多くのオーナー様から「空室のお悩み」をよくご相談頂きますが、一概に「空室のお悩み」と言っても様々です。
- 年々 退去をしてから、次の入居者が決まるまでの期間が長くなっている…
- 総戸数が多く、常に満室状態とならない。
- 減価償却が終わって納税額が増えて困っている…
- 賃料が下がったことにより、賃貸収入自体が減っている。
- 管理会社さんが良いアドバイスをしてくれない。
- 入居者の質が低下しているように感じる…
- 建物（お部屋）の老朽化により、退去後の原稿回復工事費がかさんでいる。
このようなご相談があった際、まずは工事費用をかけずに改善できることからチェックをします。
もちろんリノベーション工事は空室対策として大きな効果がありますが、その分 他の空室対策や一般的な原状回復工事と比較して費用も大きくなります。
物件の現状をきちんと把握した上で、適切な空室対策を考えましょう。
空室対策 チェック項目
・共用部の清掃…
長尺シートの汚れや外壁の汚れをしっかりと落としましょう。
ホームセンターで安価な高圧洗浄機も販売されていますし、モップなどで清掃できる箇所は多くあります。
半年に1度は プロの清掃業者へ頼める余裕があるとより良いでしょう。
また長尺シート（防水シート）の破れや建物のクラック（ヒビ）があったら、後々必ず水漏れの原因になります。
そのまま長期的に放置してしまうと、傷が大きく広がり、その後の大きな出費となりますので早期に対応すべきです。
・ゴミ箱の設置…
これはポストがある所に不要なチラシ等を捨てられるように設置しましょう。ゴミが散乱するのを防ぎます。
また家庭用のゴミを出すゴミステーションもあった方が良いですが、設置するスペースがない場合は掲示板等にごみの出す日を明記しておきましょう。
・掲示板の見直し…
入居者様へお知らせをする掲示板ですが、本体は綺麗なものが設置されていますか？破損はないですか？
また掲示物は手書きのものではなく、印字されたものを綺麗に配置するようにしましょう。
モラルを啓蒙する際は「タバコを捨てない、唾をはかない」などの表現ではなく 「綺麗に保ちましょう」などの表現に変更しましょう。
内見者が掲示板を見た時に「怖い」 「モラルの悪い方がいる」と思われてしまいます。
・共用部の照明器具の電球は点灯するか？…
節約のために電球を外すオーナー様もいますが、夜間の内見時に暗いのは致命的です。
また既存の入居者様のためにも、常に安全な状態を保ちましょう。
・土日祝日は案内できる環境か？…
内見は土日祝日に入ることが多いです。その際に速やかに内見できるように準備しておきましょう。
管理会社が土日祝日休みであれば、真っ先に管理会社の変更をお勧めします。
自主管理のオーナー様で土日祝日に対応ができない方は、土日対応可能な管理会社へお任せしましょう。
・管理会社の見直し…
今お任せしている管理会社は空室対策・満室対策に関して勉強しているでしょうか？
会社のHPなどをチェックし「どんな空室対策、満室対策をしていますか？」と尋ねてみましょう。
曖昧な答えや具体的・目新しい対策がなければ問題です。
・共用ポストの見直し…
ボロボロのポストや蓋が閉まらないポストが設置されてないでしょうか？こちらも内見時の印象へ大きく影響するため早めに改善しましょう。
・入居者の私物整理面
玄関横に傘を散乱させていたり、自転車置き場ではない場所に駐輪したり、ベランダにゴミなどが散乱していたりすると内見者の心象が非常に悪くなります。
しかし入居中の方へ改善を促すことは大変な労力が必要となりますので、そのような方の入居を未然に防ぐことが大切です。
特に賃料を下げると入居属性が下がるという傾向にあり、
審査時に問題がありそうでも仕方なく入居させた結果、その後に大きなトラブルを起こすというケースも実際あります。
質の高い入居者を集うには、お部屋の状態を良くする原状回復工事やリノベーション工事が効果的です。
・空室のお部屋は定期清掃されているか
せっかく原状回復工事を行ったのに、その後の清掃を一切せず、せっかく内見が入っても汚れやほこりがあったり、乾燥によりクロスが捲れたり、畳が日焼けしたり、トイレ、キッチン、浴室、洗面台、洗濯パンから臭いが上がってきたりなどの理由で成約に至らないケースがあります。
（そうならないためには、ラップをするのではなく定期的に水を長し常に排水溝に水を溜めて蓋をした状態を保ちます）
管理会社は入居中を管理するので、あくまで空室時のお部屋の管理はオーナー様の仕事になります。日々 適切な空室管理へと努めましょう。
・広告料の見直し…
入居を決めて頂いた不動産屋さんへは謝礼として手数料をお支払いしましょう。
業界の慣例ではありますが謝礼が出ていない物件は、優先的にアナウンスをして頂けないのです。
不動産営業マンはこの謝礼がボーナスに直結していたりするためです。
新築物件が気に入って窓口にきた入居希望者がいたとしても、この謝礼を出していると「こちらの物件もおすすめですよ」という具合に案内されてしまいます。
・写真の撮り直し、物件資料の見直し…
いわゆるマイソクです。この資料はお客様の手に渡る大事な資料とともに仲介業者にも認知される大事な資料です。
詳しい物件情報はもちろん近隣のスーパーや学校、病院などの案内もあると大変有効です。
