東京都台東区を中心に、賃貸物件の原状回復やリノベーションを行っておりますピンゴッドです。
当社ではこれまで8,000件以上の施工実績から得た専門的なノウハウと高度な技術力を活かし、
資産価値向上のためのリフォームプラン策定から適切な施工までを実施。
東京近郊で各種リフォーム/リノベーションでお困りの事がございましたら、お気軽にご相談ください。
近年、賃貸市場では人口の減少や新築物件の急増など、さまざまな要因が影響して需要の構図が大きく変わっています。
こういった状況下で「繁忙期が終わっても空室がなかなか埋まらない…」といった不安が、多くの賃貸物件オーナーの間で共通の課題となっています。
本日のブログでは、その「空室が埋まらない」原因の見つけ方と具体的な対策方法についてをご紹介してまいります。
空室対策 基本的なチェックポイント
常時 満室状態を実現するためには、繁忙期に入居者を確保することが鍵となります。
しかし、その一定期間の間のチャンスを逃してしまうと長期にわたる空室リスクが生じてしまいます。
こういった現象の背後には単純な偶発的要因だけでなく、より根本的な問題が潜んでいる可能性があります。
そのため、解決策を見つけるためには状況を適切に分析し、本質的な原因を見極めることが不可欠と言えます。
まず考えるべきなのは、市場の動向や地域の特性に関する調査です。
不動産市場は常に変化をしており、特定の地域では需要と供給のバランスが崩れることがあります。
人口の減少や流入の変化、または経済的要因などが空室の増加に直結することもあります。
そのため、オーナーは市場のトレンドを把握し、それにマッチした適切な対策を講じる必要があります。
さらに、物件自体の魅力や管理に関する要素も見直す必要があります。
入居者が望む条件やニーズは多岐にわたりますが、清潔で安全な環境・便利な立地・充実した設備などは基本的な要件として挙げられます。
また適切な価格設定や、柔軟な契約条件も入居者の獲得に大きな影響を与えます。
物件の管理やメンテナンス面についても見逃せません。時が経つにつれて建物自体や様々な設備がどうしても劣化をしていきます。
特にトイレやお風呂、キッチンといった水まわり設備は清潔さが重要な箇所のため、
良い印象を与えられるよう定期的な原状回復工事や必要に応じたリフォームを行いましょう。
定期的な点検や修繕を怠ると、入居者の退去や新規入居者の獲得に影響を及ぼす可能性が大いにあります。
そのため、適切な管理体制を整えることも重要です。
上記のように「相場よりも家賃設定が高い」「部屋の設備があまり良くない」「近隣の競合物件より魅力を感じられない」など
様々な要因が考えられますが、その真相を具体的に探らなければ、やはり有効な対策は打てません。
現場に聞く！空室が埋まらない原因
「空室が埋まらない…」解決のカギを握るのは現場で、お客様と直接接触する/賃貸仲介を行っている営業担当者です。
その営業担当へ質問をしてみましょう！
その回答の中から、空室が埋まらなかった本当の理由が次第に見えてくるでしょう。
物件の営業担当者へ
「ホームページからの問い合わせ数は？」
「案内した物件の数はどのくらい？契約が成立した物件の特徴は？」
等 できるだけ具体的な質問をしてみましょう。
返ってくる回答により、空室が埋まらない原因が見えてきます。
製品のマーケティングで考えてみましょう。
「製品を購入してもらいたい！」となった場合、まずは潜在顧客に対して広告等による「興味喚起」を行い、
そこから製品に対する理解を深めてもらい→製品購入の検討→実際の購入という流れになります。
物件への入居も同様で、例えば 問い合わせ段階のホームページからの問い合わせが圧倒的に少なかった場合、
それは「興味喚起」が成功しなかったということを表しており、マーケティング施策に改善の余地があることを示唆しています。
もしくは、告知された物件の賃料が相場よりも高いなど、物件の基本情報の時点で入居希望者のふるいにかけられてしまい、
「物件の魅力が伝わらなかった」可能性が高いです。
この課題に対処するために、明確な対策を練ることが必要です。
続いて、多数の物件を案内したにもかかわらず契約が成立しなかった場合、物件自体に問題がある可能性が考えられます。
顧客が興味を持ちながらも なぜ契約へ至らなかったのか？その理由を分析することが重要となります。
物件の状態や価格設定、提供する付加価値の面などが検討すべきポイントです。
また、「契約が成立した物件の特徴」は競合物件との比較がカギを握ります。
内見があったのに成約しなかったというのは、他物件との比較で契約が成立しなかった可能性が高いです。
他の物件との比較を行った上で、契約が成立しなかった場合、競合優位性や付加価値を提供する必要があります。
物件の成約率を上げ、空室をゼロにするためには“物件の価値を高める必要”があり、
そのためには、成約した競合物件の情報は非常に貴重です。
どういった点が競合物件と比較されて、成約へと至らなかったのか？の理由を知るためにも、物件担当者からじっくりとお話を聞きましょう。
これらを突き詰めて行くことで顧客の動向をより深く理解し、「空室が埋まらない」原因に効果的な対策を講じることができます。
賃貸仲介に原因があることも…
上記以外で、空室が埋まらない要因として「賃貸仲介」が原因ということもあります。
例えば、管理会社によっては家賃保証がある物件を優先して客付けしており、
家賃保証のない物件は後回しということになり結果的に空室を埋められず繁忙期を逃すこともあります。
また賃貸仲介業者の担当者によっても客付け力が大きく異なることがあります。
これまで任せていた担当者が変わった場合、たとえ満室が続いていたとしても「このままお任せしていても問題ないのか？」を早めに見極めることが必要です。
空室がある状態で、現状の管理会社に任せっぱなしにしてしまった結果、空室が埋まらず繁忙期が終了。
物件を探す内見希望者の動きも止まってしまえば、賃貸物件が長期間空室となり、家賃収入の大きな損失となります。
家賃収入が減少すると、物件の管理費で収益が圧迫されます。健全な物件管理を行うためにも、空室期間は最小限に抑えたいものです。
実際、賃貸仲介業者を変更するのには時間がかかります。
一般的に、賃貸仲介業者の変更を検討し始めてから決定をするまで2ヶ月~半年以かかるケースが多い印象です。
繁忙期に向けて安心してお任せできる管理会社をじっくり探すためには、早いうちから余裕をもって選定することが大切です。
まとめ
賃貸市場において空室が埋まらない状況は、多岐にわたる要因が絡み合っています。
需要と供給のバランスの崩れや物件自体の魅力・管理体制の問題・さらに賃貸仲介業者の影響まで、さまざまな要素が絡んでいます。
解決策を見つけるためには、市場の動向を的確に把握し、物件の魅力や管理に関する要素を見直すことが不可欠です。また+賃貸仲介業者の選定も重要であり安心して任せられるパートナーを早めに見つけることが成功の鍵となります。
不動産経営や賃貸物件経営において、収益性を高めるためには従来の一般的な原状回復工事の他に空室対策専門の施工が不可欠です。
ピンゴッドは単なる施工会社ではなく、お客様にとっての良きアドバイザーとして、他の物件との効果的な差別化を図ります。
そのために、空室を埋めることだけでなく「空室を生じさせないことを重視した施工プラン」を立案いたします。
当社では台東区を中心に、東京都内であれば比較的早期にお打ち合わせが可能です。
現在お持ちの物件に不満をお持ちの場合や、新しい施工会社をお探しの場合は、ピンゴッドへお気軽にご相談ください。
担当者がお客様のご要望を丁寧にヒアリングいたします。
