へ依頼することを「一括発注」と呼びます。
分離発注と一括発注のメリット・デメリット
「分離発注」はリフォーム会社へ「一括発注」するよりもコストが下がりますが、「全て大家さんの指示で、全ての責任が大家さん」になります。
なぜコストが下がるかというと、一括発注の場合は「企業」へ注文するので「企業の利益や経費」が上乗せになります。
分離発注の場合は単純にこれらのコストがなくなりますが、代わりに個々の職人を手配して、それぞれが「いつ」現場に入るのか？を管理する「工程管理」や、場合によっては「商品」を購入して現場へ「納品」する作業など大家さん自身の作業や管理業務が増えます。
そして全てが大家さんの「責任」という「責任の意味」とは、例えば壁紙を新品に貼り替えた後に、水栓金具の交換で設備屋が現場に入り、最後にルームクリーニング屋が入ったとしましょう。
全部の工事が終わって現場に行くと貼り直したはずの壁紙の一部に傷が付いていた場合は誰の責任になるかということです。
クロス屋は貼り替えたからうちはやっていないと言うでしょうし、後に入った業者もそれぞれ元々傷がついていました、と言うのがせきのやまではないでしょうか。
このような事態を防ぐためには、その都度、大家さんが現場を確認する必要があります。
これが一括発注であれば、誰が傷をつけたかどうかはともかく、傷を直してくださいという一言で済みます。
（そもそも最後に確認をして引き渡しますので、傷がある状態自体が少ないでしょう）
原状回復工事を一括発注にて依頼時の注意点
次に一括発注で費用を抑えたいのであれば、「同条件」で複数社から見積もりを取るのが一番分かりやすい方法です。
例えば…
- 畳の表替え
- キッチン水栓のパッキン交換
- 障子貼り替え
etc…
のような箇条書きでもいいので、同じ指示書をリフォーム会社へ渡すとよいでしょう。
本来であれば「品番」を指定するところまでを大家さんで行うとよいのですが、
例）
キッチンの水栓金具交換（○○メーカー、品番○○ もしくは同等品）
etc…
そこまでは分からないという場合は、見積書に「どのような商材を使うか？」品番も記載してもらうといいでしょう。
理由としてキッチンの水栓金具が故障した場合、「水栓金具の交換をお願いします」といっても「水栓金具」もピンキリですよね。
車が故障した際にトヨタ、日産などのメーカーだけ決めて車種はお任せで、さらにはオプションもお任せでなんてこともないでしょう。
しかし賃貸物件の原状回復工事やリフォーム工事では、大家さん自身に知識があまりないことから、いわゆる「お任せ」で工事が進んでいる場合があります。
きちんと見積書に品番を記載していただくことで、その商品が妥当な値段か？どうかも判断することができます。
かといって、あまりに安さを追求するあまり、リフォーム業者へ一つ一つの商材をネット検索で最安値を提示し「ここはこんなに安い」、「この商品を渡すから取り付けだけお願い」といった行動はトラブルの元になります。
例えば洗濯パンを新しくするためにネットで洗濯パンを購入し、リフォーム業者へ渡したが洗濯パンに付随する「排水するトラップ（排水器具）」が購入されてない…といったことや、商品を設置するために必要な「付属品」が足りないなどのトラブルもあります。
リフォーム業者は当然プロなので「この工事には、この材料が必要だな」というのが分かりますので、工事当日には準備していきますし、ある程度 現場で想定外の状況が生まれても対応できるように「道具」「材料」を持ち合わせています。
それが大家さん側で「用意」するといっていたのに、当日材料が揃ってなければ工事はやはりできませんし、職人さんは「1日いくら」という「日当」なので場合によっては、出張費ということで工事はしなくても請求されたりもします。ひどい場合、想定した内容と違うので追加費用でいくらかかりますといった「詐欺」にも遭ってしまいます。
実は大家さん自身で進める原状回復時には、このような実例がたくさんあります。
特に「ネットショップ」が増えた時代背景からも、このようなトラブルは増加傾向にあります。
アフターフォローについても同様で、リフォーム会社が工事に含んでいる料金の中には工事後に手直しがあった場合のアフターフォロー代も含んでいる場合もありますが、あまりにも値切られてしまうと、アフターフォローが派生すると赤字になります。（これは施工ミスもゼロではありませんが、入居してから発生するトラブルに関してもです）
どのリフォーム会社でも、一般的な会社でも赤字で仕事はしたくないものです。
安く請け負い、いざトラブルが発生したら連絡が取れない、といったリフォーム業者もたくさんいます。
今はインターネット一括検索で安いリフォーム業者をすぐに検索することができますが、工事というのは手作業なので実際にその工事をしてみないと、良し悪しがわかりません。そのため、注文する方にも注意が必要ですが、一番良い方法は見積書に工事内容を詳しく記載してもらい、疑問に感じたことはすぐに質問することです。
そして小さな工事であったとしても、しっかりと契約書を交わして、トラブルが万が一起こった場合でも責任の所在をはっきりさせておくことが重要です。
特にリフォーム業界というのは対応が疎かになる企業が多いのも事実なため、ある程度 希望の範疇の金額で且つキチンとした受答えができ、小さなことでも対応してくれるリフォーム業者であれば問題ないでしょう。
原状回復工事やリフォームでお困りの事がございましたら、是非お気軽にご相談ください！
