東京で原状回復工事ならピンゴッドへ

東京台東区の原状回復工事/リノベーション専門 株式会社PINGodでは、
賃貸マンション等のリノベーション工事や各種リフォーム工事などを通して
投資物件・賃貸物件の資産価値向上のお手伝いをいたします！

当社は「MAKE ROOMリフォーム」といった独自のリフォームブランドを持っており、
それぞれのお客様のご要望・ニーズに合わせた
変幻自在のリノベーションプランをご提案しています。

定期的な現状回復と共に、空室対策をお考えの管理会社様・物件オーナー様は、
是非一度ご相談ください。リノベーションのプロが丁寧にお客様のお悩み等をヒアリングの上、
効果的な施工プランをご説明します。

以下項目では弊社がこれまでに担当した原状回復物件やリノベーション工事物件の実績を基に、
「入居率が上がる施工」や「空室対策の重要ポイント」をご紹介したいと思います！

まずは「管理会社を選ぶポイント」に関するご紹介です。

オーナー様必見！物件管理会社選びのポイント

物件オーナー様からのご相談で「管理会社を変えたい」といった内容がよくあります。
弊社へお問合せ頂くお客様は「所有物件の空室でお困り」のため、
「管理会社側から何ら新たな提案が無い！」といったお声が多数届きます。

私たちも管理会社さんとはお取引きをさせて頂いておりますが、
その中でも「良い物件管理会社さん」とそうでない管理会社さんとで
ハッキリ分かれてきました。
現在、お付き合いのある管理会社様は優良な会社様のみとなっています。

ではどのような点に注意し、物件管理会社を選ぶべきか？のポイントをお伝えします。

管理手数料以外にかかる費用はあるか？を確認する

一般的には賃料の５％といわれていますが、最近は３％や定額などといった会社も増えてきています。
しかしここで気を付けて頂きたいのが「他の部分で想定していなかった手数料を取られることはないか？」です。

実は管理手数料が安い。代わりに、退去時の原状回復工事の際やリフォーム工事の際に
「〇〇料」といった不明確な名目で手数料を取られたり、
入居者さんの退去時に入居者さんから預かっている「敷金」を入居者へ返金をせずに
「〇〇料」といった、これもよく分からない名目でそのまま取ってしまう会社も実はありました。

こういった様々な手数料に関して、「管理手数料以外にかかる費用は何かありますか？」また、どういった内容のものですか？と
具体的に深堀りをする質問をしてみてください。その反応/対応によって分かる部分があります。

工事会社の見積もりにさらに費用を上乗せしていないか？

これも業界の悪い通例になります。
アパマン、エイブル、ERA、ピタットハウス、センチュリー21など不動産フランチャイズに
加盟しているのは地場の〇〇不動産といった企業になりますが、
どのFCに加盟しているかは関係なく、上乗せ料を取っている会社は取っています。

工事業者に紹介料という名目で、工事費に上乗せさせるのです。
逆にオーナー様の負担になるから紹介料はいらないよといった優良な不動産会社さんもあります。

我々のような原状回復やリノベーション等を行う工事業者からすると、不動産会社さんからご紹介を頂けるのは大変ありがたいことですし、
営業経費が掛かっていないので「わたしたちの利益の一部を紹介料としてお支払いする」のは良いと思いますので
弊社でも謝礼として一部をお支払いしています。

ではどのような状態がいけないか？というと、工事会社が出した見積もりに対してさらに20％や
30%上乗せを行っている不動産会社です。ここまでくると、もはやぼったくりと言えます。

実際に私たちも不動産会社からそのような要求をされる場合がありますが、ピンゴッドではお取引きをお断りさせて頂いています。

入居中の対応は早期か？レスポンスは早いか？

レスポンスに関しては、当然早い方が良いと思いますがこれは不動産会社の内部体制にもよります。
社員の入れ替わりが早い会社だと、業務に関する引継ぎがうまくいっておらず入居者さん・オーナーさんからの連絡に四苦八苦する会社もあります。

長く勤めているベテラン社員さんが在籍してるかどうか？賃貸物件の管理を担当する人員は何名いるのか？
そのような内部体制に関する質問してみるのが良いと思います。

一人で抱えきれない数のオーナーや入居者の対応をするのは、必然的にレスポンスが遅くなりますため注意が必要です。
そのため、上記のような社内体制についてを確認してみましょう。

客付けはキチンとされているか？

不動産オーナー様にとって、こちらが最も大切なことですね。
現在ではインターネット集客が主流になっています。

そのため、WEB上で判断されるので物件自体に魅力がなかったり、
募集条件が大幅に相場と合っていないと、その後の内見者が増えることはまずありません。
そして内見者がいなければ申し込みも勿論入りません。

しかし、ここで大切なことは
「まず管理会社側が広く募集を出しているか？」ということです。
一般的に不動産会社は「レインズ」という宅建業者を営む者だけが
閲覧することができるポータルサイトへオーナー様からお預かりした物件を掲載し、
他社の不動産会社（仲介会社）に
「オーナー様からこういった物件を預かっているため、お客様をご紹介してくださいね」
といった告知をします。