ココナラなどのアウトソーシングでお安く作る方法もあります。写真は縦のラインを揃えて綺麗に撮りましょう。
スマートフォンでも構いませんが広角モードで撮るとお部屋がより広く見えます。
・不動産屋へのPR面…
物件資料を作ったら不動産会社へのPR活動です。これをリーシング活動と言います。
物件情報を持ってきてくれることは不動産屋にとってもありがたいことです。物件資料を持って是非訪問しましょう。
物件の近隣の不動産屋へは行ったほうが勿論いいのですが、できればそのエリアの大きな不動産屋や不動産チェーンに加盟している会社へいくと良いでしょう。
都心であれば路線上の大きな不動産屋や不動産チェーンに加盟している会社へは一通りまわるとよいでしょう。
・賃料面の見直し…
賃料を下げるということではなく、まずは適正な賃料を把握するということが大切です。
弊社に頂く空室のお悩み相談のうち、約3割は何もリノベーションをしなくても上記対応で空室改善につながります。
逆をいうとリノベーションをしても上記が改善されていないと入居にはつながりません。
建物は古いことと、建物が汚いことはまったく違うのです。
建物が古くても適切な原状回復がなされており、清潔感があって部屋がリノベーションされていれば、
その付加価値として新築以上の価値を生み出すことができるのです。
適正賃料の定義ですが、「現在の状態で募集するとなるといくら？」という考え方になります。
不動産業者であれば業者専用ポータルサイトで相場というのは分かるかもしれませんが、
大切なのはオーナー自身が物件の適正賃料を把握することで、次に取るべき対策が見えてくるのです。
そうすれば業者の言いなりにならずに、ご自身の判断で適切な空室対策ができるようになります。
１：検索機能のある物件ポータルサイトを探し、自身の物件と同じ条件を入力し検索
築年数、間取り、賃料は入れずそれ以外の項目を入力してください。
（㎡数は25㎡であれば20㎡～25㎡と低い方へ入力してください）
２： 検索結果が出ますので 賃料が安い順→賃料が高い順で検索します。
そうすると近隣物件の最安値と最高値が出てきますので、この2つの賃料を足してから2で割ります。
すると同じような間取りの物件の平均値が分かります。
３：さらに自分の物件相場と比較し、どのラインで募集できるか？をチェックします。
先ほどの検索結果から自分の物件と同等の築年数や内装 （三点ユニットなら三点ユニット、和室があれば和室がある類似物件を確認）の物件の賃料を確認し、
相場ラインよりも低い価格帯か？高い価格帯か？絞り込みをすると適正賃料が見えてきます。
しかし募集が出ている物件＝空室物件なので、入居がすぐに決まる価格帯というのはここで判明した賃料より若干（1千円～5千円）程度安いと考えておきましょう。
４：念のため、現在の新築物件の賃料もチェック
当然ですがリノベーション工事をしても、新築以上の値段をつけるのは難しいため、一つの目安が出てきます。
最後に徒歩圏内の絞り込み範囲を広げて同手順で再度確認をしたり、またその地域で人気の最寄り駅が他にあれば、
そちらと比較してどうか？など総合的に判断します。
答え合わせの上で近隣の不動産会社へ電話をし、「このような間取り/場所にある物件を持っているが（もしくは購入しようと考えているが）
貴社ではいくらで募集されますか？」
と聞いてみると営業マンがある程度教えてくれるでしょう。 （具体的な物件名は言わなくて良い）
このようにして賃料設定をすると、より適正な賃料を見出すことができます。
＞適正賃料の無料相談はこちら
賃貸物件の賃料決めは、旅館経営と同じです。
これはお客様からすれば「この内容でこの値段であれば、こっちの旅館がいいな！」と思うことと同じです。
ですが多くのオーナー様が自身の物件の適正な値付けができないのが現状で、 それはライバル物件をしっかりと把握していないからです。
例えば築7年の時に6年間の入居が終了し、再募集の際に6年前と同じ賃料で募集を行ったら空室が続き、
見直してみたら新浅物件と同じ賃料で募集していた…のようなケースもあります。
築7年から6年経過したら築13年で、いわゆる築古物件の部類にはいってきますので当然の結果となります。
もちろん高い賃料で募集を開始してみるのは大切ですが、
あくまで「今募集するのであれば適正賃料は〇〇円だが、あえて〇〇円からスタートし、いつまでに内見がなければ〇〇円まで下げよう」
といった定期的/計画的な見通しが必要です。
そもそも現在内見につながるケースというのはほぼ100％スマートフォンやWEBからなので、
「条件に当てはまらない物件」「写真上で古そうな物件」は内見すら入りません。
「相場よりも高いけどサービスが悪そう、汚そう」な旅館が見向きもされないことと一緒です。
これらの状況をよく判断した上で、賃料は下げるのは何かと不都合だから、今回はリノベーション工事を導入しよう、
節税対策で今年は経費を増やしたいのでリノベーションをしよう、外壁工事を導入するか等の選択肢を増やしつつ、
満室になるように入居者様が喜ぶような対策を検討していくのです。
このように適正賃料を常に把握するのは、単に募集時だけではなく賃貸経営にまつわる あらゆる決定を下すのに大切な事となります。
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