今回も東京近郊エリアをメインに高品質な原状回復工事や内装工事を行っている、
ピンゴッド スタッフが皆様にお役に立つ情報をお届けします！是非ご覧ください。
まず基本的な内容ではありますが、“そもそも原状回復工事とは何か？”です。
簡単にご説明すると、お部屋の賃貸契約が終了となり、入居者さんがお部屋を出ていく時に
入居前の状態/元の状態に直すための施工となります。
入居者さんがお部屋を使用している際に起きた傷や破損・汚れ等を適切に補修し、
次の新たな入居者さんが使用できるように直す必要があります。
お部屋はどうしても経年劣化等により、様々な設備に痛みが生じます。
このような老朽化は賃貸マンション等に限らず、どのような建物/オフィス等にも
起きるため、やはり定期的に修理や時には大規模な内装工事が必要です。
原状回復工事の際は細かな確認を
最初はちょっとした破損でも、そのまま放置をし続けると後々 大きな工事費用が
必要となる場合もあるので、入退去に伴い行う原状回復時には細かなチェックと
早め早めの修理をお勧めします。
特に日々使用をする＆故障した際のマイナス面が大きいトイレ、お風呂、キッチン等の
水回り設備には十分注意しましょう。
新規入居へと繋がる施工も重要
入退去の度に毎回同じような簡易的 原状回復だけでなく、ある程度の年月が
経過している物件の場合、“今後の新規入居へ繋がりやすい工事面”も踏まえ
施工プランを検討した方が良いと考えます。
新築の状態から3年や5年程度では、一般的な原状回復で問題なく
次の入居が決まっていたのが、長年経過することで 次第に次の入居が決まりにくくなります。
これは単純に設備の劣化が要因という訳でなく、お洋服やお車 等のデザインに流行りが
あるのと同様に、単体マンション外観/内装にもその時代の流行りがあります。
「当時は先進的なデザインでお洒落、スタイリッシュに見えたお部屋が
最近では何だか古びたイメージに感じる…」というケースがよくあり、
壁紙クロスのデザインからキッチン・バスタブ設備のデザイン等も
20年、30年と経過をすると 最近のビジュアルと比べた際、どうしても見劣りします。
そのため、新築施工から ある程度の年月が経過した際は一度
最近新たにできた賃貸物件を見学に行くと良いでしょう。
自身の所有物件と比べた際「まだまだうちの物件でもイケるな！」と感じるか？
「入居検討者さんが比べた際、うちの物件は見劣りするかも…」か？
をご自身で体感いただくと分かりやすいかもしれません。
原状回復+入居率UPの内装工事とは？
今後の入居検討者さんからの印象を考慮した原状回復工事・内装工事を
検討する時に大切なのが“ターゲット層の明確化とそれにマッチする施工”です。
若い単身者向けと、家族世帯向けとでは部屋の間取り/広さや必要設備面などがやはり大きく変わってきます。
例えば 日々使用する浴室とお手洗いですが、単身者向けでは
浴室とトイレが一体型のユニットでも大丈夫な場合が多いものの
家族世帯向けの場合、別なのが当たり前になりつつあります。
また、家族団らんで食事を楽しむダイニングも広めの方が好まれ、
他にも家族向けの場合 収納スペースやベランダスペース/日当たりの
良さの面なども重視されます。
これを踏まえ、まずは「現在の所有マンションの入居者さんはどういった
年代、家族世帯なのか？」を把握します。
また、「今後増やしていきたいターゲット層/入居者さんはどうか？」を検討しなければなりません。
そしてメインターゲット層が定まったら、そのターゲット層に好まれる
お部屋作りを行うのがPOINTです。
クロスや床材等のデザイン・材質もターゲット層によって変わってきます。
若い世代であれば、ブラック・グレー・ブラウン調のシックなデザインや
シンプルでスタイリッシュなビジュアルが好まれますが、家族層の場合は
木目調で明るいイメージのお部屋で汚れにくく頑丈な床材/材質の方が好まれます。
また浴室のバスタブも家族向けでは親御さんとお子さんと入れるような
少し広めのタイプが良く、キッチンもカウンター式が人気で
日々の家事を行う際に便利でスムーズな間取りか？等も気にした方が良いでしょう。
工事費用は中長期的な目線で考える
上記POINTを押さえた原状回復・内装工事を行う際、適切にコストをかける必要があります。
最低限のできるだけコストを抑えた原状回復のみの場合、短期的なコスト面で
考えると費用を抑えられますが、その後 長く入居が決まらず 空室状態が
続いてしまっては本来得られるはずであった賃貸収入を逃してしまい、
結果的に大きなマイナスとなります。
ですが、逆に今後の入居率UPを最重視し、間取り変更から設備の大半を
最新のタイプへと変更した場合 その後 すぐに入居が決まっても
原状回復+内装工事にかけた費用をどれぐらいの期間で回収できるか？
の面を予め考慮しなければなりません。
要は“かける内装工事費用”と“その後の入居率/得られる賃貸収入”の面で
適切なラインはどこか？を中長期的な目線で考えることが重要です。
時には空室対策・リノベ―ジョンのプロにも相談をしながらプランニングすると より効果的です。
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