東京都内にて投資物件や賃貸物件、マンションなどの効果的な原状回復工事、
住宅リノベーション・リフォームを行っております株式会社PINGODです。
当社がご提案する「メイクルームリフォーム」はリフォームブランドとして、
これまでに大変多くの賃貸物件管理者様にお喜びいただいています。
本日の「入居者率アップ コラム」では、
賃貸経営のキャッシュフローを最大化させるための効果的な方法についてをご紹介します。
【コラム更新日】2024年4月12日、4月18日（木）
不動産物件への投資、不動産経営を行う上で、もっとも大切なことは「儲かること」ですね。
では、今回はどうすれば「最終的に手元に残るお金を最大化させることができか？」といった内容を
詳しく そして分かりやすく皆様へお伝えしていたいと思います。
まず初めに
ご存じの方も多いとは思いますが「家賃収入＝全部自由に使えるお金」では勿論ありません。
簡単に「自由に使うことができるお金が生まれるまで」をざっくりとまとめてみます。
- あなた
「今年は一年間が終わって家賃収入から（経費※１） 固定資産税〇〇円、 火災保険とかの保険〇〇円と…
あ、管理会社に管理料で○○円、広告料（AD）で〇〇円と…税理士や司法書士にも払ったから〇〇円、 あとは電話代とか印紙とか…
あ、そうそう原状回復等の工事費で〇〇円かかったな。 それと銀行さんから借りた資金の利息と、あと減価償却も計上できるか。」「税務署さん！家賃収入から（経費※１）をひいたら〇〇円でした」
- 税務署さん
- 「あなたは〇〇円儲かったから（※２）税金はいくらですよ」
- あなた
-
「じゃ、家賃収入からすでに支払った（※１）経費と税務署さんから言われた（※２）税金と（※3）ローンの返済も差し引いて…
自由に使えるお金は、家賃収入－※１経費＋税金※２＋※ローン返済3」か！
となるわけです。
まずこちらでは
「売り上げ（家賃収入）」＝「自由に使えるお金」ではないことを再確認してください。
こちらは賃貸経営を行う上でとても重要な点です。
ここまでは読んで頂いた通りの内容なのですが、
ここからは「自由に使えるお金をを最大化する」のに大切なことをお伝えしますね。
不動産投資をされている方には、“新築から建てられた方”と
“中古物件を購入された方”の2パターンがいらっしゃると思います。
自由に使えるお金を最大化するには経費の工事費、銀行から借りた資金の利息部分、
原価償却費がポイントになってきます。
少し話は難しくなりますが、一つずつ順番に理解をしていけば大丈夫です。
まずは「減価償却費」についてを詳しくご説明します。
アパートやマンションを建設したり、購入した際には「土地以外の建物にかかる建設費用」、
要するに建物の値段は一括で経費計上するのではなく、建物の構造によって何年に分けて経費計上しなさいと決められています。
木造・・・２２年
鉄骨造・・・３４年
RC・・・４７年
上記のようになります。この減価償却は「経費」とは呼ぶものの、実際には支出がないので現金はもちろん減りません。
ところが、これが終わってしまうと経費がごっそりとなくなる訳です。
経費がなくなると売り上げはあがりますよね？
冒頭では「売り上げ（家賃収入）」＝「自由に使えるお金」
ではないということは理解して頂いたと思います。
そうです。
売り上げがあがると納税額があがります。
ということは自由に使えるお金は減ってしまうのです。
また減価償却費は償却期間が終わってしまうと、経費計上ができなくなってしまう…
そのタイミングを専門用語でデットクロスと呼びますので、是非今回を機に覚えておきましょう！
ここでは「アパート、マンションの土地以外の建設費は何年かに分けて経費にでき、
構造により経費に分けられる期間・費用に違いがあり、それが終わると納税額が増える」 と覚えてもらえればOKです。
次にローンの返済利息についてをお話します。
ローンの返済の仕方は月々の返済額を一定にする「元利均等返済」と