そうすると、仲介業者はお部屋探しをしているお客様に条件が合えば
物件をご紹介をし、成約になればオーナー様からの謝礼金として「広告料（ADとも呼びます）」を頂戴します。

こちらの広告料はオーナー様からの謝礼金として元付の管理会社さんが預かり、
他社が客付けをしたら半分ずつに分けて収入とします（分け方は様々です）
※余談として、この広告料が不動産仲介会社の手数料なので
そもそもこの広告料を出していないオーナー様の物件は客付けされにくいのが現状です…

お話を戻しますと、広告料は折半とは言いましたが、仮に元付けの管理会社（あなたが物件を任せた会社）が
こちらの広告料を自社でまるまる頂こうとしたらどうしますか？…
そうです、他社に情報を渡さないのです。すなわち周知活動をしないということです。

具体的にどことは言いませんが、実は割と多い傾向にあるのです。
シッカリと自身の物件が他社へと情報がいっているか？を確認するには、
家探しのふりをして全く知らない仲介業者へ行ってみて、ご自身の物件が条件に合うように話してみてください。
自身の物件が紹介されたならば、情報は回っているということなのでOKでしょう。

さらに、ここから類似の物件を何件か紹介してもらい内見に行ってみてください。
案内してくれた仲介業者が「あなた自身の物件をどのようにお勧めするか？」で、あなたの物件がどのように思われているかが分かります。
もしかすると、あまり魅力を感じてもらっていなく、他物件の当て馬にされている可能性もあります…
上記方法は手間ではありますが、実際が分かるのでとても有効です。

退去時にシッカリと、次の募集提案を出せるか？

通常、退去が出たら退去人の方との立ち合いを行い、原状回復工事を進めるにあたり
「経年劣化」「過失部分」に清算部分を分けて清算します。

こちらは大切なことですが、当たり前のように原状回復工事をして次の募集をすることは
非常に危険ということです。

そのため、次のようなステップで提案をしてくれるような管理会社さんだと良いと考えます。

• 同等の㎡数（間取り）立地条件、内装の状態を有する物件が現在いくら？で
  募集していて、どのくらいの空室期間かを確認。

  なぜならば、同じように原状回復工事をしても賃料を下げなくてはならなかったり
  今と同じ賃料で募集をしたら、長期的に空室となる可能性が十分あるからです。
  こちらは注意が必要です

• 上記を踏まえ、具体的にどのような戦略を立てるのか？を検討する

  バリューアップ（リノベーション）工事をして賃料維持・アップを図るのか？
  その費用は節税の観点からみても本当に効果的なのか？や、対応年数/工事費を比較した場合に今回のお部屋は
  賃料を下げて募集をした方が良いのか？などです。

  単に「原状回復の工事をする・リノベーションを行う」「その後の賃料を下げる」ではなく、
  将来の見通しを踏まえて考えることができるか？がとても大切です。

  まずは自身の物件を預ける際に空室があるので、であればどのような対策があるか？を尋ねてみるのが良いですね。

東京台東区の株式会社ピンゴッドがこれまでに多くのオーナー様とお付き合いをする中で、
トラブルの元や不安・不満として最も多いのは上記のような内容となります。

以下は、参考までにポイントを箇条書きにしたものです。今後の参考にしてみてください。

透明性と報告書の提供について

管理会社さんが透明性を重視し、定期的な報告書・アカウントの詳細を提供しているか？を確認しましょう。
収支や支出、入居者の状況などを適切に報告しているかが重要となります。

管理手数料とサービス料を確認する

不動産管理会社さんの手数料構造やサービス料についてを明確に理解し、他の類似会社と比較検討をしてみましょう。
低コストで優れたサービスを提供する会社を見つけることが大切です。

ポリシーと規定に関する理解

管理会社さんのポリシーや規定を理解し、入居者との関係や解約時の手続き、物件のメンテナンス方針などを具体的に確認しましょう。
明確な規定は、将来のトラブルを避けるためにも非常に重要です。

入居者様への対応面について

入居者様への対応が適切であるか？どうかを一度確認しましょう。
様々な問題やご要望に対して、迅速かつ丁寧に対応しているか？が入居者様の総合的 満足度へと影響をします。

実際に物件訪問をする

不動産管理会社さんが管理している物件を実際に訪れ、状態・管理の質をご自身の目で確認をすることが大切です。
実際の物件を見ることで、管理会社さんの品質をより具体的に評価することができます。

コストと料金構造の把握

管理会社さんの料金体系を理解し、サービス内容・料金が適切に対応しているか？を確認しましょう。
追加料金や隠れた費用があるかどうかを明確にしておくことが重要です。

スタッフの能力とトレーニング面をチェックする

管理会社のスタッフさんが専門知識を持ち、最低限のトレーニングや適切な教育を受けているか？否かを確認しましょう。
専門的な知識を要する問題や緊急時に適切な対応できるか？どうかは大切です。

保険とリスク管理面のチェック

不動産管理会社さんが適切な保険を持っているか？どうかを確認しましょう。
またリスク管理や事故対応において、どのような方針を持っているのかを理解することも必要です。

