費用を抑える原状回復工事(リフォーム)のポイントと注意点

東京台東区にて原状回復・リノベーション工事を行っておりますPINGodです。
こちらの記事では、「入居率アップ」に関する豆知識を掲載してまいります。

多くの大家さんが、ご入居者様の退去に伴い頭を抱える問題が、リフォームや原状回復工事ではないでしょうか?

不動産会社からは「入居が決まりにくいのでリフォームしましょう」と勧められると、本当に必要なのかな?と疑問に感じたり、かといって原状回復工事だけですぐに入居が決まるのかな?と心配になったり…といった大家さんも多いと思います。

今回はそんな工事をできるだけ安く済ませる方法と安く済ませる場合の注意点をまとめてみました。

原状回復工事について

まずは原状回復工事ですが、その意味は「ご入居者様の入居時の状態に戻す」ことなので、退去時に「故障」「破損」があれば、全てにおいて「修復」、「修理」が必要なので退去してみないと費用がいくらかかるかわからないとのが正直なところです。

まずは退去時に一つ一つ丁寧に「故障」「破損」を確認することが大切です。

さてその次に工事を進める段階になるのですが、工事を進める方法は大きく2種類あります。

一つは大家さん自身が、退去後のお部屋を見て「壁紙」の貼り替えが必要だから「クロス屋」へ発注、「水栓金具の交換」が必要だから「設備屋」へ発注といった個々へ発注する発注方法です。
これを「分離発注」と呼びます。
逆に個々の工事を一括でリフォーム会社へ依頼することを「一括発注」と呼びます。

分離発注と一括発注のメリット・デメリット

「分離発注」はリフォーム会社へ「一括発注」するよりもコストが下がりますが「全て大家さんの指示で、全ての責任が大家さん」になります。
なぜコストが下がるかというと、一括発注の場合は「企業」へ注文するので「企業の利益や経費」が上乗せになります。

分離発注の場合は単純にこれらのコストがなくなりますが、代わりに、個々の職人を手配して、それぞれが「いつ」現場に入るのか?を管理する「工程管理」や、場合によっては「商品」を購入して現場へ「納品」する作業など大家さん自身の作業や管理業務が増えます。

そして全てが大家さんの「責任」という「責任の意味」とは、例えば壁紙を新品に貼り替えた後に、水栓金具の交換で設備屋が現場に入り、最後にルームクリーニング屋が入ったとしましょう。
全部の工事が終わって現場にいくと貼り直したはずの壁紙の一部に傷が付いていた場合は誰の責任になるかということです。
クロス屋は貼り替えたからうちはやっていないと言うでしょうし、後に入った業者もそれぞれ元々傷がついていました、と言うのがせきのやまではないでしょうか。

このような事態を防ぐためには、その都度、大家さんが現場を確認する必要がありますよね。

これが一括発注であれば、誰が傷をつけたかどうかはともかく、傷を直してくださいという一言で済みます。
(そもそも最後に確認をして引き渡しますので傷がある状態自体すくないでしょう)

原状回復工事を一括発注で依頼する際の注意点

次に一括発注で費用を抑えたいのであれば「同条件」で複数社から見積もりを取るのが一番わかりやすい方法です。

例えば、

  • 畳の表替え
  • キッチン水栓のパッキン交換
  • 障子貼り替え

etc…

のような箇条書きでもいいので、同じ指示書をリフォーム会社へ渡すとよいでしょう。

本来であれば「品番」を指定するところまで大家さんで行うとよいのですが、

例)
キッチンの水栓金具交換(○○メーカー、品番○○ もしくは同等品)
etc…

そこまではわからないという場合には、見積書に「どのような商材を使うか?」品番も記載してもらうといいでしょう。
理由としてキッチンの水栓金具が故障した場合に、「水栓金具」の交換をお願いします、といっても「水栓金具」もピンキリですよね。
車が故障した際に、トヨタ、日産などのメーカーだけ決めて車種はお任せで、さらにはオプションもお任せで、なんてこともないでしょう。

しかし、賃貸物件の原状回復工事やリフォームなどでは、大家さん自身にも知識があまりないことから、いわゆる「お任せ」で工事が進んでいる場合があります。
きちんと見積書に品番を記載していただくことで、その商品が妥当な値段かどうかも判断することができます。
かといって、あまりに安さを追求するあまり、リフォーム業者に一つ一つの商材をネット検索で最安値を提示してここはこんなに安い、この商品を渡すから取り付けだけお願い、といった行動はトラブルの元にもなります。