元金は一定で支払えば支払うほど利息が減ってくる「元金均等返済」があります。
詳しい仕組みは割愛しますが「どちらの支払い方法にせよ利息は減る」という部分が大切です。
すなわち、利息は経費にできますが年月が経つにつれて利息が減っていくので経費計上できる項目が減ってしまうということです。
元利均等
-
元金均等
賃貸経営で自由に使えるお金が少なくなる原因①
- • 減価償却費がなくなり納税額が増える。
• ローン返済の利息がなくなり納税額が増える。
さらに築年数が経つとどうなるかというと、
「物件の空室」と「設備機器の経年劣化が発生する」という大きな問題があります。
ではなぜ今までは
- ☑古くなっても賃貸物件が空室にならなかったのか？
- ☑敷金が2ヵ月、礼金が２ヵ月、更新料は2ヵ月、退去時には色々と費用を取られたので空室にならなかったのでしょうか？
- ☑古い洗面台、傷がついたキッチン、寒いお風呂、外の洗濯機…それでも退去せずに入居していたのでしょうか？
それは何故なのか？
「建物の数よりも、人の方が多かった」からです。非常に単純な理由ですよね。
それでもご存知の通り、新築物件はどんどん建築をされます。
なぜならば新たに建設をしなくては困る企業や人達がいるからです。
反対に人口は増えているでしょうか…？ むしろどんどん減少していっていますよね。
海外から毎年訪れる留学生さんの数を入れたとしても、ニュースにある通り間違いなく減少傾向にあります。
そうすると大家さんや物件オーナーさんは月々の賃料を下げて、新たな入居者を決めようとしますが、
あなた以外の多くの大家さん仲間も原状回復工事や同じようなリフォーム工事を行い、同じように賃料を下げてしまうので
入居者さん目線からは魅力的な条件にはうつらないですし、多くの物件が有り余る中、安くてもマズイ物件には入居しようとはしないのです。
また、お部屋の設備機器は経年劣化が必ずきますので何かしらのリフォーム費用が次第に発生します。
当然、退去が増えれば空室期間が増えるばかりか、募集時の広告料や原状回復費用に関するコストがかさんでしまいます。
賃貸経営で自由に使えるお金が少なくなる原因②
- 建物の築年数が古くなり、入居率が下がり収入が減少
- 賃料を下げたことによって、賃貸収入が減少
- 経年劣化と共に修繕がかさむ。退去が増えることで支出が増える
一旦ここまでの「自由に使えるお金が減ってしまう理由」に関してをまとめてみると
- 減価償却費がなくなることで、納税額が増加する
- ローン返済の利息がなくなり、納税額が増加
- 建物の築年数が古くなり、入居率が下がり収入が減少
- 賃料を下げることで、賃貸収入が減少する
- 経年劣化にあわせ修繕工事が増える。退去が増えることで支出が増える。
上記のような複数の要因が考えられます。
ではどのようにしたら良いのか？かというと、
- 所有物件をできるだけ空室にしないこと
- 月々の賃料は上げる
- 経費を作り、納税額を抑える
- 将来の支出を最大限に抑える
上記４つを一つずつ達成すれば良いわけです。
そして、この４つをかなえる唯一の施策がこれまでに行ってきた一般的な原状回復工事ではなく「リノベーション」なのです。
上記イラスト解説図で見ると、そのカラクリがよく理解できると思います。
原状回復や設備工事費を経費として計上することで、納税額を減らします。
さらに工事をした恩恵として目減りしてきた全体の総家賃収入を増やすことができます。
その結果、良いお部屋に質の良い入居者さんが集まり、退去が出にくくなることで、再募集のための原状回復費用や広告料の費用負担が軽減されるわけです。
（質の良い入居者さんはお部屋を丁寧に使ってくれる傾向にあります！）
では、どこをどのようにリノベーションすればよいのか？
の記事を是非参考にしてみてください。
ご自身の所有物件について、どういった箇所をどのように直せば良いか…分からないという方は
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