更新や空室対策面の確認

物件の空室率を低く保つための戦略や更新時の取り組みを行っているか？どうかを確認します。
効果的な広告や入居者のリテンションに取り組むことが重要となります。

管理契約の詳細をチェックする

管理会社さんとの契約書を注意深く読み、契約条件や責任範囲についてを適切に理解しておきましょう。
まずは契約内容自体が明確であることが非常に重要です。不透明な場合、それついてを必ずつっこみましょう。
後々のトラブル回避のために必要な質問です。

技術と効率性に関するチェック

現代の不動産管理において、テクノロジーを活用し効率的なサービスを提供することが必要です。
例えば、オンラインでの入居者管理や定期的な報告書の提供など、
新たなテクノロジーや仕組みを活用したサービスを提供しているか？をチェック。

ネットワークとリソース面の確認

管理会社さんが強力なネットワーク・リソースを持っているか？どうかも確認すべき事項です。
優れた業者や原状回復工事を行う修繕会社等との関係を持っているか？、必要な際に迅速に対応できるか？を確認します。

透明性のある情報と定期的報告に関する把握

優れた管理会社さんは、各入居者の支払い状況の他、物件の状態と詳細、収支に関する報告など、適切 且つ透明性のある情報を提供します。
定期的な報告書・詳細なアカウント管理を提供できているのか？についてチェックしましょう。

危機管理時の対応面について

管理会社さんが災害の発生時や緊急事態の際、どういった対応を行うか？は無論、重要です。
緊急時の連絡方法やそれへの対応策、保険面などが適切に整っているか？を確認し、不測の事態に備えなければなりません。

法的問題への対応面

法的な問題や何らかの予期せぬトラブルが生じた際、適切に対応できるか？どうかも確認事項です。
契約書面や法的手続きを遵守し、問題解決に向けて適切なサポートを提供することが求められます。

口コミや評判に関する調査

地域の不動産オーナーさんや他の投資家からの口コミ・評判を調べることも必要です。
インターネット上のレビューサイトやSNS、地域のコミュニティサイトなどで容易に情報を集めることができるので、一度確認しましょう。

ライセンスと認定面の確認

不動産管理業務を適切に行うためには、適切なライセンスや認定を持つ会社を選ぶことが重要です。
地域の規制/要件を満たしていることを最低一度は確認しましょう。

経験知識面とこれまでの実績の有無

長年の経験・実績がある不動産管理会社さんを選ぶことが望ましいです。
類似物件や同じ地域での成功事例を持っているか？どうかを確認しましょう。
成功事例に基づく具体的な対策や専門知識と経験を活かした提案が必須といえます。

提供サービスに関する詳細内容の確認

不動産管理会社さんごとに提供されるサービス内容は実は異なっています。
賃貸物件の広告、入居者のスクリーニング、メンテナンスや原状回復面、修繕、賃料の徴収、報告書の提供など、
必要なサービスを適切に提供しているか？や別途費用について等を確認しておきましょう。

詳細な契約内容の確認について

契約内容をよく確認し、手数料やサービス料、解約に関する条件などをシッカリと理解しましょう。
トラブル時の対応や責任範囲についても明確にしておくことが重要といえます。

コミュニケーション能力とトラブル対応面

信頼できる管理会社さんは、コミュニケーションが円滑であり、オーナーさんとの関係性をとても重視します。
質問や懸念などに対して、迅速かつ丁寧に対応する姿勢が重要です。
大切なのは何か困った時やトラブル時にスムーズなやり取りができるか？です。

顧客サービス面・対応速度に関するチェック

管理会社さんが入居者や物件オーナーさんからの問い合わせや要求に対し、迅速かつ丁寧に対応しているか？否かを確認しましょう。
良好な顧客サービスは、入居者さんの満足度を高めるために言うまでもなく大切です。
顧客目線での提案や適切な対応をしているか？を知りましょう。

原状回復工事や物件メンテナンス、管理面

管理会社さんが物件の定期的なメンテナンスや原状回復工事や清掃・修繕等を適切に管理しているか？をチェックしましょう。
物件状態を維持し、入居者さんにとって快適な環境を提供することが必要で、その土台が不適切な場合 空室が多く生じます。

持続可能性とエコフレンドリーな取り組みを行っているか

不動産管理会社さんが持続可能な管理方法や、環境に配慮した取り組みを行っているか？を確認しましょう。
省エネルギー対策やエコフレンドリーな方針を持っているかどうかは簡単な質問により分かります。
またこのような内容は各不動産会社さんの公式ホームページに記載がある場合が多いのでそちらの確認もお勧めです。

契約更新と家賃の調整面

家賃の調整や契約更新を適時に行い、市場の動向に合わせた適正な価格設定を行っているか？どうかを見ます。
時代に合った適正な家賃設定は、収益を最大化するために必要です。

不動産業界のトレンドに対する理解度のチェック

不動産管理会社さんが市場トレンドや業界の変化に敏感であり、それに応じた適切な戦略を持っているか？を確認します。
先進的な技術や新しい管理手法を取り入れているかどうかも重要です。

大切なご自身の物件。預ける管理会社さん選びは適切に！