例えば洗濯パンを新しくするためにネットで洗濯パンを購入してリフォーム業者へ渡したが、洗濯パンに付随する「排水するトラップ(排水器具)」が購入されてない、といったことや、商品を設置するために必要な「付属品」が足りないなどのトラブルもあります。
リフォーム業者は当然プロなので、この工事にはこの材料が必要だなというのがわかりますので工事当日には準備をしていきますし、ある程度、現場で想定外の状況が生まれても対応できるように「道具」や「材料」を持ち合わせています。
それが大家さん側で「用意」するといっていたのに当日材料が揃ってなければ工事はできませんし、職人さんは「1日いくら」という「日当」なので場合によっては、出張費ということで工事はしなくても請求をされたりもします。
ひどい場合には、想定した内容と違うので追加費用でいくらかかりますといった「詐欺」にも遭ってしまします。

このような実例はたくさんあります。
特に「ネットショップ」が増えた時代背景からも、このようなトラブルは増加傾向にあります。

アフターフォローについても同様で、リフォーム会社が工事に含んでいる料金の中には工事後に手直しがあった場合のアフターフォロー代も含んでいる場合もありますが、あまりにも値切られてしまうと、アフターフォローが派生すると赤字になります。
(これは施工ミスもゼロではありませんが、入居してから発生するトラブルに関しても)

どのリフォーム会社でも一般的な会社でも赤字で仕事はしたくないですよね。
安く請け負って、いざトラブルが発生したら連絡が取れない、なんてリフォーム業者もたくさんいます。

今はインターネット一括検索で安いリフォーム業者をすぐに検索できますが、工事というのは手作業なので工事をしてみないと良し悪しがわかりませんので注文する方にも注意が必要ですが、一番良い方法は見積書に工事内容を詳しく記載してもらい、疑問に感じたことは質問をすることです。

そして小さな工事でもしっかりと契約書を交わして、トラブルが万が一起こった場合でも責任の所在をはっきりさせておくことが重要です。

特にリフォーム業界というのは対応が疎かになる企業が多いのも事実ですので、ある程度希望の範疇の金額で、かつきちんとした受答えができ、小さなことでも即対応してくれるリフォーム業者であれば問題ないでしょう。

リフォーム工事・原状回復工事でお困りの事がございましたら、是非お気軽にご相談ください。

「原状回復工事」「リフォーム」と「リノベーション」の違いとは

「原状回復工事」「リフォーム」とは、基本的に壊れていたり、汚れていたり、
老朽化したりしている部分を直したり、きれいにしたり、新しくしたりすることを指します。

内装工事であれば、壁紙の張り替え、畳の表替え、剥げた塗装の塗り直し、襖、障子の貼り替え、などが該当します。
設備機器の場合は蛇口から水がたれるので水栓金具を交換した、洗面台の鏡が割れた、給湯器が故障したので交換した、
ガスコンロの火の点きが悪いので新しいものに交換した、など使用に問題があるものを修理、交換をする作業をリフォームと呼びます。

「原状回復工事」「リフォーム」の共通点はどちらも新築時の状態に戻すことにあります。
しかし、築30年の物件であれば30年前の状態に戻ることになるので現代の生活スタイルにマッチしているとは言い難い場合があります。

賃貸物件のマンションやアパートの場合には、入居者が退居した後に清掃、
その入居者が住む前の状態に戻すこと指しますのでこちらも築30年の物件であれば30年前の状態に戻ることになるので
現代の生活スタイルにマッチしているとは言い難い場合があります。

そのため設備機器や給排水管が痛み始める築25年〜に差しかかり、大掛かりで費用も高額になりがちな
「原状回復工事」「リフォーム」が必要となる場合は、「リノベーション」を検討してみることも必要です。

例えば浴室、洗面台を新しいものに交換するために床を開口して給排水管も合わせて工事をしたが、
2年後にキッチンも取り替えることになり、給排水管も合わせて工事をした場合、「床を開口」をする工事費が二重になっているのに加え、
床を開口した後に張った床材をもう一度張り直さなくてはならないなどの工事も二重になってしまいますので、
将来のコストパフォーマンスもトータルで考えてくれる会社へ相談することをおすすめします。

まとめると「原状回復工事」「リフォーム」はマイナスの状態のものをゼロの状態に戻すための機能の回復といったところになります。

お問い
合わせ
ページ
最上部へ
TOP
PAGE